商品房售出后
买房人未办理正式抵押登记
因逾期未还贷被银行诉至法院
房企亦被要求承担阶段性保证责任
一审判决房企担责后
房企对比一起典型案例发现“不对劲”
“银行已经答应将执行款退回。现在房地产行业不景气，钱虽然不多，但对我们房开企业来说，也是一笔不小的收入。”4月7日，春日的暖阳洒在贵州省独山县某房开公司的办公区，公司代表蒙某面对回访的检察官吴宗丹，语气里满是释然。可两年前，该公司还因一起官司而困惑不已。
官司因购房人吴某而起。吴某购买该公司开发的商品房后逾期未还贷，被银行诉至法院，该公司也被银行要求承担连带保证责任。一审法院判决该公司担责。后来，该公司通过一起类案意识到了“不对劲”，到检察机关求助。
独山县、黔南州两级检察院接续监督，最终法院采纳检察机关抗诉意见，改判吴某独自承担还款责任。近日，记者对办案检察官进行了深入采访，还原案件始末。
购房人逾期不还贷
房企被判承担连带责任
某房开公司开发的某小区外景。
“我们房开公司涉及的一个案件和网上发布的典型案例情况类似，但判决结果不一样。”2024年6月17日，蒙某及其所在某房开公司的代理律师董某急匆匆地来到独山县检察院12309检察服务中心，向检察官反映了某房开公司的“惊天发现”……
2018年12月，吴某看中了某房开公司一处楼盘的一套商品房，因资金不够，向银行借款。很快，相关手续就办好了，吴某和某银行、某房开公司签订《个人购房借款/担保合同》。吴某以所购买房屋为抵押物，向银行借款39万元，贷款期限为20年。
合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同；有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款及其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项，所产生的利息、罚息及其他费用。
为降低银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前面临的风险，合同还约定某房开公司为这笔贷款承担阶段性连带保证责任，即某房开公司对该合同项下全部贷款本金、利息、违约金等费用承担连带保证责任。合同也明确了某房开公司的免责情形——满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：案涉房屋的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明；案涉房屋的抵押权预告登记手续已办理完毕。
在蒙某看来，在售房过程中，与买房人、银行签这样的合同，属于业界普遍性的做法，没有什么需要特别关注的。而且，合同都是银行方面提供的通用版本。
2018年12月24日，合同签订当日，某房开公司与吴某办理了预售商品房买卖预告登记，吴某与某银行办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年1月1日，某银行向吴某提供贷款39万元。2022年4月29日，该房屋办理了房屋所有权首次登记（即通常所称的“大证”），权利人为某房开公司，但未办理正式抵押登记。
后吴某未按时还款，累计逾期11次。2023年10月，某银行将吴某、某房开公司一起诉至独山县法院，请求判决解除《个人购房借款/担保合同》，由吴某偿还尚欠借款本金34万余元及利息、违约金等，某房开公司承担连带责任。
“合同约定了免除连带保证责任的两种情形，我们认为只要符合其中一种即可免除，但法院审理后没有认可我们的抗辩理由。”蒙某向检察官介绍说。
一审法院认为，某银行已按合同约定发放贷款，吴某未按约定还款，已构成违约，符合合同解除条件，吴某应承担偿还所欠贷款本息及违约金等责任。根据合同约定，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明，才能免除某房开公司的连带保证责任，虽然某房开公司提供的证据显示案涉房屋已于2022年4月29日进行初始登记，但并未办理正式的抵押登记，故某房开公司的保证责任不能免除，应当承担连带保证责任。
