财联社2月26日讯（编辑 张良 实习生 梁泽丰）今日，新城发展控股有限公司（01030.HK，以下简称“新城发展”）公告披露，其境外子公司新城环球有限公司（New Metro Global Limited，以下简称“新城环球”）拟发行美元债。据悉，该债券类型为Reg S、3年期的高级无抵押债券，初始指导价在13.25%区域，截至发稿暂未披露发行规模。
条款显示，该债券由新城发展提供担保，预期发行评级为B-（标普）。债券预计交割日为2026年3月9日，到期日为2029年3月9日。在资金用途方面，募集资金将为同步进行的2026年票据收购要约进行融资，以偿还现有债务及用作一般企业用途。
公开信息显示，新城发展是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理以及相关企业股权投资和资产管理。目前，“新城系”旗下拥有新城控股（601155.SH）、新城发展（01030.HK）和新城悦服务（01755.HK）三家上市公司。
图：公司股权结构
（资料来源：公开资料，财联社整理）
“新债换旧债”，部分缓解偿债压力
同日，新城发展发布公告，在拟发行新债的同时，新城环球将对两笔存续美元债发起现金购买要约。
这两笔债券分别为“2026年5月票据”（ ISIN：XS2290806285，未偿余额4.04亿美元，要约价格为每1000美元票据本金1010美元）和“2027年9月票据”（ ISIN: XS3192214685，未偿余额1.6亿美元，要约价格为每1000美元票据本金981.82美元），届满期限均为伦敦时间2026年3月5日下午4时。
其中，发行人拟使用同步发行新票据的所得款项及公司的内部资金为2026年5月票据要约提供资金，而2027年9月票据要约则将由内部资金融资。通过“新债换旧债”，新城发展部分缓解偿债压力。
境外高息发债与境内低成本反差明显
尽管新城发展在积极进行债务管理，但高达13.25%区域的初始指导价，反映出当前国际投资者对这家民营房企仍要求较高的风险溢价。
事实上，这并非“新城系”近年来首次在境外高息发债。
2025年6月，新城发展成功发行3亿美元3年期高级无抵押债券，票面利率达11.88%，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。同年10月，其子公司新城环球再次完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票面年息同样高达11.88%。
相较于高昂的境外融资成本，境内上市主体新城控股的债券融资则保持较低成本，新城控股于2025年8月、9月和12月相继发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，利率分别为2.68%、3.29%和4%。
基本面承压，商业板块成“压舱石”
在多渠道密集筹资的背后，是新城发展面临的业绩下滑压力。
据财联社梳理新城发展2025中报，公司上半年实现营业收入221.74亿元，同比下降34.79%；归母净利润6.92亿元，同比下降27.91%。截至2025年6月30日，公司经营现金流量净额为-11.66亿元，资产负债率为70.85%。
中诚信国际指出，虽然成熟的商业综合体运营（吾悦广场）给“新城系”带来了稳定的现金流入及融资空间，但近年销售回款持续承压对其资金平衡提出了挑战。
不过，商业板块目前已成为新城发展的“压舱石”。2025年上半年，该公司商业运营总收入达69.44亿元，同比增长11.8%。国泰海通相关研报认为，租金收入持续为公司贡献稳定现金流，支撑公司的常态付息能力。
2025年6月19日，穆迪将新城发展的评级展望由负面调整为正面，并确认其Caa1的主体评级。穆迪表示，展望上调反映了新城发展成功发行美元债，其融资渠道改善及再融资风险降低。
存续债方面，财联社据企业预警通查询，目前新城发展存续中资离岸债3只，余额为9.14亿美元。