上回书，说到房地产市场当期景气指数。
本回书，聊聊房地产市场领先景气指数。
顾名思义，领先景气指数的运行，领先于当期指数。所以，其监测和研究价值很高。
领先景气指数中包括五个细分指标，分别是经济环境指数、金融环境指数、政策环境指数、房价泡沫指数、住宅潜在供货压力指数等。
经济环境景气指数：暂难明显改善
经济环境是各市场、各行业发展的基础和母体。
2025年12 月份的经济环境略有好转，相关指数为 - 77，主要得益于制造业 PMI 经营指数回升并超过 50% 的荣枯线，这也是该指数近 9 个月以来首次站上荣枯线。
其余经济细分指标有好有坏，综合来看，12 月份经济环境虽有改善，但仍处于偏低位。
基本可以确定，2022 年疫情爆发后，整体经济指标均为负值，且长期在 -50 到 -100 之间箱体震荡。
这意味着当前楼市需求面的低迷，和经济在低位盘整、景气度不足高度相关，也说明楼市复苏的支撑动力不足，尤其是购房需求端目前表现偏弱。
预测 2026 年，经济面整体仍会保持在偏低位，唯一可能出现改善的指标是通缩，通缩状况在 2026 年可能会小幅好转。
至于 GDP 增速，大概率维持在 5% 左右，实际增速基本和 2025 年持平；出口则可能比 2025 年略弱，因为 2025 年有关税战背景下的抢出口、抢转口等特殊因素支撑，2026 年这类因素将消退。
金融环境景气指数：
金融环境近期呈现冲高回落的走势，12 月份相关指标为正值，意味着金融环境处于景气区间，整体偏宽松。
这一情况和 2021 年 1 季度有相似之处，当时为应对疫情，货币、财政政策宽松，推动金融环境改善。但目前金融环境指标的正值绝对值，明显低于 2015 年的爬坡期，也大幅低于 2016 年的高峰期。
当前金融环境虽已改善，相关指标连续多个月为正值，但正值绝对值不够高，且存在震荡盘整的情况。
以 2025 年 12 月份为例，虽汇率、股市表现有所改善，但居民杠杆率、相关利率指标走弱。
此外，2025 年 9 月份之后，美联储连续 3 次降息，而我国货币政策除了 2025 年 5 月份的 1 次降息外，始终保持战略定力，坚持不全面降息。
金融环境景气指数，包括多个细分指标。这里稍微聊几句。
关于股市
2026 年元旦之后，股市出现一波大幅上涨。股市上涨受多重因素影响，但据观察，支撑股市的股撑景气指数虽处于正值区间，但数值存在波动，且当前数值偏小，12 月份仅为 7，这就形成了明显的剪刀差：股市涨幅较大，但基本面的支撑力不足。
正因如此，1月中旬国家层面开始给股市 “泼冷水”，包括上海、深圳、北京等大交易所发布通知，将融资保证金的最低比例由 80% 上调至 100%，核心目的就是控制杠杆、降温市场，避免股市脱离基本面过度上涨，只有这样才能推动股市走出慢牛、长牛行情。
2015 年股市也曾出现大幅上涨，当时属于典型的 “杠杆牛”，杠杆率极高，2015 年 2 季度国家多次出台政策压制杠杆、防范风险，后续杠杆率大幅下降，牛市也随之结束。
本次交易所上调融资保证金比例，是首次小幅的风险预警，说明当前市场已出现过热迹象，杠杆率上升较快。
展望 2026 年，股市大概率仍会走牛，但节奏会明显放缓，一旦涨幅过快，监管层就会出台政策降温。
个人判断 2026 年股市高点大概率在 4300-4500 点之间，一旦指数超过 4500 点，就属于市场过热，当前的经济基本面以及上市公司的盈利状况，并不支持股市过快、过猛上涨。
当前的股撑景气指数，明显弱于 2020-2021 年，更大幅弱于 2015-2016 年，这也是判断股市难以快速大涨的核心依据。
关于M1、M2
2025 年 12 月份 M2 增速为 8.5%，比 11 月份略有扩张，整体保持在 8% 以上的水平，说明货币环境总体宽松。