2023年12月7日，一审法院作出判决，支持某银行的全部诉讼请求。出于对司法判决的认可，某房开公司未提出上诉，该判决发生法律效力。因吴某无赔偿能力，某银行申请强制执行，某房开公司被法院从保证金账户强制扣划了35万余元，发放至某银行。
好巧不巧，就在某房开公司领导暗叹倒霉时，蒙某偶然看到了贵州省高级法院发布的一起典型案例。该典型案例中，某房企的遭遇与某房开公司的经历高度相似，法院却判决某房企无需承担连带保证责任。
2024年6月，某房开公司向独山县法院申请再审，但法院迟迟没有回应。该公司遂委托律师董某，依法向检察机关申请监督。
正式抵押登记没能办理
谁之过？
独山县检察院控申检察部门经初步审核，把案件转交该院民事检察部门。“事关企业合法权益，必须马上调查核实清楚。”该院民事检察部门立即组建办案组，由检察官吴宗丹牵头，全面梳理案件脉络、核查关键证据。
为了核实案件细节，办案组先后走访了某房开公司、某银行、当地不动产登记中心，调取了房屋登记档案、业主通知记录、同楼栋其他业主的抵押登记材料等。
“我们发现，2022年4月29日，房开公司办理了房屋所有权首次登记，并于当日在案涉小区张贴了业主可以办理产权转移登记手续的通知。此后，房开公司又通过打电话以及在小区业主微信群发通知等方式，告知业主可以办理产权转移登记手续。”吴宗丹回忆道，李某、王某也买了吴某所购房屋同一楼栋的商品房，均与某银行签订按揭贷款合同，且分别于2022年7月、2022年12月办理了抵押权正式登记，这说明案涉房屋完全具备办理正式抵押登记的条件。
更为关键的是，合同明确约定，吴某委托某银行办理抵押权预告登记和正式抵押登记。根据该约定，办理正式抵押登记的责任主体是吴某和某银行。未办理不动产权转移登记进而未与某银行办理正式抵押登记系吴某个人原因导致。
吴宗丹告诉记者，某银行在2022年7月为案涉楼盘其他购房户办理正式抵押登记时，已经知晓吴某所购房屋具备办理正式抵押登记的条件，但未积极向吴某主张办理房屋正式抵押登记以保障其债权实现，理应自行承担由此产生的不利后果。某房开公司无法预见和控制业主办理产权转移登记及抵押登记的情况，对此并无过错。
那么，如何理解合同约定的免除保证责任条件呢？
在办案组成员胡江红看来，合同明明约定了免除保证责任的情形包括但不限于以下条件：案涉房屋的正式抵押登记手续已办理完毕；案涉房屋的抵押权预告登记手续已办理完毕。“这是一个选择性适用条款，也就是说，这两个条件满足其一即可免除保证责任，而不是一审判决认定的办了正式抵押登记才能免除保证责任。”
胡江红告诉记者，商品房预售期间，购房人若要向银行贷款，一般都是由开发商承担阶段性保证责任，与房屋抵押担保形成前后衔接关系，以此保障银行的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，在已经办理建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形时，预告登记权利人对抵押财产享有优先受偿权。吴某等三方签订的合同，虽然在民法典实施前，但根据相关规定，本案可以适用民法典相关规定。“所以，尽管案涉房屋没有办理正式的抵押登记，但因为已经办理了预售商品房抵押权预告登记，某银行可以就抵押财产优先受偿，某房开公司也可以免除阶段性保证责任。”
2024年6月27日，独山县检察院向法院发出再审检察建议。同年9月26日，独山县法院作出回复，对再审检察建议不予受理。
预告抵押登记已办理
房企连带责任可免除
一次监督不行，就接续监督！2024年10月28日，独山县检察院提请黔南州检察院跟进监督，黔南州检察院检察官侯映菊接过了这个“接力棒”。
2024年12月，贵州省黔南州检察院检察官在研讨案情。
