昨天，广州珠江新城马场那块地，被越秀地产拿下了，总价236个亿！
折合住宅楼面价，算下来8万5一平！
这个价格什么概念？
直接超过了去年深圳前海创下的8万4的楼面价纪录，妥妥的大湾区“地王”。
消息一出，很多人的第一反应是：楼市要反弹了？到底了？春天要来了？
我的看法可能有点不一样，今天就来好好盘一盘。
01
地王频出的另一面，是市场的寒意
如果有关注楼市就会发现，从2024年下半年开始，“地王”这股风就刮起来了。
上海最先冒头，接着是杭州、深圳、北京、南京……
杭州拍出过8万多楼面价的地，上海静安区地块楼面价冲到16万/㎡，后来又被徐汇龙华地块以20万/㎡刷新。
深圳同样不甘示弱，前海桂湾一宗宅地引来12家房企激烈角逐，直接突破8万关口，成为深圳新的单价地王。
现在，广州终于跟上了。
那问题来了：如果地王代表楼市见底，那怎么解释从去年到现在，地王楼王一个接一个，可全国房价在过去两三年里，实打实地跌了15%-20%？
这个矛盾解释不通。
02
一个最简单的道理：物以稀为贵
无论是广州马场，还是上海静安、深圳前海，这些地王验证的都是同一个经济学常识——稀缺性决定价值。
仅此而已。
它只说明一个事实：像这样的地块、这样的产品，市面上太少了，想买的人又太多了，所以市场愿意给它更高的价格。
为什么这两年，越是熊市，这种稀缺货反而越多？可以从供应和需求两头看。
①先从供应端看
现在的地王，跟以前不一样了。
你会发现，从2024年开始，各地政府拿出来卖的地变了。
以前，好地都藏着掖着，卖的地还有一堆限制：“90/70”政策、配建保障房、限购限价……
开发商戴着镣铐跳舞，很难做出真正的好产品。
现在不一样了。政府为了稳市场，纷纷拿出压箱底的“靓地”，容积率低了，密度小了。
更重要的是，那些陈旧的“强规管”没了。限价限购逐步松绑，配建要求也取消了。开发商终于可以放开手脚，在这些稀缺地块上，专心地做大户型、做高品质。
你去看这些新地块的未来规划，起步面积基本都在200㎡以上。它们从基因上，就和过去15年市场上那些“高低配”、“混搭风”的所谓豪宅，彻底划清了界限。
这是一代新产品，不是简单的价格新高。
②从需求端看：
憋了十几年的塔尖需求，终于等到了对的房子。
过去十几年严厉调控下，有钱人的改善需求其实被严重压制了。
你想想，过去那些卖到10万+、20万+的“豪宅”，有几个能打动人心的？要么大户型里混着小户型，圈层不纯；要么商品房小区里夹着保障房，居住体验打折；要么开发商为了控制总价各种减配。
那些真正有钱的人，住着这些“高价但不高端”的房子，心里是不甘的。他们想换，想住进一个真正纯粹、品质过硬、能匹配自己身份的房子。
但市场一直没有给他们好的选择。
现在，政策放开了，真正的核心土地出来了，没有配建、没有限价，开发商可以不计成本地打磨产品了。
这批被压抑了十几年的需求，终于找到了释放的出口。
03
地王和楼王，同一个故事的两面
回过头看，地王和楼王本来就是一条产业链上的事——地王拍出来，后面就会变成楼王。
上海前两年那些高价地，后来做出来的顶豪产品，开盘20多万的单价能被抢光。
这不能说明市场回暖，而是这种从土地到产品都彻底迭代的新一代豪宅，实在太稀缺了。
深圳前海去年8.4万/㎡的地，市场预计在12万-14万/㎡左右，妥妥的顶豪定位。广州马场8.5万/㎡的地，同样如此。
但这样的盘，一年下来能有几个？
以上海为例，2025年公开市场成交了48块地，真正算得上核心区顶豪胚子的，一只手数得过来。这个供应量，在一座城市的新房供应里，占比可能连1%都不到。
而另一边，是有钱人手里握着大把现金，在投资渠道变窄、资产保值焦虑加大的背景下，把一线城市核心区的豪宅当“硬通货”来买。
这点供应量，对他们来说，杯水车薪。所以才会出现“越贵越抢，出来一套秒一套”的奇观。
但这把火，烧不到外面广阔的刚需和改善市场。那里依然是寒风凛冽，买方市场，价格慢慢寻底。
这就叫 “K型分化”——顶豪往上走，普宅往下走，两条路各走各的。
最后说两句：
拍出地王，它确实是个积极信号，说明国内最核心的资产，还是有人认的，信心没有完全崩塌。
但它绝不是楼市普涨的冲锋号。
至少前两年的故事告诉我们：豪宅有豪宅的逻辑，刚需有刚需的宿命，它们已经成为了两个截然不同的市场。
对于咱们大多数普通人来说，不必因为这个消息而对自己的买房决策感到焦虑或冲动。
该等等，该看看，你的市场和那个“地王”的市场，可能真的关系不大。
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