2026年一开年，兰州楼市就处在竞争激烈和品质内卷的双重节奏里，特点明显。
一边是全城新房、二手房均价企稳的行情，一边是核心地块抢着拍、第四代住宅扎堆入市的热闹景象，市场两极分化的感觉越来越突出。
兰州实景图
其中，市中心核心地段的四代住宅，再配上学区、河景、地铁等硬配套，这些项目凭着好地段和优质产品，成了大家猜测今年新房价格“天花板”的种子选手。
房价的底气，说到底还是看地块本身的条件。
比如当下热度很高的保利·安澜天珺和令牌·云璟都在七里河，分别占据核心板块，各自的优势都很突出，尤其是这两个项目地块当初都是高溢价成交，足以说明价值。
令牌·云璟的毛条厂地块（G2536号宗地），2025年12月24日经过121轮竞价，最终被令牌以3.62亿元拿下，楼面地价定在5687元/㎡。这个成本比兰州大多数区域都高，也为它走高端路线埋下了伏笔。
令牌·云璟地块
保利·安澜天珺的马滩地块（G2519号宗地）也不遑多让，2025年8月17日历经181轮激烈竞价，被保利4.78亿元竞得，楼面地价5322元/㎡，创下了竞拍纪录，这一成本基数也稳稳撑起了它的高端定位。
保利·安澜天珺地块
土拍市场的热度，提前印证了核心地段的价值潜力。
2025年末至2026年初，城关、七里河、安宁等区域的优质地块密集出让，再加上保利、中海等龙头房企激烈竞逐，这些高溢价地块，几乎均规划为四代住宅。
房企的重兵布局，不仅彰显了对核心区域价值的认可，更推高了后续项目的开发成本——土地成本的攀升，直接传导至房价，成为核心地段四代住宅越卖越贵的重要前提。
兰州楼市里，2万元/㎡一直是公认的新房价格天花板。作为高价盘最集中的七里河区，就算2026年房价有所上涨，可能也很难突破这个价位。
兰州实景图
首先是市场分化的大格局。目前兰州主城四区里，新房均价最高是城关区，并非七里河区，而且整体还略呈微降趋势。大多数购房者还是以刚需和中端改善为主，能接受高价的顶端客群数量有限，根本撑不起2万/㎡的售价。
其次是竞品太多，分流压力大。七里河区是第四代住宅的“主战场”之一，目前已经有众多四代项目，竞争激烈。再加上城关、安宁的四代宅项目也很密集，改善客群正在被进一步分流，开发商为了卖得动，肯定不会盲目去冲2万/㎡的价格。
所以即便目前上新的比较具有代表性的四代宅溢价能力不弱，但不管从市场能不能接得住，还是竞品竞争的角度看，都有不少制约，想冲到2万/㎡难度较大。
综合来看，未来兰州楼市的价格规律，还是会延续“核心区有溢价、远郊区稳得住”的分化态势。高品质四代住宅入市后，价格可能会高出许多，但更多是带动七里河的居住品质往精细化、高端化走。
对想买房的朋友来说，现在利率低、首付比例也低，再加上高端项目都在拼品质，正是改善置业的好时机；如果想投资，千万得理性，别盲目追着价格跑。