但 M1 增速连续 3 个月下滑，12 月份仅为 3.8%（今年1月略升至4.9%），背后原因较为复杂，一方面是基数效应抬升，另一方面是 2025 年 11 月到 12 月股市出现震荡调整，散户入市的意愿有所降低，目前尚未出现散户大规模跑步入市的情况，这和 2015 年的牛市行情有明显区别。
主要原因是过去 1 年多，很多炒股散户的股票收益大幅跑输大盘指数，核心问题出在选股上。过去 1 年多，股市仅有部分行业、部分股票涨幅显著，而白酒、饮料等传统消费类老股，涨幅极小甚至出现下跌，散户若选不到优质行业和个股，很难实现盈利，这也导致当前散户入市的积极性远低于历史大牛市时期。
M1 增速下滑，也反映出企业部门和个人部门的资金活跃度并未提升，相比 2025 年 6 到 9 月份还有所回落，6 到 9 月份股市大盘整体呈慢涨态势，而 11 月到 12 月则以震荡为主。
政策环境景气指数：史上最宽松
楼市政策的发力期主要在 2022、2023、2024年，属于政策多发期。
进入 2025 年之后，政策面整体保持在高位震荡徘徊的状态。
尽管累计出台的政策已十分宽松，宽松程度甚至略超上一轮楼市宽松周期的高点 2016 年，但 2025 年政策的边际改善速度很慢，仅在 5 月份有 1 次降息，带动政策环境指数小幅上升。
此后因国家层面未出台新政策，政策面虽保持宽松，但无边际改善，包括 2025 年 12 月份的经济工作会议，对楼市的定调也没有新亮点。
不过年初出现了一些新的信号，元旦期间《求是》杂志刊发的一篇特约评论员文章，部分观点犀利且富有新意，再加上此前外媒透露的相关信号。
我判断 2026 年楼市层面肯定会有新政策出台，政策制定的力度会大于 2025 年。
房地产政策景气度的上升，将成为 2026 年楼市的一个利好刺激因素。
房价泡沫指数：已经挤完了
房地产领先指数中，还包括两个行业内部指标：房价泡沫指数与住宅潜在供货压力指数，这里只聊一下前者。
我们创立的房价泡沫指数，也是全国范围内的创新指标。
总体来看，房价泡沫指数自2024年10月进入负值区间，也就意味着房价泡沫挤完了。
2025年12月，房价泡沫指数的数值为 - 78，已回落至上一轮楼市低迷期 2015 年 7、8 月份的水平。
由此预估 2026 年房价会继续下跌，房价泡沫指数也会继续下行，但下降速度会有所放缓。泡沫虽已挤完，但市场存在惯性，会出现跌过头的超跌情况。
房价泡沫指数，又包括三个细分指标：
房价收入比指数为 - 168，该指标超调幅度较大；
租售比指数为 - 65，处于偏低水平，尚未调整到位；
房价周期波动指数为 - 96，同样出现超调。
简单来说，三个细分指标里，二个超调，一个未调到位，但总体来看，房价泡沫已经挤净了。
房地产市场领先景气指数：2027年很关键
最后，我们来看综合领先指数，将经济环境、政策面、金融环境、房价泡沫、潜在供货压力这 5 个指标综合计算后，当前领先指数处于小幅翻红的状态。
主要原因是经济环境、政策环境、房价泡沫指标均有改善，而金融环境、潜在供货压力指标略有走弱，多因素综合下形成了小幅翻红的态势。
不过当前领先指数的数值，远低于 2015 年和 2016 年的水平。
这里可以做一个形象比喻：领先指数是 “马”，房地产当期经济指数是 “车”。
当下属于马拉车的状态，但马走得很慢、出力很小，再加上市场本身存在滞后性，所以目前的力度还难以让房地产市场止跌，尤其是房价，很难实现止跌企稳。
我们可以做个历史比对：2015 年 4 月份全国 70 城的二手房价格实现止跌，当时领先指数的值为 40 左右，而当前仅有 16，且数值处于震荡状态，并非持续上行。
因此，至少在未来半年甚至一年，我看不到领先指数上升到 40 左右，也就意味着马拉车的力度偏弱，暂时无法拉动房价实现止跌。
但如果展望2027 年，我估计领先指数有望上升到 40，甚至 50、60，届时将对房价止跌起到关键性作用。