土地拍卖“开门红”。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
2月25日，广州“地王”种子选手—马场1期地块竞价出让，一开年便掀起了土地市场的热浪。
马场1期地块位于寸土寸金的珠江新城，计算容积率建筑面积近56.7万平方米，起拍总价高达186.4亿元。虽然门槛不低，但报名竞买的房企仍有8家之多，涵盖了央企及本地国企。地块的竞价气氛颇为热烈，围观人数更是超过10万人，导致竞价页面一度过载，需多次刷新才能进入。
竞价从上午10时开始，历经近9个小时的拉锯，直到晚上19时许才决出胜负，最终越秀集团以236亿元的报价胜出。从总价来看，该地块是广州历史上的总价第二高，若论可售部分的楼面地价，则刷新了广州的最高单价纪录。
越秀集团表示，马场地块地理位置十分优越，是近年来广州土地市场罕见的复合型大体量优质资产，未来将打造成为住房和城乡建设部“好房子、好小区、好社区、好城区”建设理念在地方实践的标杆案例。
普睿广佛区域首席分析师肖文晓认为，此次广州土地拍卖的“开门红”意义重大，有望为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定活跃的市场氛围，也有利于加速市场“止跌回稳”的进程。
成交总价为历史第二高
马场1期地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，是珠江新城近十年唯一新增的超级综合体。地块前身为广州赛马场，历史上长期处于低效利用状态。2021年，广州市将其纳入重点低效用地再开发范畴，2025年明确以货币方式有偿收回黄埔大道以南、马场路以东约36.2万平方米土地使用权，补偿总额100亿元。越秀集团作为做地主体配合收回马场地块，并支付补偿款。
值得关注的是，广州赛马场的土地使用权人为广州赛马场运营管理有限公司，其第一大股东为越秀集团。
正是因为规模大、位置佳，马场1期地块的出让要求也不低。出让条件包括，竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1个月内与天河区人民政府签订《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》，须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，须结合片区产业发展规划在珠江新城东区AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权。
广州中原研究发展部表示，地块起拍总价186.44亿元，叠加严苛配建要求，资金与运营门槛极高，民企基本无参与空间，国企央企主导是必然格局。
根据公开资料，马场片区规划预期引入华南首个SKP商业旗舰，有市场消息称越秀集团已与SKP在密切接触，再加上该公司深度参与马场的前期土地一级整备工作，业内普遍预期其拿下马场1期地块的概率较高。
即便如此，有意与越秀集团一较高下的房企仍不在少数。参与竞买的房企还包括保利发展、华润置地、招商蛇口、珠江实业、广州地铁、广州建筑、广州城投。房企们的表现也颇为积极，早上8时30分刚到就有企业出价，截至8时36分共有6家企业报价。竞价从上午10时开始，除了招商蛇口没报价，其他7家房企轮番出手，地价不断上抬。但当竞价进入下半场，5家房企相继止步，只有保利发展及越秀集团短兵相接。经过9个小时、243轮竞价的较量，越秀集团笑到了最后。地块的成交总价达236亿元，溢价率26.6%，仅次于总价255亿元的亚运城地块。
克而瑞深度咨询的数据显示，马场1期地块的成交名义楼面地价为41632元/平方米，可售楼面地价91268元/平方米（住宅+商业）、住宅部分的可售楼面地价105970元/平方米，晋升广州单价新地王，成交总价跻身全国第五，住宅可售楼面单价则可跻身全国前十。
广州销售榜的一哥之争
天河区核心地段的土地受追捧是有需求支撑的。据克而瑞统计，2025年，天河区商品住宅成交面积达61万平方米（同比增长超30%）、均价81147元/平方米（同比增长6.8%），是广州全市唯一实现量价齐升的行政区。该区全年成交1682套总价900万元以上产品，稳居全市首位。其中，保利玥玺湾（原面粉厂地块）作为核心标杆项目，2025年11月开盘当日销售额即突破100亿元，确立了区域价格标杆。2025年，保利玥玺湾以142.74亿元的成交金额夺得广州单盘销冠，也是全市唯一成交金额突破百亿元的项目。
得益于保利玥玺湾及保利天曜等高价项目的贡献，2025年，保利发展在广州实现469.75亿元权益金额，542.66亿元全口径金额，552.61亿元流量金额，105.97万平方米流量面积，拿下广州房企销售排行榜的全满贯。排在第二位的是越秀地产，全口径销售额为308.22亿元，权益销售额229.17亿元。
这两家房企的大本营均位于广州，常年占据广州房企销售排行榜的前列位置。2023年，拿下4个榜单榜首的便是越秀地产。近两年，越秀地产亦不断加大在广州的投资力度，仅2025年就拿了9宗地，总地价106.16亿元，是唯一一家在广州拿地金额过百亿元的房企，占了广州全年涉宅用地成交金额的五分之一。
以马场1期地块的区位及配套，业内认为其产品有望对标保利玥玺湾，成为越秀地产销售业绩的重要支柱，为其增添争夺“一哥”位置的筹码。
“对于两家争到最后的房企而言，没有拿到土地的一方或许稍显遗憾，但是同样收获颇丰。”肖文晓表示，对于越秀集团而言，作为马场主要的土地整理方，本次土地成交价越高，能获得的收益分成也越高。对于保利发展来说，马场1期地块的高价出让，对于其在附近布局的几个重点项目的销售和定价都大有裨益。这也是为何两家房企鏖战到最后一刻、不肯轻言收兵的重要原因。
从市场层面来看，中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，马场1期地块作为2026年广州土地市场的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期，显著推高了区域楼面地价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。