2025年的房价，真把不少人整懵了——全国40个主要城市房价跌回2016年，比2021年高点整整掉了4成！身边朋友聊起买房，都说“当年高位接盘亏到姥姥家”，可偏偏有个地方反着来：房价不仅没跌，还悄悄涨了？新房成交量创20年新高，二手房也创4年新高，房租连涨12个月破了1993年记录！这地方到底是哪？会不会把涨势传到内地？今天咱就唠明白。
这几年房地产泡沫一直在出清，之前高层还挺警惕爆雷的，结果2025年底中央经济工作会议上，防风险直接从第五位掉到第八位，连“房地产”三个字都没提。2021年后每年都有两波刺激政策，2024年一整年居然没见中央层面大动作，国企收储、地方收地的事儿也没声音了。市场一看这风向，上半年刚稳一点的房价，下半年又崩了，每个月跌1%，跟之前快跌节奏一样。
房地产产业链现在全面凉透：2025年投资降17.2%，销售额跌12.6%，连续第四年加速收缩，估计今年5月更新的爆亏行业榜，房地产还得坐头把交椅。但咱说的那个反着来的城市，居然走出完全不一样的路：2025年房价止跌企稳，下半年全国房价加速跌时，它还温和涨了，成交量创了新高，房租连涨12个月破了1993年记录。2026年初涨得更快，1月环比涨幅是这轮复苏最大的，成了全国第一个明确企稳反弹的城市——没错，就是香港。
香港这波涨不是瞎涨，政策、利率租金、人才土地都占了便宜。先看政策：2021年香港为遏制炒房出了一堆“辣招”，半年内转售交20%税，一年内15%；非永居买房交15%印花税；有房再买加15%。举个例子，内地炒房客已有香港房，再买1000万港元的，得多交300万印花税，半年内卖又交200万，直接把炒房客干没了。2024年住宅成交量比2021年缩63%，内地非永居买家几乎撤了。直到2024年2月，香港全面取消“辣招”，松绑力度全球顶流！撤辣第一个月，成交量环比涨115%，内地投资客又涌回来，成交金额1364亿港元，每卖4套房就有1套是内地人买的。
再看利率和租金：2021年后全球加息，美国国债利率涨到5%，香港联系汇率制，港元跟美元挂钩，利率跟着涨，房贷利率飙升，买房成本吓死人。2024年全球进入降息周期，香港高利率时代结束；通胀推着租金一直涨，加上之前房价跌，租售比变好了——2025年租金收益率超过房贷利率，有些地方月供跟房租差不多，甚至月供更低！租金能覆盖月供，正向现金流一出来，大家买房动力直接拉满，加杠杆也敢了。
还有人才和土地：2022年香港搞优才、高才、专才计划，吸引高学历高收入高技术人才。到2025年底，累计获批近40万宗，约30万人赴港，加亲属近50万高收入青壮年，占香港总人口7%！这些新移民70%是30-40岁，平均年收入超50万港元，直接拉住房需求。供应端呢？香港总面积1106平方公里，能开发住宅的土地不到1/4，核心区域饱和，新界九龙受环保限制。未来十年计划新增42万个住宅，私营房屋才12.6万个；2025年私人住宅土地出让170公顷，比2020年降32%。2026年95个新盘入市，仅3万套，创2012年以来14年新低；2025年竣工在售库存2.3万套，去化周期14个月，加在建未售总去化50个月，回到20年平均水平。政策、投资属性、供需都利好，香港房价反弹是市场化结果，以后再涨概率挺大。
好多人问，香港房价回暖会不会传到内地？咱得掰扯清楚。先看政策：内地房地产泡沫出清大半，但高层态度明显冷了，房地产都退出会议通稿了。以后内地核心是高端制造业出海和扩大内需，地租经济走不通了——14亿人不能全靠金融撑，房价反弹会加重居民杠杆，挤压消费，阻碍制造业升级，跟经济转型反着来。高层现在只担心房价暴跌爆雷，对“房住不炒”、慢跌支持，不可能像香港那样全面松绑，政策面根本复制不了。
再看利率和租售比：内地10年期利率降到1.8%以下，2024年跌到1.5%后反弹，降息空间几乎没了，今年货币政策微收紧，开年没全面降准降息，上次10个基点降息过去9个月，是本轮最长间隔。租售比方面，内地多数房产得再跌40%才能平衡，去年下半年房价跌5%以上，但房租跌得更快，香港那种投资属性，内地多数房产还没出现。
还有人才和土地：2024年全国人口降300多万，2040年前后60后70后逐步到寿命节点，以后每年可能降近2000万。香港人才引进模式内地学不来，东亚文化圈排斥外来移民，内地大概率不放开移民，反而香港可能虹吸内地高收入人才。内地唯一接近的是土地和新房供应量下降——2025年新开工连续6年降，库存连续33个月降，但房地产没人买，去化周期一直升，缺的就是香港那种“紧缺抢购”的内核。
最近有些一线城市止跌，更像是去年跌太猛后的价值回归，能不能真企稳，还得看春节后购房旺季的表现。香港房价涨的那几个条件，内地一个都同步不了，甚至核心因素反着来，所以根本传不到内地。
参考资料：人民日报《2025年中国经济运行分析报告》；新华社《香港房地产市场动态监测》