深圳华润招商观潮府
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进入 2026 年，深圳楼市正经历着一场微妙的转型与复苏。在经历了前几年的调整期后，优质核心地块的出让逐渐成为激活市场信心的关键引擎。
南街坊地块最终华润招商联合体以总价86.4亿，楼面价近6万，以187轮竞价溢价34.81%拿下，该地块刷新了深圳今年成交总价记录，将市场信心拉了回来，可谓是众望所归，且向市场传递出城市发展的清晰信号 —— 核心区域的价值仍在不断攀升，优质资源的稀缺性愈发凸显。
宝中核心地段+稀缺海景等优势，南街坊的一举一动备受关注！
从曝光数据看，共有11栋楼，户型为约143-165-185-192-245--253-260-320㎡，主要为2T2和3T3。
南街坊地块，土地面积达 42521.94㎡，建筑面积 145000㎡，容积率≤3.4 。这般规模，在寸土寸金的深圳已属难得。其地段更是得天独厚，靠近欢乐港湾，尽享宝中千亿核心配套，周边城市界面崭新现代，充满活力。更为引人注目的是，地块一线临海，它距离海岸线仅约 300 米，拥有稀缺的海景资源。
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地理位置上，南街坊地块堪称得天独厚，是宝中片区近年来最临近海岸线的住宅用地。紧邻欢乐港湾西岸，周边配套设施极为丰富，湾区书城、湾区之光摩天轮、青少年宫、图书馆、滨海演艺中心、欢乐剧场等市级文化地标环绕四周。
南街坊地块的属性决定了其未来的产品走向。由于容积率较低，为了实现土地价值的最大化，开发商必然会往大面积豪宅方向进行打造。从过往的经验来看，低容积率的地块往往被用来建设高端住宅项目，以满足高净值人群对于居住品质的追求。在宝中这样的核心区域，拥有海景资源的大面积豪宅更是稀缺中的稀缺。
为了匹配地块的高端属性，开发商在建筑设计、材料选用、园林规划、物业服务等方面都将投入大量的资源。这些成本最终都会反映在房价上，导致未来该地块项目的售价将远超普通住宅。
南街坊地块楼面价5.96万/㎡，加上建安、税费等其它成本，预估保本价为9-10万，可能卖到11-12万。目前宝中的二手豪宅价格在10-15万/平之间。壹方玖誉最新成交价13万-16万；熙龙湾一期近期成交价11.4万-14.1万；熙龙湾二期11万-13万左右。
<基础数据>
位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，坐落于欢乐港湾西岸旁，与前海华侨城JW万豪酒店相邻，距离海岸线仅约300米。
总用地约42521.94㎡，总建面超过14.5万㎡，容积率为3.4，其中：住宅125000㎡；商业18350㎡；物业服务用房300㎡；社区配套用房700.㎡；小型消防救援站650㎡。
建筑高度要求：高层且满足航空限高要求；沿海澜路及滨江大道两侧建筑临水方向应形成梯级跌落的整体天际线秩序。
地块位于宝安中心区，紧邻沿江高速，坐拥湾区书城、湾区之光摩天轮、青少年宫、图书馆、滨海演艺中心、欢乐剧场等市级文化地标，与腾讯全球总部企鹅岛仅一水之隔。
这里不仅是湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，更是宝安中轴的C位。
<顶级配套>
<效果图>
<户型鉴赏>
2025年5月24日，深圳市规划与自然资源局宝安管理局拟对[宝安中心区]法定图则规划控制单元DY-01、DY-02进行规划调整，其中“撤拍”的南街坊DY-01地块，规定容积率由原先5.7，整体大幅下调至3.7。
1、大幅降低容积率DY-01地块（原南街坊）整体容积率由原来的5.7下调到现在的3.7，DY-02地块（原北街坊）整体容积率由原来的5.0下调到现在的4.2。
2、住宅占比大幅增加
大幅减少商办指标，之前两块地是以商办占主导，住宅只占49%，现在两块地都把商办切割出去，实际形成了两块独立商办用地加两块纯住宅用地。
（一）原南街坊拆分成两块用地单元内DY01-01地块（南街坊）用地面积42523平方米，用地性质为二类居住用地，容积率为3.4；单元内DY01-02地块用地面积5025平方米，用地性质为商业用地，容积率为6.0。
（二）原北街坊新增一条支路+两块用地单元内DY02-01地块用地（北街坊）面积37356平方米，用地性质为二类居住用地，容积率为4.6；单元内DY02-02地块用地面积17500平方米，用地性质为商业用地，容积率为4.2。
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