近日，南通市自然资源和规划局官网发布《南通市区2026年度运用专项债券收回收购土地价格公示》。
根据公示，市区此番拟运用专项债券收回3宗居住用地，其中备受关注的是位于创新区的一宗超低密地块。
该地块位于世纪大道北、静海大道西、定海寺横河南、观河路东，权利人为南通盛强置业有限公司（江苏盛和房地产股份有限公司100%控股）。
地块出让时间为2023年12月，编号R23022，当时成交价格为57080万元，而此次拟回购价格为56300万元，较出让价减少了780万元。
值得玩味的是，该地块容积率上限仅1.1，且紧邻紫琅公园，是创新区存量涉宅地块中容积率最低的“低密好地”。
创新区北区存量地块大致分布
为何偏偏要收回这宗“低密好地”？透过创新区新房与土地市场的存量数据，我们可以窥见此次回购背后的逻辑。
① “低密”不愁卖，但“高容”库存压力巨大
创新区目前在售新房项目多达12个，但容积率在1.6以内仅有紫园1个，且紫园仅剩十余套未备案，板块库存主力仍是小高层、大高层产品。
据「新知南通研究院」监测数据，截至2026年2月末，创新区广义库存多达3723套，按近一年月均流速（约67套）估算，消化这部分存量库存需要约56个月，接近5年。
反观低密项目，和园（容积率1.01）2025年3月入市，150套房源目前仅剩3套；紫园（容积率1.01）2025年11月入市，123套房源仅剩17套。
去库存的重点在哪里？显然不是这些快速清盘的低密豪宅，而是积压已久的高层产品。
② 为存量去化争取“时间”，为板块价格“托底”
据「新知南通研究院」监测数据，目前创新区待入市存量地块共11宗（含此次拟回购地块），合计建面约98.65万㎡。
在这批存量地块中，低容积率地块占据绝对主力——6宗容积率上限在1.4以内，3宗在1.4-1.6之间，仅2宗在1.6以上。
若任由低密地块蜂拥入市，虽然单个项目可能延续热销，但将直接冲击现有新房及次新房的价格体系，让本就艰难去化的高层产品雪上加霜。届时，不仅板块价格底线可能失守，市场信心也将遭受二次打击。
此次政府选择回购这宗低密地块，既能为存量高层产品赢得更多出清时间，也有利于让整个板块的供需结构逐步回归健康。对于盛和而言，作为本土国企，配合政府收储，既能盘活沉淀资金，也为后续参与其他项目储备资金。
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