物业管理是城市基层治理的 “最后一公里”，更是直接决定居民居住幸福感、安全感的核心民生载体。从商品房小区的服务质价纠纷，到老旧小区的失管失养困境，物业与业主的矛盾早已成为城市治理的普遍性痛点。中消协2025年调查数据显示，超70%的业主对所在小区物业服务不满意，超80%的物业纠纷源于账目不透明、服务与收费不匹配。在行业顽疾难以根治的背景下，以社区党组织为核心、以公益性为底色的社区办物业新模式，正在全国各地落地试点，为破解物业治理困局、打通基层治理堵点，提供了一套兼顾民生属性与可持续性的全新解题思路。
一、当前物业管理行业的四大核心顽疾
当前市场化物业管理模式的矛盾根源，在于其资本逐利的商业属性，与物业服务公共性、民生性的本质冲突，叠加业主自治机制失灵、基层监管权责模糊等制度短板，最终形成了难以破解的治理死循环。
（一）逐利性与民生性的根本对立，服务质价严重失衡
占据行业超90%市场份额的包干制模式，从根源上决定了市场化物业的核心目标是盈利，而非服务提质。为了追求利润最大化，多数物业选择压缩服务成本，出现保洁频次缩水、安保力量减配、设施维修拖延等普遍问题，甚至形成 “服务偷工减料→业主拒缴物业费→服务进一步恶化” 的恶性循环。
更受诟病的是小区公共收益的 “黑箱操作”。电梯广告、车位租赁、公共用房出租等本应归全体业主所有的收益，大多被物业直接占用，成为其隐性利润来源，账目去向从不公开，业主毫不知情。与此同时，老旧小区、安置房小区因物业费标准低、改造成本高，成为市场化物业 “不愿接、接不住” 的洼地，大量老旧小区长期陷入 “无人管、脏乱差” 的困境，基础设施老化、安全隐患突出等问题长期得不到解决。
（二）业主自治机制全面失灵，维权成本高、难度大
业主委员会本应是监督物业、维护业主权益的核心主体，但现实中却面临 “成立难、运行难、监督难” 的三重困境。一方面，物业为了保住自身经营权，常常通过暗中阻挠、分化业主、安插人员等方式，干扰业委会成立，全国多数老旧小区的业委会处于瘫痪或空白状态。另一方面，即便业委会顺利成立，也常面临内部意见分歧、专业能力不足、甚至被物业利益输送同化等问题，难以形成对物业的有效监督。
对于普通业主而言，个体维权更是举步维艰。针对物业的违规行为，业主不仅要承担举证责任，还要面对漫长的投诉、诉讼流程，违规物业的处罚力度远低于其违规收益，难以形成有效震慑。这种 “维权成本高、违法成本低” 的不对等格局，让多数业主最终只能选择被动妥协。
（三）监管权责边界模糊，多部门推诿导致监管空转
物业乱象长期得不到根治，另一大核心原因是基层监管体系的缺位。当前，住建部门管资质备案、市场监管部门管收费违规、街道社区管纠纷调解，看似权责清晰，实则缺乏联动机制，面对物业违规行为常常出现 “踢皮球” 现象。
基层街道和社区作为离小区最近的治理主体，缺乏对物业的执法权和硬性约束手段，大多只能开展纠纷调解，无法对违规物业形成实质性问责；而具备执法权的住建、市场监管部门，又面临人手不足、覆盖范围有限的问题，难以实现常态化监管。这种 “看得见的管不了，管得了的看不见” 的监管空白，正是大量问题物业长期盘踞小区、有恃无恐的核心底气。
（四）物业服务与基层治理脱节，民生服务存在明显短板
市场化物业的服务边界，大多局限于合同约定的保洁、安保、维修等基础内容，对于社区应急处置、邻里矛盾调解、适老化改造、养老托育等基层治理需求，普遍处于 “不主动、不承接、不愿管” 的状态。
极端天气应对、疫情防控、消防安全排查等工作中，大量物业出现响应迟缓、履职缺位的问题，最终只能由社区兜底承接，形成 “社区干、物业看” 的畸形格局。这种物业服务与基层治理的 “两张皮” 现象，不仅加重了社区的工作负担，也让社区民生服务的 “最后一公里” 始终难以打通。
二、社区办物业：回归民生本源的治理新思路
