楼市进入存量分化时代，已经不是秘密。
以前是“买房无技巧，全凭买得早”。但现在可不一样，购买力开始分化，板块和板块、房子和房子之间的差距，正肉眼可见地拉大。
好多人买房就光盯着价格低、蓝图规划看着漂亮的，却忽略了一个最关键的问题，流动性。
某种程度上要是一套房子特别难卖掉，再便宜也会是个负担。我们不妨探讨一下，北上广深那些最容易把人困住的房子，看清这些坑或许比天天看着哪个新区有啥好处更要紧。
01.远郊概念盘，赌的是青春
一个新板块要是崛起，一般是沿着“卖地皮讲故事配配套住满人”这么个轨迹发展演变，可问题是，新区离主城区越远，这个周期就越久。
以上海为例，今年1月入市的19个新盘中，外环外占了15个。
结果呢？9个楼盘网签率低于10%，松江洞泾的某项目网签率仅7.75%，奉贤庄行的某大盘472套房源，网签率不到3%。
更扎心的是闵行吴泾的兰香湖板块，距离市中心三十多公里，单价却冲到了10万+。
有业内人士直接说，这是本地市场里的收藏品那套逻辑，客户群体底子是有限的，流通性不一定就那么好。
有研究显示，三四线城市还有核心城市远郊地区正碰到难题。
到2025年，人口净流出达到312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分甚至超过50个月。
这意味着啥？意味着你现在买的期房，等到孩子都能打酱油了，周边的商业体或许还没动工。
拿深圳的观澜来说，离福田就业区超过20公里，深度睡城化的结果就是，就算有大企业落户，也没从根本上改变板块的能级。
目前观澜片区整体挂牌均价大概4.4万㎡左右，听着不算贵，但这个价格放到整个大湾区，竞品太多。
“距离”还是衡量房产价值最残酷的标尺，没有之一。
02.存量厮杀区，业主互相踩踏
一个板块最可怕的不是没前景，而是二手房太多，多到业主之间互相踩踏。
典型如深圳横岗，小小一个片区挤了几十个住宅小区，供需严重过剩。缺乏产业和优质学区加持，购买力持续外流，二手房议价空间深不见底。
有数据显示，三四线城市非核心房源成交周期普遍超过180天，部分房源降价40%仍无人问津。
那些大体量社区也存在着类似的问题：内部竞争十分激烈，只要有一个急着卖房的业主大幅降价，整个小区的价格锚点就会被拉低，你要是想要卖房，不要先去问问隔壁那个比你更急着用钱的邻居。
03.40年产权公寓，精致但鸡肋
好多年轻人会被市面上那种精装小公寓给吸引住总价低、不限购、装修还挺时尚，就好像在城市里有了个属于自己的小窝似的。
但你看到的“馅饼”，很可能是开发商的“陷阱”。
今年1月份，北京朝阳区三全公寓有120套房产流拍，单价大概是5.8万元每平方米，比周边二手房还便宜，但是没人买。
这个项目位于亮马桥使馆区，租户以跨国公司高管为主，看起来地段够核心了吧？
但40年产权、商水商电、没有燃气的硬伤摆在那里，金融属性弱，转手税费高。
数据显示，全国租金平均下降了10%到15%，以租养贷的模式已经不管用了。
商水商电、没有燃气、物业费贵，每个月的居住成本比住宅高出一截。三梯十几户甚至更多，人员嘈杂，私密性和安全性都堪忧。
这种房子，看着便宜很美，住着很累，想卖出去更是难上加难。
04.文旅地产和“过气”豪宅
房产投资里，文旅地产简直就如同天坑一般。
北京昌平小汤山的中国大院，19套中式别墅被打包进行拍卖，起拍价为9.8亿元，这个号称纯手工打造北京乔家大院的项目，如今全部处于空置状态，无人问津，虽说风景很不错，但情怀实在是太昂贵了。
还有一种容易被人忽略的坑是过气豪宅。它们曾经是市场里的明星，可是最大的问题是全面过时：当下瞅着园林设计挺俗气的，当下的居住需求让户型格局不匹配，硬件设施都已经陈旧了，而且维修成本还挺高。
上海前滩的天御项目就是个典型例子，单价差不多13万元每平方米，总价超过一千万元。业主付款前连样板间都没看过，冲着“顶奢预期”买的单。
结果呢？
临近交付，电梯品牌、装修细节、公区方案全出了问题，业主维权近一年半。
这类房产的目标客群追求的是新颖的设计、顶级的物业，新产品层出不穷，有钱人凭什么放弃“新贵”，去接盘一个“过气贵族”？
房子的本质是城市和服务
回头看，2025年城镇居民家庭债务收入比都涨到了132%，都快到历史最高值。居民加杠杆的空间基本没，一套100平的房子，一年的运维成本少的几千块，多的上万块，要是持有三套及以上，成本能达到好几万块。
当下的楼市，选择比努力重要。
买房最关键的是流通性和安全性。不要在外围板块去赌那不确定的未来，还不如紧紧抓住核心价值，不要守着一直贬值的老旧破房子，还不如把心思放到更有市场的品质改善型房子上。
记住，买房就是买城市、买产业、买配套、买效率。买房和换房作为普通人的超大额支出，又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。
而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。