地产终于要触底了，上海作为最后一块限购尖兵，昨天终于松绑，推出“沪七条”新政。这意味着全国最具刚需的城市也扛不住房价下行压力，直接放开让全国人民来托底。外地值不值得不好说，但至少一线城市房价要企稳了。
新政核心很明确：非沪籍外环内买房，社保/个税只需连续1年；想买两套，满3年即可；外环外对符合条件家庭不限套数。门槛大幅降低，未来几个月肯定能拉动一批刚需进场。
但这是不是意味着楼市春天来了？是不是投资客该囤房等刚需接盘？千万别急着动手。房产和股票完全不同，不是想卖就能卖，得看房价长期上涨逻辑，而不是政策放开的短期刺激。
短期逻辑看被限购压抑的需求有多少，包括投资客和刚需。但这种需求往往是一波流，行情很快就会结束，很容易套在手里。
长期逻辑才是关键：上海到底有多少人口流入。投资客买入是为了卖出，和你是对手盘，风向一变跑得比谁都快。核心还是看刚需增量，每年人口流入是最靠谱的指标，这些人来上海工作生活，买房是真刚需，政策放开后肯定会出手。
我们查了上海近年外来常住人口数据：2023年外来人口不再增长，2024年更是出现负增长，外来常住人口减少23.79万。看到这数据，是不是心凉半截？也难怪上海要紧急松绑限购。
上海房价也经历了过山车：2023年高点约60638元/㎡，2025年跌到45158元/㎡，2026年1月又回到6万以上。短期看，政策松绑可能带来一波上冲，但长期来看，人口流入是大问题。
房子是用来住的，不是用来炒的，最终还是会回归均值。那手里有房的朋友该怎么办？
如果是投资，租金回报率不高，建议借这波上涨赶紧出手。现在拿钱投高股息公司，一年分红至少4-5个点，流动性又好，没必要套在房子里赚2个点左右的租金。房价要重回长期上涨通道，目前条件不支持，除非人口流入出现逆转。
这次政策可以理解为让地产回归市场化，符合“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针。炒房时代真的过去了，想满足投资需求，或许可以看看股市。
