物业服务，一头连着千家万户的冷暖日常，一头牵着城市治理的神经末梢。
呼和浩特市目前共有住宅小区3711个，总建筑面积1.68亿平方米。每一个小区的物业服务水平，都直接影响着数百万居民的获得感、幸福感与安全感。然而，账目不清、服务不达标、质价不符、信任缺失，这些“老毛病”反复发作，成了不少小区的“心头病”。
问题的根源究竟在哪？传统包干制物业模式下，物业费由企业自行收支，业主交了钱却不知道花在哪里，物业收了费总说不够用，双方信息严重不对称，信任基础不断瓦解。正如赛罕区地矿小区居民杨俊文所说：“以前交物业费，心里没底。”玉泉区德盛园小区则是另一个缩影：180多户居民中原有50户长期不交物业费，物业公司每年亏损近8万元，最终只得撤场，留下满地垃圾和随时可能停运的电梯。
这种“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环，让业主、物业企业和社会治理陷入“三输”困局。
面对这道由信息不透明与信任坍塌
交织而成的民生考题
呼和浩特选择主动破题
（一）
“信托制”物业管理模式
2026年3月19日，全市物业服务“大整治大提升”动员部署会召开，《呼和浩特市物业管理专项整治提升行动方案》随之印发，一场为期一年的物业管理专项整治提升行动全面启动。同日，新城区东风路街道光华街社区城建小区率先完成信托制物业签约，揭开了呼和浩特物业治理多元探索的序幕。
针对包干制下最突出的“钱”的透明度问题，信托制物业开出第一张“明白账”药方。光华街社区党委书记黄苏和打了个通俗的比方：“就是居民当老板，物业当管家。物业费、停车费、公共收益全部放进全体业主共有的独立信托账户，跟物业公司的自有资金彻底分开。每一分钱花在哪儿都由业主说了算，物业公司按约定拿固定酬金。”更形象的诠释是：这个共管账户设有两个密码——查询密码全体业主都有，可随时查看每一笔支出明细；取款密码由物业公司日常使用，但每一笔动用都须经业主同意。新城区海拉尔路街道的名城国际小区作为全市首批信托制物业管理模式试点，今年3月正式试运行，改革落地后，物业类投诉量同比下降70%。城建小区引入信托制物业后，居民杨姝芬心里亮堂了：“现在‘钥匙’在咱们自己手里，踏实！”
（二）
“酬金制”物业管理模式
与信托制理念相近但路径略有不同的是赛罕区地矿小区试行的酬金制。同样是针对包干制下收支混同、信任流失的病灶，今年3月中旬，这个有着22栋楼的大体量老旧小区启动酬金制试点：在0.8元每平方米物业费的框架下，物业公司固定按总费用的一定比例提取酬金，其余资金专款专用，结余100%归全体业主所有，由物管会代管，经居民集体商议后专项用于小区改造或冲抵下年度物业费。
万家互联物业经理高勇坦言：“过去包干制下，我们觉得钱都用在小区维护上，却不被理解；现在酬金制下，物业公司不再赚取差价，每一笔支出都在阳光下运行。”地矿小区建立起社区、物管会、物业三方共管账户，按月公开收支明细，通过小程序、大屏、公示栏同步发布。无论信托制还是酬金制，本质上都在用制度化的透明，把“谁说了算”还给住在这儿的人，重建业主与物业之间被侵蚀已久的信任关系。
誉海物业为小区改造的儿童乐园
然而
并不是所有小区都有条件“自己当家”
呼和浩特的现实是
大量老旧小区楼栋零散、体量小、物业费收缴难
市场化物业企业根本不愿接手
由此形成一种
“市场缺位、服务真空”的困局
以回民区为例
全区555个住宅小区中
198个为无物业管理的老旧小区
面对这些被市场遗忘的角落
呼和浩特的应对之策是打破小区围墙的界限
用资源集约化实现抱团取暖
（三）
“共享制”物业管理模式
赛罕区乌兰察布东路街道的做法颇具代表性，将辖区17个老旧小区统一打包，交由丰麒物业公司统筹运营。丰麒物业经理王飞介绍，他们实行两个分散小区共用一个门房、精减安保人员，配备4名专职维修人员包片服务，既压缩成本又实现快速响应。
“经过一年半运行，居民缴费认可度达到75%。”居民苑女士感慨道，“以前小区破烂不堪、卫生状况差，现在环境干净整洁、安全有保障，有事找物业马上就能解决。”乌兰察布东路街道城市建设办主任杨军表示，目前街道已成立7家物业公司、组建99个物管会，近三个月物业投诉工单量为零。
同样的“共享”理念，在玉泉区也结出了果实。玉泉区兴隆巷街道以街道办事处为单位，将辖区无物业管理的老旧小区集中交由一家物业服务企业实施管理，让相邻老旧小区共享保洁、安防、报修等服务。内蒙古鼎鼎物业公司先后进驻玉泉区9个小区，共计服务居民994户，其中内蒙古疾控小区按每月每平方米0.5元收取物业费，服务项目包括卫生保洁、24小时安保、应急维修、公共设施基础维修和绿化养护等，其余小区如六中宿舍小区、食品工业小区每年仅收取240元。“以前小区垃圾堆积如山、路灯坏了无人修理，现在只需扫码报修，很快就有人上门处理。”疾控小区居民张润魁笑着说。
通过资源整合、资产重组和更新改造，各街道、社区完善了停车位、充电桩等配套设施，有效激活了老旧小区的“造血功能”，真正让老旧小区实现了“逆生长”。
