真不是朝阳、也不是海淀…京楼2026年第一次出现土拍抢地可能是亦庄。
昨天中午那会儿，有个老炮儿给我说了一句话，去相关网站看一眼哎！有惊喜。
相关网站所展示的是亦庄一宗即将在下周拍卖的商品住宅地块的招标计划。
这里有俩关键词，第一，下周拍卖。第二，招标计划。
之前，有没有在地都没拍卖的时候整这出的地块？
有的，基本都是势在必得的买家会这么操作，理由就是节省时间，早点弄完早点干，干到一定程度符合要求了好卖房。
然而这一把，地没出呢，先来了俩大哥，俩大哥都报了招标计划，我理解就是俩大哥都势在必得…
再然后，我小道儿消息听的是，这块地并不是这两家报了招投标计划的公司激活的。
也就是说，至少得有三家房企想要参与。
况且，老炮儿跟我说除了这三家房企，他知道的还有另外2家可能也要来…
简单粗暴说，就是瀛海这块商品住宅用地，必有一战，肯定是奔着竞拍起来去了。
如果真拍卖了，抢地了，这将是2026年京楼商品住宅地块首宗迎来竞拍、抢地的地块。
瀛海地块为啥有这么大吸引力？我们要从位置、地块条件、价格这三面简述。
地块的大致位置就在瀛海地铁口西边没多远，南侧不远有最近两年新开业的商业寰宇坊。
不说周边要啥有啥，但至少日常生活需要的商业、出行需要的地铁都现成的。
而我印象里在去年末或今年初给大家写过北京什么新盘卖的好，当时总结2025年卖的好的新盘就是，销售量排名前20的新盘80%都在，要么耳熟能详的核心板块、要么边上有地铁站点。
而瀛海这个地，哪怕咱不说地块位置算核心，但至少人家边上通着地铁8号线呢。符合去年大部分卖的较好的新盘的共性。
再换一张我标注的规划图看。
本次要拍卖的1401-1地块，地块形状属于大面宽短进深的地块。
我们知道好户型讲究一个大面宽短进深，但我们也要知道地块也是大面宽的才更容易出更多的好户型产品。
这个地块从形状上而言，条件就是还不错。
另外，该地块25908.189平米占地面积，51816.378平米地上建筑面积，合下来容积率2.0。
容积率2.0，不说能全部出11层以内的一梯两户小板楼，也差不太多。
一梯两户的小板楼，有更高的基础得房率；
瀛海地块隶属亦庄，亦庄有好房子；
相对高的基础得房率+好房子=相对高使用率的好房子。
有地铁、有商业、有比较好的地块条件，所以看上去地块的综合条件很不错。
而另一方面，改宗地块的起拍楼面价约2.35万元/平米。
2018年前后，瀛海板块的商品住宅楼面价大致是3.2、3.3万元/平米，开盘卖5.3万元/平米上下的样子。
所以，新地块看上去楼面价也具备一定的优势。
综合讲，就是新地块方方面面的条件都不错，所以要抢地了~
话说回来，不管这宗地最后谁拿到。我都合理的认为，会做100平米左右的南北通透南向三面宽的好房子户型产品，总价我猜500万上下，且平米偏左、总价向下的可能更高。
不管怎么讲，有直达10号线、可直穿北京市区的地铁8号线新盘，周边配套有先称商业、总价不高的、三面宽上车盘离我们越来越近了。
另外，这事儿啊无独有偶，就在我写稿子的时候。二三环丽泽板块的一个新商品住宅地块，也是这情况，激活方啥也没干呢，另一家公司在相关网站报了工程方面的招标计划…
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