社区办物业，核心是由社区党组织牵头、社区居委会主导，注册成立具有独立法人资格的公益性物业服务企业，以 “保本微利、民生优先、业主共治” 为核心原则，承接小区物业管理服务，将物业服务深度融入基层治理体系。从山东高唐、内蒙古通辽、黑龙江集贤县等地的试点实践来看，这种模式彻底打破了市场化物业的逐利逻辑，从根源上破解了传统物业模式的核心痛点，展现出极强的生命力和适配性。
（一）核心优势一：破解逐利困局，让物业服务回归民生本源
与市场化物业的盈利导向不同，社区办物业以公益性为核心底色，实行 “收支两条线、盈余全返还” 的运营模式。物业费定价通过业主大会民主表决，普遍远低于同区域市场化物业标准；小区公共收益全部纳入专户管理，全额用于小区设施维护、环境提升，物业仅可提取不超过30%的管理成本，彻底杜绝了公共收益被侵占的问题。
山东高唐的试点小区中，社区办物业制定的收费标准仅为周边市场化物业的60%，同时严格落实每月收支公示、每季度业主质询制度，因服务透明、质价匹配，小区物业费收缴率达到了100%，彻底扭转了以往 “服务差、缴费难” 的恶性循环。对于无人接盘的老旧小区，社区办物业通过政府兜底、社区牵头的方式，优先解决垃圾清运、路灯维修、管道疏通等居民最关切的民生问题，实现了物业服务的全覆盖，填补了老旧小区的治理空白。
（二）核心优势二：打通治理闭环，实现物业服务与基层治理深度融合
社区办物业的核心突破，是将物业服务从单纯的商业行为，转变为基层治理的重要组成部分。社区党组织作为物业的主导主体，能够直接统筹公安、城管、民政等多方治理力量，将小区物业服务与社区养老、矛盾调解、应急管理、民生保障等工作深度绑定，彻底打破了以往物业与社区 “两张皮” 的格局。
在内蒙古通辽的试点中，社区办物业建立了 “周碰头、月会商、季研判” 的议事机制，由社区党组织牵头，物业、业主代表、共建单位共同参与，小区停车难、飞线充电、设施改造等问题，都能通过议事平台快速协商解决。以往需要业主多方投诉、社区反复协调的难题，如今通过物业与社区的一体化联动，实现了 “小事不出小区、大事不出社区”。同时，社区办物业能够快速响应社区应急需求，在极端天气、安全排查、民生帮扶等工作中，成为基层治理的重要延伸力量。
（三）核心优势三：重构信任体系，破解业主自治失灵困境
社区作为基层法定自治组织，天然具备居民公信力，能够有效破解以往业委会成立难、监督难的问题。社区办物业的运营全过程，都处于社区、业主、街道、纪检部门的多重监督之下，从物业费定价、服务标准制定，到资金使用、收益分配，全部通过民主决策流程确定，彻底打破了以往物业与业主之间的信息壁垒。
在这种模式下，业主不再是物业服务的 “旁观者”，而是决策与监督的 “参与者”。社区牵头搭建线上线下双议事平台，业主的报修、投诉、建议都能实现24小时内响应、限时办结，办理结果由业主评价打分，真正实现了 “业主的小区业主说了算”。黑龙江集贤县的试点中，社区办物业通过入户走访、居民议事会等方式，建立了全覆盖的需求清单，根据居民诉求动态调整服务内容，让业主从 “拒缴物业费” 的对抗者，变成了主动参与小区治理的共建者。
（四）核心优势四：激活造血能力，构建可持续的运营生态
社区办物业并非单纯的 “政府兜底、社区贴钱”，而是通过多元化的服务拓展，构建了 “基础服务保本、增值服务补位” 的可持续运营模式。在做好保洁、安保、维修等基础服务的前提下，社区办物业依托社区资源，嵌入式引入养老助餐、托育照护、家政便民、家电维修、生鲜配送等增值服务，既补齐了社区民生服务短板，又通过增值服务的合理收益，补充了基础物业服务的资金缺口。
