景观溢价是高端住宅项目重要的定价维度，也是房企营销的核心抓手。近年来，部分楼盘存在过度渲染景观价值、沙盘美化效果、实际交付大幅缩水的问题，导致高额景观溢价“名实不符”，由此引发的消费纠纷持续增多，成为楼市监管与市场关注的重点领域。
近日，上海普陀区高端楼盘越秀苏河和樾府曝出消费维权争议。项目一名未交付房源的业主实名投诉，楼盘实际建设的景墙、大门等设施与销售阶段的口头承诺、沙盘展示存在明显出入，花费百万溢价购置的景观房视野严重受限，质疑开发商存在虚假宣传行为。属地市场监管部门已针对涉事房企立案并案调查，这起涉百万溢价的楼市纠纷，再度引发市场对新房景观营销合规性、楼盘溢价定价合理性的讨论。
业主：百万景观溢价名不副实，双景观宣传全面落空
2026年4月2日，有自称是上海越秀苏河和樾府二楼业主的网友通过人民网领导留言板投诉求助，维护自身购房合法权益。据悉，该业主于2024年12月购入该小区房源，项目预计2026年9月正式交付，目前尚未交房。业主在提前实地验房时发现，楼盘实景景观设施高度、现场配套观感，与购房阶段的销售宣传、沙盘模型展示效果差距极大，远未达到购房预期，由此发起维权。
结合业主投诉内容与实地核查信息，本次维权核心争议集中在两处景观视野承诺落空问题，且均有明确售前宣传依据。一是南侧景观视野被遮挡，小区入口景墙与大门实际建设高度，显著高于沙盘展示标准，过高的建筑设施遮挡了低层户型南向采光与观景视线，严重影响2楼住户居住体验。二是销售宣传承诺未兑现，购房期间，销售人员明确告知购房者，项目景墙、大门设计高度不会超过二楼地板，住户在阳台可越过建筑顶部，观赏对面半马苏河公园景观。但项目实景建成后，南侧公园视野完全被遮挡，房企主打的核心景观卖点彻底失效，与购房者购房预期形成巨大落差。
监管：房企涉嫌虚假宣传被立案，多部门联动介入核查
针对业主反映的楼盘虚假宣传、景观承诺落空问题，属地监管部门作出明确处置回应。2026年5月8日，上海市普陀区市场监督管理局发布官方回复，该局已于2026年3月28日，对项目开发主体上海樾*房地产开发有限公司涉嫌房产销售虚假宣传的违法行为，正式立案调查。本次业主通过人民网提交的维权线索、实景不符及溢价争议等相关问题，经核查后已并入原有案件统筹办理，后续监管部门将依法完成核查、取证与处置工作，案件处置具备官方权威性与合规性。
结合市场监管法规与房产消费维权实操来看，新房销售的宣传载体并不局限于纸质宣传海报，项目沙盘模型、销售人员针对性口头承诺、样板间讲解话术，均属于法定商品房销售宣传范畴，具备消费履约效力。若上述宣传内容与交付实景出现实质性偏差，且直接影响房屋居住体验与房产价值，即可认定为涉嫌虚假宣传、误导消费者。这也意味着，购房者维权无需仅依赖书面购房合同，妥善留存沙盘与实景对比图、销售沟通录音、聊天记录、宣传物料等完整证据，即可向属地市场监管部门投诉举报，依法维护自身合法房产消费权益，这也是本次业主维权得以快速立案的核心关键。
图源：人民网领导留言板
据房天下网公开信息显示，涉事的越秀苏河和樾府，坐落于上海市普陀区光复西路3850弄，地处中外环核心区位，开发商为杭州樾富房地产开发有限公司，是片区内主打景观资源的高端精装改善住宅。该楼盘整体均价约104282元/平方米，房源总价区间在1015万至1952万元/套，项目房源已于2025年2月加推四期产品，目前整体售罄，统一交付时间拟定为2026年9月。依托毗邻半马苏河公园的区位优势，项目主打“双重公园”景观理念，也是其对外溢价销售的核心亮点。
图源：房天下网
值得一提的是，针对该楼盘虚假宣传争议，上海本地主流媒体已于2026年4月初开展专项报道。相较于普通楼盘视野纠纷，本次事件的核心争议与舆论焦点，在于牵扯出百万元级虚假景观溢价问题。据业主购房资料及楼盘“一房一价”公示表显示，涉事二楼房源仅比同楼层普通户型面积大1.09平方米，开发商以“东向专属园林景观”为溢价卖点，向购房者收取了111万元的高额差价。该溢价模式并非个例，而是楼栋多层、多朝向户型通用的定价规则。但项目实景落地后，房源南向公园景观、东向社区园林景观双双落空，百万溢价对应的核心价值完全无法兑现。更为关键的是，涉事房企对外说辞前后矛盾、无法自洽：前期工作人员承认，为提升项目仪式感、保障住户隐私等，施工阶段私自加高景观墙，且相关调整未纳入规划报建图纸；后期却改口辩称项目设施合规无改动，沙盘与实景差异仅为建模比例误差，始终无法对高额景观溢价落空、宣传与实景严重不符的问题作出合理解释。目前，除市场监管部门外，上海市规划资源局、普陀区绿化市容局已同步介入，从规划审批、施工合规、宣传合规多维度开展联合核查，让这起个人维权事件，升级为对房企定价逻辑、施工规范、销售合规性的全方位合规审查。
这起千万级高端住宅维权纠纷，是楼市虚假景观溢价营销乱象的典型缩影。部分房企依靠话术包装、沙盘美化夸大景观价值，以此收取高额溢价，却未履约兑现宣传承诺，严重侵害购房者合法权益、损耗楼市公信力。本次多部门联合核查、立案处置，不仅将厘清涉事房企违规事实、妥善化解消费纠纷，更将有效震慑行业虚假溢价营销、宣传与实景脱节等乱象，为新房市场规范定价宣传、压实房企主体责任、净化楼市消费环境提供重要的行业参考。