广州珠江新城马场地块236亿天价成交：越秀地产摘得“最后宝地”。
2026年2月25日，广州土地市场迎来马年“第一炮”——经过9小时、243轮的激烈鏖战，越秀地产最终以236.0365亿元的总价成功竞得珠江新城马场地块（1期地块）。这一成交总价仅次于2009年亚运城地块（255亿元），位列广州土拍历史总价第二；而住宅部分楼面价约8.5万元/平方米，则刷新了广州历史最高纪录。
一、竞拍盛况：10万人围观、系统一度崩溃的史诗级土拍
1. 激烈角逐过程
• 时间跨度：从上午10点正式限时竞价开始，持续至晚上7点多，历时近9小时
• 竞价轮数：总计243轮，平均每分钟约0.45轮，竞争白热化程度可见一斑
• 参与房企：越秀、保利、华润、招商、珠江实业、广州地铁、广州城投、广州建筑等8家头部企业，其中5家为广州本土国企，3家为央企
• 报价轨迹：起始价186.4365亿元，经过243轮竞价后最终以236.0365亿元成交，溢价率26.6%，住宅部分溢价率高达35.67%
2. 空前市场关注度
竞价开始不久，线上拍卖系统就因“围观人数超过10万+”导致实时竞价记录查看系统多次崩溃。这场土拍不仅吸引了房地产行业的密切关注，更成为全社会热议的焦点，体现了市场对广州核心资产的坚定信心。
二、地块概况：珠江新城“最后一块宝地”的前世今生
1. 基本区位信息
• 地理位置：位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处“珠江新城-金融城-琶洲”黄金三角带的几何中心
• 土地面积：总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米
• 建筑面积：计容总建筑面积约56.7万平方米
• 土地用途：涵盖商业用地、商务用地、二类居住用地、中小学用地、服务设施用地等多种性质
2. 三十载沉浮史
第一阶段：赛马辉煌期（1992-1999）
• 1992年，为探索现代赛马产业，广州在城东潭村以八个月速度建成广州赛马场
• 占地约33公顷，可容纳4万人，规模为当时亚洲第二
• 1993年1月8日首场赛马鸣锣，10元门票一票难求，单场投注额突破千万元
• 至1999年停业前，共运行757场，在全市设有103个场外投注站，拥有员工约3000人、竞赛马1200匹
第二阶段：低效利用期（2000-2020）
• 1999年12月，因政策调整停止赛马业务
• 2003年改建为华南地区最大的汽车交易市场之一
• 2008年转型为集汽车城、马会家居、餐饮于一体的混合业态
• 2014年汽车城关闭，此后长期处于低效利用状态
第三阶段：更新启动期（2021至今）
• 2021年8月，政府招标公告明确要求地块发展策划“对标北京SKP等国际著名CBD地区”
• 2022年，广州市政府与北京华联集团签署战略协议，计划引入华南首个SKP项目
• 2025年12月2日，《天河区马场地块控制性详细规划》经广州市规委会审议通过
• 2026年1月24日，地块正式挂牌，起拍价186.43亿元
三、规划蓝图：“国际商都消费地·人民文体新客厅”的三大标杆
根据广州市规划和自然资源局2025年12月审议通过的详细规划，马场地块明确定位为“国际商都消费地·人民文体新客厅”，将铸造三大新标杆。
1. 文体生活标杆：打造世界级城央公园
• 超级城市绿链：整体贯通23公里绿链，以马场为核心，北起暨南大学，南达猎德净水厂、临江带状公园，西连珠江公园、花城广场，东至天河公园
• 中央体育公园：规划约11.05公顷的中轴体育公园，总绿地面积超10公顷
• 历史记忆保留：规划保留马场历史记忆的瞭望塔、记分牌等构件，结合城央公园景观设计
• 折叠式运动综合体：创新利用地下空间，打造集体育、文化设施于一体的综合体
2. 国际消费标杆：引入顶奢商业集群
• 高端百货引入：在地块北面引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业（市场普遍确信为SKP华南旗舰店）
• 五星级酒店配套：在AT111323地块建设计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓
• 商业商务体量：片区规划总建筑面积约73万平方米，其中商业商务体量约50万平方米
• 自持要求：AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致