“经初步审查，我认为独山县检察院提请跟进监督的理由成立。”侯映菊告诉记者，为了进一步厘清案情，她重新对全案进行了审查，找到了一份2013年5月某房开公司和某银行签订的《按揭贷款业务合作协议》，其中约定某银行对购买某房开公司案涉项目房屋的借款人提供住房贷款，某房开公司提供阶段性保证责任。这份协议明确规定，阶段性连带责任保证期间，至借款人办妥正式抵押手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交由抵押权人收押之前。
侯映菊分析，法院认定正式办理抵押登记才能免除保证责任，或许与此有关。但是，即便如此，她和同事们依然认为，案涉房屋已经办理抵押预告登记的，某房开公司可以免责。
经研究，他们明确了监督思路：一是根据《按揭贷款业务合作协议》签订在前、《个人购房借款/担保合同》签订在后的实际情况，确认前者约定不能作为某房开公司承担保证责任的依据。二是法律之所以设定“阶段性保证责任”，目的在于与房屋抵押担保形成前后衔接关系，保证银行的合法权益。不管是正式抵押登记还是预告抵押登记，办理了其中一项，某房开公司的阶段性保证责任予以免除。某房开公司并非办理正式抵押登记的责任主体，对未办理正式抵押登记也没有责任，否则将加重其责任，对其不公。三是《个人购房借款/担保合同》系某银行提供的格式合同，若当事人对合同中有关保证责任的条款理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方（银行）的解释。也就是说，在办理完毕抵押权预告登记后，某房开公司不应再承担保证责任。
2025年8月26日，黔南州检察院向黔南州中级法院提出抗诉。黔南州中级法院经审理认为，案涉房屋已经办理抵押预告登记和建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，某银行可通过主张抵押物优先受偿权实现其债权。合同约定的保证责任免除条件已经具备，某银行请求某房开公司承担连带责任理由不充分。
今年2月5日，黔南州中级法院作出再审判决，维持原一审法院作出的解除合同及由吴某承担还款责任的判决内容，撤销由某房开公司承担连带保证责任的判项。
2026年4月7日，贵州省独山县检察院检察官到某房开公司回访。
从申请监督到拿到再审判决，蒙某又有了“惊天发现”——“以前我们不知道在办理抵押权预告登记后公司的保证责任可以免除，通过学习新的司法判例和法律规定才了解到。如果再遇到这样的事情，我们也知道该怎么维权了。”
“近年来，受房地产行业下行影响，类似的按揭贷款保证责任纠纷时有发生。”黔南州检察院副检察长姚斌表示，通过办理该案，检察机关不仅为某房开公司挽回了经济损失，更厘清了商品房按揭贷款中阶段性保证责任的认定边界，明确了抵押权预告登记的法律效力，“希望能为同类案件的办理提供参考”。
检察官点评
依法界定
房企阶段性保证责任的
免除条件
房地产阶段性担保是商品房预售中常见的担保形式，通常指购房者通过按揭贷款购买期房时，银行在房屋未完成产权登记和抵押登记前，为降低贷款风险，要求房地产开发商或第三方担保机构在贷款发放后至房屋抵押登记完成前，为购房者的还款责任提供连带责任保证担保。
房地产阶段性担保责任系房地产行业潜在债务的重要组成部分，但阶段性担保与房屋抵押担保互为承继，并非并列关系，所以需要通过明确房地产开发商阶段性担保责任的解除条件，使其免于负担不必要的、过重的连带赔偿责任。如果仅因未办理正式抵押登记而让银行享有开发商的连带责任保证和房屋抵押的双重担保，无疑与缔约目的相悖，也有违诚信原则，缺乏经济上的合理性和正当性。
本案中，银行和吴某办理了抵押预告登记，且房开公司已经办理了“大证”，即房屋所有权首次登记，但吴某经多次催告仍不去办理正式抵押。在不存在预告登记失效的情况下，银行的抵押权在预告抵押登记时即已设立，银行的债权已经得到保障，房开公司阶段性担保责任的解除条件已经成就，阶段性保证责任自然应当予以免除。检察机关做实“三个善于”，依法界定房企阶段性保证责任的免除条件，监督法院改判，维护了房地产企业的合法权益，并为类案办理提供了有益经验。
（作者系最高人民检察院民事检察厅主办检察官姜耀飞）
（来源：检察日报·民生周刊 全媒体记者：丁艳红）