农历新春刚过，深圳楼市的“火药味”已扑面而来。
去年，宝中观潮府、招商海晏府等地王接连炸场，带动市场一片火热。而今年，土拍的号角比往年来得更早、更响。
据市场消息，包括桂湾、前湾、宝中、罗湖及光明凤凰城在内的多宗优质宅地，已整装待发，即将陆续登场。
其中，桂湾片区最后一块纯住宅用地，据传已吸引十余家央国企摩拳擦掌；罗湖更是时隔十年首次通过招拍挂出让宅地，稀缺性拉满。
更引人遐想的是，市场一直风传的深圳湾超级总部基地超角头地块，是否会在今年亮相？若属实，无疑将成为年度最大“王炸”，极有可能诞生新的深圳地王。
一、桂湾最后一席宅地亮相
此次即将出让的桂湾地块，堪称“压轴瑰宝”。它紧邻去年刷新前海楼面价的地王项目——招商海晏府南侧，是桂湾片区最后一块可开发的纯住宅用地。
地块占地约1.19万㎡，容积率3.1，预计规划约200套住宅。目前地块已开始平整，预计在一季度上线拍卖。
有市场消息称，目前已有超过13家央国企准备报名争夺，阵容空前。去年在此区域惜败的深圳本地国企天健+深业联合体，以及成功拿下隔壁地王的招商蛇口，都被视为强有力的竞争者。
尤其是招商蛇口，若能再次拿下，便可实现连片开发，形成显著的规模与品牌效应。
尽管在地块景观上略逊于前排的招商海晏府，但其配套堪称顶级：前海万象、山姆会员店等高端商业环绕，毗邻亚洲最大的综合交通枢纽，坐拥3条地铁与2条高铁，未来可快速直达香港。
片区产业高度集聚，腾讯数码大厦、前海资本大厦等林立，将为项目带来持续的高端居住需求。
在住宅极度稀缺的桂湾，这宗“末班车”地块的争夺战，注定激烈。其未来的售价锚点，可参考即将入市的招商海晏府。
二、罗湖十年首拍引关注
罗湖此次出让的宅地，位于笋岗街道，宗地号H302-0107。这是罗湖近十年来首次通过招拍挂形式出让住宅用地，意义非凡。
地块用地面积约1.21万㎡，容积率3.2，总建面约3.87万㎡，起拍价8.69亿元。其最大亮点是双地铁上盖，紧邻7号线笋岗站，未来还可衔接在建的17号线。
根据出让公告的特殊要求——竞买人须具备地铁开发及运营经验——市场普遍预测，该地块最终花落深铁的概率极高。
对于长期依赖城市更新供应新房的罗湖市场而言，这宗“招拍挂”出身的新规住宅，稀缺性十足，预计将引发市场高度关注。
地块周边配套成熟，坐拥笋岗工艺城、万象食家等商圈，东侧毗邻洪湖公园，自驾通往福田、南山核心区也十分便捷。
目前，罗湖新房供应长期稀缺，周边在售新盘如京基华樾，带装修均价约6.8-7.3万/㎡。这宗十年首拍的地块，将为区域市场注入全新活力。
三、光明核心区5宗地块齐发
作为刚需主战场的光明，2026年开年便准备放出供应洪峰。
此次预计出让的5宗地块，全部位于凤凰城核心区，毗邻光明新城公园，区位优越。其中，被称为“金元宝地块”的A621-02-13地块，正对区政府，直面网红盘龙光玖龙台，被认为是含金量最高的地块。
这5宗地块合计预计可提供约7000套新房。如此集中的供应量，在满足大量居住需求的同时，也可能让区域内的市场竞争更为激烈。
各地块均享有不错配套：临近6号线、13号线地铁口，周边环绕着万达广场、蓝鲸世界等商业，以及深圳实验学校光明部、南方科技大学附属凤凰学校等教育资源。
目前，光明核心区二手房最新成交价在3.5-5.6万/㎡区间。大量优质新房的集中入市，将为购房者提供更多选择，同时也考验着开发商的打造与营销能力。
四、前湾、宝中优质地块补货
除了上述焦点，前湾和宝中也有优质宅地计划出让。
前湾地块位于一湾臻邸旁，原规划为文化设施用地，此次调整后出让，令人期待。地块周边有前海运动公园和城市绿地，预计将打造低容积率的高品质社区。
宝中北街坊地块，则位于去年总价地王“观潮府”的隔壁。该地块由商业用地调整而来，住宅建面约17万㎡。虽然海景视野可能受前方规划商业影响，但其身处宝中核心地段，价值依然坚实。
2026年开年的深圳楼市，节奏明显加快。新房、二手房市场迎来开门红，成交量攀升。
此时，一系列重磅地块即将登上土拍舞台，无疑为市场再添一把火。从桂湾的“绝唱”、罗湖的“十年回归”，到光明的“天量供应”，政府通过在不同类型区域推出优质地块，意图明确：
持续激活市场热度，稳定并提升市场预期，传递对城市发展的坚定信心。
每一场土拍，都是对未来楼市走势的一次预演。2026年的深圳土地市场，已奏响激昂序曲，接下来的大戏，值得所有人密切关注。
这场围绕核心土地资源的角逐，将如何重塑深圳楼市的格局？我们拭目以待。