文/上海进深 严明会
拿地两个月后，上海城建公示了杨浦区五角场项目规划方案。
时间回到2025年11月，上海第九批次土拍中，上海城建以43亿元的底价拿下杨浦武川社区N090501单元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地块，成交楼板价约47046元/㎡。
此次公示的A3a-03、A3a-04地块规划为三类住宅组团用地，建设用地面积36623.57㎡，容积率分别为2.8、2.2。A1-04-1地块为租赁住房用地，容积率3.0。
总建筑面积150375.82㎡，其中地上建筑面积96730.82㎡，计容建筑面积83446.12㎡，地下建筑面积53645.00㎡。
A3a-03地块规划了2幢高层，一幢14F、另一幢23F；
A3a-04地块规划了12幢14-17F的高层，另有1幢16F的保障房位于西南角。
小区全人车分流，地面层设有2个车辆/人行出入口，均位于东侧处于规划中的武睿路上，其中北侧的出入口一处设置了临时出租车停车位。
这份规划图中，有两个较大的设计亮点：
1、整体抬板约3.2米
小区路面标高7米，外部道路标高3.8米，以此计算，项目整体抬高了大约3.2米。将是杨浦首个抬板住宅项目。
加上13幢楼栋首层都做了局部架空，未来公共活动配套的想象空间很大。
最南端的2号楼设置了配套用房，包含日间照料中心、老年活动室、居委会、卫生服务站。
2、双下沉庭院
两个出入口处都设置了下沉庭院，下沉高度2.3米，也是市场上少见的带有双下沉庭院的项目。
上海城建此前公示的普陀真如翠谷瑞仕项目，也做了全域抬板6米、南北多个下沉庭院，成为普陀首个抬板住宅。详见：上海城建捅破普陀豪宅天花板
项目地块的优劣势并存。
该地块原为钢材交易市场，经城市更新转型为住宅用地。
项目位于杨浦区中外环之间，距离中环直线约1.3公里，街道归属五角场范围，但实际靠近江湾镇了，距离核心商圈直线约2.7公里，并不属于传统意义上的五角场腹地。
交通条件是相对明确的支撑项。
紧邻轨交3号线及20号线（在建）江湾镇站，距18号线上海财经大学站约1公里，可谓是三轨交汇。周边还有60路、51路、100路、537路、502路等公交线路。
但客观短板同样存在，西侧靠近逸仙路高架，最近的距离仅有35米；靠近轻轨，最近的距离仅30米，物理噪音不可避免。
周边多老小区，城市界面一般；地块形状又是“窄开面 大进深”，对楼栋排布和采光视野的优化要求较高。
另外，北侧有一个大型变电站，对部分客群来说可能会成为减分项。
从已公示方案来看，开发方显然在规划阶段投入了较多精力，通过空间结构和动线组织来改善居住体验，尽量削弱地块先天条件带来的影响。
项目的建设单位是上海瑞丰浦诚置业有限公司，成立于2025年12月，由上海城建置业发展有限公司和上海建元资产管理有限公司分别持股60%、40%。
公司法人和受益所有人指向王俋炅，他同时是上海城建置业发展有限公司保障住宅事业部总经理。
上海城建置业发展有限公司是上海城建（集团）有限公司的全资子公司，上海建元资产管理有限公司为隧道股份的全资子公司，实控人为上海城建（集团）有限公司。
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