“老房子墙皮斑驳、管道锈蚀、道路坑坑洼洼…以后这样的房子租都租不出去，更别说卖了。”
一提起老旧小区，很多人就摇头叹气。尤其是现在不让大拆大建了，有些人更觉得老房子没盼头了。
其实不全如此，根据现在的各地东向来看，未来5年老房子可能以这4种方式，找到自己最终的结局：
01.改造升级：政府帮忙，居民享福
有些小区比较幸运，赶上了好政策。市里批准改造，区里补贴资金，物业、设计师、施工队接连进场，动作很快，整小区就焕然一新。
比如外墙做保温、屋顶重做防水、电线埋进地下、绿化全面升级、还给加装电梯，有的甚至连垃圾桶都换成智能的。
这种改造虽然不像拆迁那样能“一夜暴富”，但住起来舒服多了。尤其是核心区的老小区，改造以后出租率直线上升，挂牌溢价有的更是翻倍。
网友@山西刘大爷：我们这个老小区，出门就是生活圈，学校、医院、地铁都在步行范围内。改造之后邻居们都没搬，相处几十年有感情了。房子升值了，人情味也没丢。
不过这种好事不是家家都能赶上。一般要看楼龄、位置和实际操作难度，太偏僻、太破旧、或者私自改建太多的，可能连改造名单都进不去。
02.拆了重建：老楼变新房
虽然城市更新主要是修修补补改造，但也不是说一点拆迁机会都没有。比如有些老房子已经结构损坏到，无法通过修缮改造来改善居住安全问题，这种病入膏肓的老楼只能通过拆迁来解决。
比如@江西的老李大爷，20年前买的五层楼突然醒来利好，划进了更新区。一开始大爷还觉得心酸，但后来拿到补偿款看新楼盘时，老人嘴角止不住上扬。因为拆迁补偿款不仅能买新房改善居住品质，余钱还足够几十年的养老。老人笑称“知足了！”
不过拆迁这事也有弊端，比如孩子可能要转学，老人离开住了几十年的环境，见不到老街坊，那种熟悉的“大院味道”就再也回不来了。
03.业主自救：没人管，我们自己来
还有的小区，没有拆改机会，开发商也不参与，甚至物业都“人走楼空”，对于这样的小区，只要业主不放弃，照样能够提升居住品质。
比如网上看到山西有个这样的小区，没人帮忙拆改，业主发力自己干，比如：重新粉刷外墙、加固栏杆、安装监控，连电动车棚都是用旧钢管自己搭的。收拾完之后，看上去比有些新小区还整齐。而且杭州、宁波、青岛、成都，都出现了这种“自改样板”。
不得不说，这样的小区真让人佩服，业主们团结一心，用最朴素的方式就延长了小区的寿命。还有的楼在业主们的齐心协力下，整个小区的氛围都变好了。一到傍晚，灯亮窗明、树影斑驳，甚至比隔壁商品房还温馨。
04.慢慢老化：没人反对，也没人管
这种也是比较常见的，比如老房子没机会纳入拆迁或改造，虽然没塌也没漏，但整个环境越来越差——
灯坏了没人修、下水道老返味、设备设施坏了凑不齐钱也没人管、地下室堆满杂物。物业换来换去，碰到问题每次都说“尽快处理”，结果一拖好几年。
这样的老小区，有钱的搬走，预算弱的还守着，小区里住的越来越多是老年人。子女买了新房，老人也不想折腾。这样的社区看起来平静，其实是在一天天衰老。
资深房产销售@李经理说：这类种小区再撑十年可能还行，再往后就可能变成“城市空壳”：住的人少、房价不动、没人愿意接手。一线城市或许还有人来填补，三四线城市？郊区新房都没人看，更别说这种超高龄老房，怕是以后就真的沉寂下去了。
说白了，当老楼没人再愿意为它投入、维护、延续生命时，它也就慢慢退出舞台了。而且说实话，这类小区占的比例，其实最多。
05.未来5年的分水岭：谁能获得“新生”
未来五年，会是老旧小区的“分水岭”。不管走哪条路，都离不开这三样：地段、意愿、制度。
①地段决定命运：位置好的，比如离地铁、靠商圈的老楼，哪怕破一点，也有人愿意改造；要是偏远郊区，想改造难度就大很多。
②意愿决定速度：一栋楼里只要有一户不同意，可能整个改造就得停滞，所以改造的前提——签字率才是第一关。
③制度决定保障：没有好的物业和长期维护机制，改造得再好，没过几年可能又恢复老样子。所以光是刚改造完那几个月好看没用，还得能持续才行。
06.一点小建议：别干等，先学会自救
说句实在话，住在老小区的朋友，别光等着政策。有些事自己就能先动起来：
①楼道灯自己装：几户邻居一起出钱装个感应灯，花钱不多，方便大家。
②屋顶漏水早点修：自己先检查，该补就补该修就修，别全指望物业；
③业主一起商量着来：组建业主群或者业主委员会，心平气和定些规矩。电动车放哪、垃圾怎么分类，事先说清楚，后面可以避免很多麻烦。
④年轻人多参与：别觉得事不关己，小区的未来，和每个业主都息息相关，关键就看大家愿不愿意花时间操心。
说白了，一个干净的楼道、一次自发的修补，都是在为老楼“续命”。别小看这些小事，它能让政府看到“这个小区有希望”，也能给邻居们提升居住品质，带来一点信心。