3. 新兴科创标杆：构建“北商、南办、西文、东居”功能布局
• 功能分区明确：北部布局商业，南部布局办公，西部布局文化设施，东部布局居住
• 住宅体量：居住面积约22万平方米，规划二类居住用地
• 交通优势：依托双地铁双换乘（13号线马场站与5号线潭村站）的交通优势
• 公服配套：规划新增九年制学校、邻里中心等22处公共服务及市政设施，构建“15分钟优质生活圈”
4. 严格的产业协议要求
竞得人须在合同签订后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，主要内容包括：
• 总投资额不低于60亿元
• 引进一家高端时尚百货运营企业
• 项目建成运营后6年内，商业销售贡献累计不低于300亿元
• 酒店经营产值贡献累计不低于20亿元
四、市场影响与意义：重塑广州核心区格局
1. 对广州楼市的“强心针”效应
在2026年开年之际，这笔百亿级交易为广州楼市注入了强心剂。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，高价地块的诞生能在短期内显著提振市场预期，对豪宅交易增加、价格稳定有积极意义。
2. 推动CBD融合发展
马场地块作为珠江新城与金融城之间的“留白地带”，其成功开发将彻底贯通“珠江新城-金融城-琶洲”的黄金三角，让割裂的CBD连成一片超级城市带。
3. 住宅价格预期
• 当前周边行情：地块周边主力产品为150平方米以上的大平层，保利天曜2025年11月销售均价约9.4万元/平方米
• 对标项目：保利玥玺湾2025年开盘成交均价约17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米
• 未来售价预估：凭借8.5万元/平方米的楼面价和绝版地段，马场地块住宅部分单价有望突破15-20万元/平方米
4. 城市更新典范意义
从低效的汽车家居卖场转型为高质量发展示范区，马场地块的更新改造实现了“空间重构、功能重组、价值重塑”的城市更新目标，为广州建设国际消费中心城市提供顶级载体。
五、越秀地产：深度参与的城市共建者
1. 本土国企优势
作为发家于广州的房企，越秀地产2025年在广州拿了8宗宅地，拿地金额近百亿，是当年广州房企拿地金额最高的企业。2025年，越秀以332.3亿元的流量销售金额及245.1亿元的权益金额位居广州房企销售金额榜第二。
2. 前期深度参与
在此次“政府主导+国企做地+市场运作”的开发模式下，越秀集团作为天河区马场片区低效用地再开发项目的做地主体，深度参与了前期土地一级整备工作。这种深度参与为项目后续开发贴合城市规划定位打下了坚实基础。
3. 综合开发能力
从天河商圈、珠江新城商圈等片区开发，到广州国际会议中心二期、云溪公园等公建地标的承建；从广州国际金融中心、“樾系”产品等标杆商住物业的打造，到粤港澳大湾区产业园IPARK的开发运营，越秀全面深度参与广州核心区商业、住宅、产业、公建设施建设。
六、基础设施配套：151亿元的前期投入
根据广东省投资项目在线审批监管平台备案信息，“广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目”总投资达151.19186亿元，建设周期为2025年7月1日至2028年7月1日。建设内容包括：
1. 新建配套基础设施：市政道路4097米、金穗路下穿隧道484米、地上公共空间工程127365平方米
2. 新建配套公共设施：公交首末站4500平方米，变电站3000平方米
3. 公共地下空间开发：公共通道49505平方米，体育设施7000平方米，停车场（含环路）69476平方米，下沉广场8535平方米
结语：广州城市发展的里程碑
马场地块的236亿天价成交，不仅是广州土地市场的一次标志性事件，更是这座城市发展历程中的重要里程碑。从1992年赛马场的激越试验，到二十余年的低效沉睡，再到如今承载“国际商都消费地·人民文体新客厅”的宏伟蓝图，这片土地的命运变迁正是广州从大胆闯荡、到沉淀反思、再到迈向高质量发展的微观缩影。
随着越秀地产的摘地，珠江新城最后一块“拼图”即将启动全面更新。未来三年，这里将不再有赛马的嘶鸣或汽车城的喧嚣，取而代之的将是顶级商业的流光溢彩、中央公园的绿意盎然与市民客厅的欢声笑语。这块沉淀二十余年的核心宝地，正式驶入城市更新快车道，为广州建设国际消费中心城市、打造引领湾区的中央活力区注入全新的、充满想象力的动能。