物业工作人员检修小区设施
（四）
“居民自管”物业管理模式
当市场化路径一时难以覆盖，而片区整合尚需时日之际，居民的自我组织和社区的主动担当便成为破题的第三重力量。
回民区景观小区曾经历了七年的管理真空期，如今居民自管物业已稳稳运行了三年。物业经理李文军从楼长到自管负责人再到物业经理，摸索出一套经验：社区党委定规矩、居民代表议事项、发动老党员力量干事情。小区物业费收缴率达到80%，服务项目从最初的几项扩展到9项。李文军说：“以前是从物业管理的角度，现在是提倡物业服务。我们也在成长，要进一步走向精细化服务。”
更具制度创新意义的
是社区“自我造血”式的兜底探索
打通老旧小区
“花钱买不到服务、政府补贴难持续”的痛点
（五）
“社区领办”物业管理模式
新城区曙光街社区成立了全市第一家社区物业公司，社区书记赵明同时是公司经理，社区网格员也是物业管理员，双重身份把社区治理和物业服务拧成了一股绳。每月物业费仍是30元，停车棚通道的大台阶不见了，入口监控道闸更新了，环境卫生提升一大截。赵明道出了社区物业最核心的优势：“没有盈利压力，每一分钱都用在居民身上。”
新城区迎新路街道新春社区同样走出了公益之路，由社区党委领办的公益性物业企业，以“不赚一分钱，办好千家事”的理念覆盖17个老旧小区、6371户居民，运营首年即在完全替代政府每年逾200万元补贴的情况下实现收支平衡，年缴费率从40%跃升至90%以上。“市场化物业亏本可以撤场，但社区永远撤不了。我们开公司不是为了赚钱，是为了给老百姓兜底。”新春社区党委副书记、物业公司法人代表乌德木说。
在老旧小区集中区域的破题之外
新建小区物业同样面临
价格虚高、质价不符等难题
（六）
“专业化品牌化”物业管理模式
当传统包干制同样在新建小区引发“高收费、低感知”的矛盾时，物业公司能否走出一条专业化、品牌化的路子？万锦物业提供了值得审视的经验。
万锦物业工作人员对小区进行保洁
在万锦的各个小区里，物业与开发商深度绑定，开发阶段物业团队就已介入，从施工设计到空间场景应用全程参与。万锦物业副总经理吕志刚说：“从施工设计到空间的场景应用，都是物业介入到规划当中。维修质保方面，不存在推诿扯皮的事情。”管理层级少、垂直上报，员工都是多面手，人员精简让成本可控。
社区餐厅、社区大学、四点半学堂、为老配餐等服务围绕居民生活展开，完善的业态成为物业的增值服务。居民评价道：“这个家里头大大小小这些事情我从来没操心过，打个400电话物业就过来了。”这种模式的价值在于，它提供了“建房管房不脱节”的路径，把物业从单纯的成本中心变为品牌口碑的核心。
多举措协同创新物业管理长效化
在服务模式和管理机制持续创新的同时
呼和浩特的探索触角
还延伸到了基层治理的更深层面
针对社区与物业协调不畅、响应迟滞的治理堵点，以党建为纽带打通壁垒。
泽信山水居小区率先尝试社区与物业双向交叉任职：物业经理到社区担任居委会主任助理，社区综治主任进驻物业兼任副经理。物业经理张宇鹏告诉记者：“居民反映的电梯维保、垃圾分类等问题，能直接在内部快速协调。过去需要一周协调的事，如今最快24小时就能落地。”该小区一年来接诉即办工单数仅个位数，已提前化解各类诉求30余件。
这场多元破题的实践仍在不断涌现令人眼前一亮的创新解法。针对部分老旧小区“既缺服务又缺钱，停车难与收费难并存”的突出矛盾，回民区水文华阳小区走出了一条新路。该小区紧邻内蒙古医科大学附属医院，周边停车难问题突出，而小区内白天却常有车位闲置。社区将小区闲置停车位面向社会错峰开放，每日7时至22时每小时收费3元，夜间每小时1元，月均收入稳定在7000元左右。这笔停车费全额用于覆盖小区保洁、垃圾清运和安保巡逻等基本服务，居民不用交一分钱物业费，由外来临时停放的车辆“买单”。小区居民孙女士感慨道：“不用交物业费，物业还把小区打扫得干干净净。”这一“以车位养服务”的模式，形成了“资源共享—收益反哺—民生改善”的良性循环，为规模小、收费难的老旧小区开辟出一条自我造血的崭新路径。
与此同时，全市推进物业服务问题“码上办”全覆盖，业主扫码即可反映问题。持续开展的物业管理月评价工作定期公布物业企业履约情况，一整套制度设计正在为物业治理构建起更加规范的制度环境。
纵观呼和浩特物业治理的探索图景
一条清晰的主线贯穿始终
不同类型的难题匹配不同的解法
但万变不离其宗
服务为本、公开透明、多元参与
信托制和酬金制用透明重建信任
大物业和共享物业用集约化解资源困境
社区领办和居民自管用担当填补市场空白
正如赛罕区地北社区党委书记郭鑫所言
要“把资金管理权、监督权还给业主
从根源上化解矛盾
让小区治理真正回归居民本位”
“不搞统一答案，只找适合方案”
这场关乎千家万户切身利益的物业治理变革
正在时间的检验中
在居民的真实感受里
一步步从痛点走向新的起点
丨来源：青橙融媒（实习记者 于梦圆）图片源自闫鑫