文/广州进深 严明会
一年前，广州荔湾有个楼盘，眼看就要入市，却突然没了动静。
而最近，它又重新活跃了起来。
这个盘，大家都不陌生，名字叫“保利怡璟湾”。
五一期间，项目开放实景示范区，吸引不少客户到场参观，营销中心人头攒动，连样板间都要排队才能看。
户型面积大变样
时隔一年，再次回归，保利怡璟湾案名虽然没改，但户型面积却大变样。
这是去年的户型：
当时，保利置业计划推出建面约76-91㎡三至四房，主打全南向小户型。
且为超新规产品，使用率高达120%左右，像76㎡就做到了三房两卫，在荔湾一众楼盘中竞争力凸显。
而户型改版后，变成了建面约81-100㎡三至四房，砍掉了80㎡以下的小户型。
使用率方面，随着广州楼市新规收紧，保利置业也不再大肆宣扬高使用率优势，据说跟之前相比有所下降。
中介口径是，“使用率超100%”。
目前，最新户型图还没流出，但可以确定的是，“0飘窗”依然还在。
去年，保利怡璟湾之所以没开盘就火遍全城，就是因为它是广州首个喊出“0飘窗”的新规楼盘。
除了它，当时番禺洛溪板块的龙湖亚伦央璟颂项目，对外宣称也是“0飘窗”。
这两个盘，遥相呼应，把这个概念炒得火热。
龙湖亚伦央璟颂早在去年4月底就已入市，眼下已基本清盘，保利怡璟湾却还在预热阶段，开盘时间仍然未知。
拖了一年，价格上也有变化。
去年的吹风价是，约76㎡三房350万元起，单价4.6万元/㎡起。
今年由于户型面积变大了，起步的约81㎡三房总价预计400万元左右，单价4.9万元/㎡起。
没想到竟然还涨价了……
另外，保利置业还提出了一个“小面积豪宅化”的概念，就是字面意思，即小户型也能住出豪宅感。
还有一点，就是项目的确定性。
虽然现在还没正式开盘，但它首推的1栋住宅楼就已全面封顶。
加上已经落地的实景园林和小区场景。
在一定程度上，给未来业主吃了一颗定心丸。
东漖旧改最新组团
保利怡璟湾，是保利置业操刀的东漖村旧改项目最新组团。
说是“最新”，是因为在它之前，东漖村旧改已经孵化了保利西悦湾、保利锦上印、保利瑧誉几个项目。
其中，保利西悦湾作为东漖旧改首期融资区，于2015年开卖，2017年收楼。目前，小区最新二手成交价“3字头”左右。
2020年，融资区二期保利西悦湾观澜开盘，目前二手挂牌均价4.58万元/㎡。
2023年，东漖旧改融资区三期亮相，改名叫“保利锦上印”。
该项目当时还喊出“保6冲7”的价格策略，最后开盘5万元/㎡起。
2024年底，东漖旧改推新组团，又改名字了，叫“保利瑧誉”。这也是保利置业在广州的首个“誉”系产品，主打改善，价格“5字头”。
所以，保利怡璟湾，算是整个大地块的第四个盘。
跟其他几个楼盘相比，保利怡璟湾的亮点主要有两个：
其一，就是前面提到的“0飘窗”设计。
其二，高使用率。
无论是去年宣称的“高达120%”，还是今年的“超100%”，保利怡璟湾整体户型使用率都不低。
特别是在广州新规收紧的背景下，像这种高使用率的产品，只会越卖越少。
体量小，只有三栋住宅楼
尽管源自于旧改项目，但保利怡璟湾自身体量并不大。
只有3栋住宅、1栋公寓。
其中1、2栋为32层高，3栋为22层高，两梯五户，容积率3.74。
配套方面，保利怡璟湾堪称“全能型选手”。
这也是地处老城区的好处，资源都是现成的，不用再熬。
交通上，项目距离地铁1号线坑口站约600米，步行可达。
从这里搭乘地铁，往北2站到芳村可换乘11号线大环线；往南1站是西塱，可换乘广佛线和10号线，通勤便捷。
商业上，整个东漖旧改规划了约40万㎡商业综合体，700米范围内规划有18万㎡理想花地商业。
周边还有芳和荟购物广场、荔胜广百等商圈。
教育方面，项目周边有省一级公办小学康有为纪念小学，是保利置业投资2亿元建设的。
此外，还有省级真光中学、省级儿童福利会幼儿园等优质教育资源。
医疗方面，距离广医附属第一医院花地湾院区（三甲）直线距离约700米，不远也不至于太近。
不过，项目缺点也很明显。
比如，周边城市界面较为老旧；小区太小，园林没什么发挥空间；靠近大马路，部分楼栋和户型会受到噪音和粉尘干扰等。
项目开发主体为广州东灏房地产开发有限公司，其成立于2010年，背后控股股东为广东保利置业有限公司（以下简称“广东保利置业”）。
广东保利置业，是保利置业集团于2007年设立的全资子公司，也是保利置业集团在珠三角区域房地产业务的主要运作平台。
2012年，广东保利置业正式牵手东漖村旧改，距今已经14年。
目前广东保利置业董事长为李阳，总经理为黄伟强。
黄伟强同时也是保利置业广东公司党委书记、总经理。
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