【导刊智库 | C位发声】城市风向，真知洞见——对话著名房地产市场研究专家赵卓文，解读南沙收购大动作!
2月24日，南沙开发区土地开发中心发布招标公告，将采购面积20000㎡商品房作为安置房源，预算达2.9亿，要求商品房必须是南沙区内产权性质明确的带全屋装修一手商品楼，并且单价不得高于1.45万元/㎡。
南沙政府为何突然大手笔采购商品房？单价不高于1.45万/平方米是在为市场新房的底价划线吗？越来越多的政府收购商品房行为会再次激起新一轮房地产投资热情吗？
为此《房地产导刊》诚邀广东省城市创新发展研究会智库专家，广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任，著名房地产市场研究专家赵卓文，谈谈政策对南沙楼市的影响。
南沙政策的三大突破
赵卓文表示，南沙作为自贸区、粤港澳大湾区几何中心及合作核心区，向来擅长探索创新模式，此次收购便是城市更新领域的又一“南沙样本”。不同于白云等区域的做法，180㎡的面积上限的调整，更贴合区域房源特点与安置需求，而此次2.9亿元、2万㎡的现房采购，主要在政策目标、实施目的和操作模式三个维度的显著不同，展现出政策的突破性。
首先是政策目标的差异。大家熟悉的既往政策，比如广州安居集团此前收购商品房用作保障性住房（包括公共租赁住房），它的核心目标是“补民生短板”——重点解决中低收入群体的住房问题，因此对户型有严格限制，必须控制在90平方米以下的小户型。但南沙这次的政策完全不同，它的目标是服务城市更新项目的拆迁安置需求，简单来说，就是政府为了推进城中村改造、旧城更新等项目，需要给被拆迁居民提供安置房，所以直接收购商品房作为定向安置房源。这种情况下，户型限制就放开了，从60平方米到180平方米的区间都能覆盖，能更好满足不同家庭结构的居住需求。
其次是实施目的的差异。保障性住房政策本质上是民生工程，核心是“兜底”——让买不起房的群体有房住，社会属性非常明确。而南沙的安置房源政策，是为城市更新项目“配套”的，目的是让拆迁安置更高效、更有保障，本质上是城镇化建设过程中的一个工具，更强调对城市发展的支撑作用。
最后是操作模式的差异。传统的保障房收购，一般是政府“集中采购”——相关部门制定统一标准，面向市场批量购买，更看重整体的社会效益。但南沙这次的政策是有明确项目指向性的，比如会规定“总价控制”“面积限定”等具体量化指标，比如首批收购约2万平方米、资金约2.9亿元，这种“精准滴灌”的模式，是为了确保收购的商品房能直接匹配具体城市更新项目的安置需求，不是泛泛的采购。
市场预期：
去库存与稳价格的双重效应
此次政策落地，大家最关心的是，对市场会产生哪些直接影响？尤其是当前南沙区乃至广州部分区域存在商品房库存压力的背景下，这一政策能不能“稳住”楼市？
对此，赵卓文分析，从市场预期来看，这次政策至少在两个层面会产生积极效应，尤其是对库存去化和价格稳定起到了“调节阀”的作用。
首先，库存去化效应。最直接的，是政府通过资金注入（首批约2.9亿元收购2万平方米现房），快速消化了市场上的存量商品房。这些房源是现房，拿到就能用，避免了新建安置房的漫长周期。间接来看，它还能形成“连锁反应”：一方面，能推动城市更新项目进程——过去拆迁安置房源不足可能拖慢项目进度，现在有了现成的商品房，安置问题解决了，项目就能更快推进；另一方面，对于一些面临流动性风险的开发企业来说，这相当于提供了一个“退出渠道”——房子卖出去了，资金回笼了，企业的压力就小了。特别是南沙区部分房企，可能之前因为市场销售慢导致资金链紧张，这次政策能精准缓解他们的短期压力。
再看价格体系影响。大家可能会担心：政府大量收购商品房，会不会影响市场价格？实际上，这次政策的定价机制很科学——收购单价定在14,500元/平方米，这个价格是综合考虑了土地成本（参照南沙近年地价水平在7,000-10,000元/平方米）、建安成本保本要求，以及安置房“非市场化商品房”的功能定位后得出的。对比当前南沙商品房均价（约25,000-26,000元/平方米），两者有明显的合理价差，所以不会对整体市场价格体系造成直接冲击。另外，它和房票安置模式也不是替代关系，而是互补的——房票让居民自主选择房源，而政府收购则是直接提供现房安置，两种方式可以根据项目特点灵活搭配。
同时，面对政府的大手笔收购，赵卓文认为符合收购条件的主要是以下三类项目：
第一类是低土地成本项目。比如位于南沙区非核心地段（像明珠湾这种重点开发区域之外的其他地方），地价本身比较可控的现房项目。这类项目因为拿地成本低，收购后政府的使用成本也更合理。
第二类是风险化解项目。主要是那些开发企业遇到流动性困难、手里有存量房源卖不出去的项目。不过政策也强调“优先考虑可覆盖土地成本的项目”，也就是说，即使企业有困难，但项目本身的土地成本等基础投入能通过收购价覆盖，这样的项目会更受青睐。
第三类是库存积压项目。比如一些按照旧规开发的商品房，可能户型、设计不符合当前市场需求，导致滞销周期较长，这些“旧规产品”如果库存积压严重，也会成为政策重点关注的对象。
简单来说，政策更倾向于“能解决问题、成本可控、匹配需求”的项目，而不是盲目撒网。
政策的创新性：又一“南沙样本”
值得关注的是，这次南沙出台的收购政策，体现出的创新性，对未来城市更新模式有着相当大的启发。赵卓文分析，这次政策的创新性，可以从两个层面看。
首先是城市更新模式的演进。过去像黄埔区推行的房票安置制度，适合拆迁周期长的区域——居民拿到房票后自己慢慢选房，但周期可能比较长。而南沙这次探索的是“依法征收+净地出让”的新模式，具体来说：由政府平台公司主导直接收购商品房作为安置房源，统一规划、统一管理；同时配套“统购统租”的物业运营机制，未来这些安置房不仅可以用于居住，还可以作为人才公寓、产业用房等多元化用途，真正实现“产城融合”。这种模式把“安置”和“发展”结合得更紧密，更符合城市更新的综合需求。
其次是综合效益。14500元/㎡的收购单价，结合区域地价与建安成本测算，处于合理区间，既为市场划定了理性价格锚点，遏制恶意降价，也避免了安置成本过高。同时，此次收购并非孤立行为，而是延续了南沙“定向收购+房票安置”的创新路径，兼顾政府、村民、房企三方利益，实现共赢。
除此以外，对产业发展来说，企业运营成本降低了，产业承载能力也更强了——比如一些产业配套的安置房，未来可以转化为人才公寓，吸引更多人才留在南沙。
可以说，南沙这次的政策不是简单的“托市”，而是通过精准施策，把安置需求、市场库存和发展目标串联起来，为其他区域的同类政策提供了很有价值的参考样本。
同时赵卓文强调，此次政府收购并非刺激房地产投资热，而是立足南沙发展实际的务实之举。扩大收储面积、采购现房的调整，既贴合区域需求，又实现了去库存、促更新、纾房企之困的多重目标。这一创新模式也将成为南沙城市更新与房地产市场良性循环的重要支撑，真正实现楼市的“稳稳托起”。
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