这种“以服务养服务”的模式，既不用依靠财政长期补贴，也不用通过涨物业费维持运营，实现了公益性与可持续性的平衡。同时，社区办物业优先吸纳小区业主、下岗人员、退役军人等群体就业，既降低了人力成本，又拉近了与居民的距离，让物业服务更有温度，形成了 “服务提质-居民认可 - 收缴稳定-运营可持续” 的良性循环。
三、社区办物业的落地实施路径与风险防范
社区办物业并非简单的 “社区接管物业”，而是一套需要系统设计、规范运营的治理体系。各地在推广落地过程中，必须坚持因地制宜、业主自愿、规范运营的原则，避免一刀切、行政化，才能真正发挥模式优势，实现长效运营。
（一）分类施策，精准适配不同小区类型
推广社区办物业，必须杜绝“一刀切”的行政强制，根据小区的类型、规模、业主意愿，实行分类精准推进：
对于业主对现有市场化物业不满、符合更换条件的商品房小区，严格遵循《民法典》相关规定，由社区牵头指导，通过业主大会表决后，依法引入社区办物业，充分尊重业主的物权与选择权；
对于无物业、失管的老旧小区，由社区牵头兜底，先落实基础保洁、安保、维修等普惠性服务，再通过业主议事逐步完善服务标准与收费体系，实现物业服务从无到有、从有到优；
对于回迁房、安置房小区，结合村集体经济组织，成立集体性质的物业服务企业，将集体经济收益与物业服务资金统筹使用，兼顾村民利益与服务质量。
（二）规范运营，构建透明化的管理体系
社区办物业的核心生命力，在于公开透明、规范运营。必须建立 “三项核心制度”，守住公益性的底线：一是民主决策制度，物业费定价、服务标准、资金使用、设施改造等重大事项，全部通过业主大会或业主代表会议表决确定，杜绝社区单方面决策；二是全流程公示制度，严格落实收支两条线，物业费、公共收益、服务支出等账目，每月在小区公示栏、线上平台同步公开，接受全体业主监督；三是多元监督制度，成立由社区代表、业主代表、街道办、纪检部门组成的监督委员会，每季度对物业财务收支、服务质量进行审计评议，评议结果与物业人员薪酬、考核直接挂钩，对服务不达标、违规操作的行为严肃问责。
（三）专业赋能，平衡公益底色与专业服务
社区办物业不能因公益性而牺牲专业性，要探索 “基础性服务自主提供、专业性服务市场补充” 的差异化模式，既控制运营成本，又保障服务质量。日常保洁、门岗值守、便民接待等贴近居民的基础性服务，由社区组织本地人员自主运营；管道疏通、外墙维修、电梯维保等技术含量高的服务，通过公开询价、集中采购的方式，引入低价优质的专业团队承接，实现 “公益底色 + 专业支撑” 的有机结合。同时，定期开展物业人员专业培训，建立标准化的服务流程与考核体系，避免因行政化、粗放化导致服务质量下滑。
（四）坚守底线，防范模式走偏的各类风险
社区办物业作为基层治理的创新模式，必须守住三条核心底线，避免陷入新的治理困境：一是坚守业主自愿底线，杜绝行政强制接管，所有小区的物业引入，必须严格履行法定业主表决程序，充分尊重业主意愿，不能将社区办物业变成行政任务强行推进；二是坚守廉政风险底线，严格落实财务专户管理、定期审计制度，杜绝社区截留、挪用物业资金和公共收益，严查利益输送、暗箱操作等问题，确保每一分钱都用在小区和业主身上；三是坚守权责边界底线，明确社区的监管与指导责任，不直接干预物业的日常运营，同时明确物业服务的核心边界，不大包大揽、过度承诺，确保服务能力与居民需求相匹配，实现长效可持续运营。
结语
物业管理的本质，从来不是资本的盈利工具，而是服务于人的民生事业。社区办物业的创新实践，本质上是让物业服务回归民生本源，让小区治理的话语权重新回到业主手中。它不仅破解了传统市场化物业的行业顽疾，更以物业服务为切口，激活了基层治理的内生动力，实现了民生服务与基层治理的双向赋能。
城市治理的根基在社区，社区的幸福感在居住。随着各地试点经验的不断完善，社区办物业这一模式，必将成为破解城市小区治理困境的重要路径，让每一个小区都能实现 “有人管、管得好、住得舒心”，真正打造出共建共治共享的幸福家园。