楼市回暖的信号，从维港两岸开始蔓延。
2026年开年，全国楼市传来止跌回稳的积极信号。
国家统计局2月13日发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄。其中，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，但降幅比上月缩减了0.4个百分点，二三线城市的降幅收窄趋势同样明显。
在全国楼市整体释放积极信号的同时，一座城市的房地产市场不仅止跌，更走出了独立上涨行情——香港。
香港特区政府土地注册处数据显示，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，创近4年新高；成交总值6142.77亿港元，同比增长15%。更令人瞩目的是，2025年全年香港私人住宅售价指数同比上涨约3.3%，这是自2021年后的首次年度上涨。
追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数显示，香港二手住宅价格自去年3月见底后，5月开始逐步回升，上升趋势持续至今。截至2026年2月第二周，指数环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头依然强劲。
房价率先回升，香港是怎么做到的？
触底反弹，加价买房
去年下半年，在注意到一则房产消息后，子宁意识到，在香港买房的时候到了。
她家附近有一套小楼盘，四年前开发时销售困难，开发商将其改造成服务式公寓出租。2024年香港楼市政策调整后，购房环境变得更加友好，该开发商决定将楼盘“由租转卖”。
香港买新房通常需要抽签，子宁想买却没抽中。结果四个月后，该楼盘一套买入价540万港币的房子，以620万港币转手成交。
持有仅四个月，净赚80万。这笔不小的差价，坚定了子宁买房的决心。
研究生毕业后，子宁赴港工作已有四五年。与许多“北漂”“沪漂”的同龄人不同，她认真考虑在工作地购置房产，并非因为刚需，而是看中了投资机会。
她判断，经历连续多年下跌，香港中西区的房价已经“超跌”。中西区是香港最核心、发展最早的区域之一，聚集了诸多国际投行与顶级高校，中环、上环就在于此。
“其他地方跌35%可能还算合理，如果中西区都跌了30%，就跌得过头了，”子宁说，“我觉得有涨价空间，才去买的。”
2025年12月，她最终在香港大学附近购入了一套约25平方米、价值700万港币的次新住宅。
在靠近深圳的香港元朗区，房产中介佐佐观察到，该地区房价从去年7月开始不断上升。进入2026年，买卖双方市场已悄然发生逆转。
“1月到现在都比较夸张，”陈杰表示，“目前属于想买但没房子买，除非加价。”他手上有几位想买房的客户，甚至主动询问那些正在出租房屋的业主，愿不愿意卖房。
元朗位于新界西北部，通勤至香港市区通常要40到60分钟，是近十多年香港主要的新住宅供应来源之一。谈及这轮房价回暖，佐佐认为，“主要原因是楼价之前一直跌，触底反弹了”。尽管回升了大半年，如今该地区的房价仍低于2021年的高位，“和2016年差不多”。
“每一个环节都在鼓励你买房”
香港楼市为何能率先实现回升？市场普遍认为，“撤辣”政策、减息效应、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨以及库存下降等多重因素共同推动了这一转变。
与内地一样，针对房地产下行，港府推出了一系列“救市”政策，其中最著名的就是“撤辣”。为打击炒房，香港曾推出一系列额外印花税和限制措施，被称作“辣招”。自2024年2月起，这些措施被全面取消。
“撤辣”之前，内地买家若在香港购置房产，最高需承担30%的额外税负。子宁表示，“撤辣”为她省下了200多万港币的费用。
另一方面，香港实行与美元挂钩的联系汇率制度，美联储进入降息周期后，香港按揭利率随之下行，一定程度上减轻了购房人的还贷压力。
子宁目前房贷的实际年息约为3.25%。香港银行普遍为贷款客户提供配套措施，她可以在贷款银行同时开立一个与按揭利率挂钩的存款账户，存入闲置资金后，可获得与按揭利率相同的存款利息。不过，该类账户通常设有一定的存款上限。
“每一个环节都在鼓励你去买房贷款。”子宁认为，如今的香港是一座鼓励资产流动的城市。
种种因素叠加，不断减轻购房者的入场负担。但对于许多人来说，最吸引人的是一笔清晰的经济账：尽管过去数年香港房价在下跌，房租却在不断上涨，租售比的持续改善，足以让房东用租金覆盖房贷。
子宁买的房子虽然面积不大，但因为开发商和地理位置都很好，每月租金可达24000港币，与房贷持平。因此，她只需额外承担房子的管理费用，“每年再付个五六万去供一套房，我觉得非常划算”。
房子作为一种商品，价格本质由供需关系决定。过去数年，由于房地产市场不景气，开发商减少囤地，子宁预计未来两三年间，香港新房供应数量会随之减少，对卖家更有利。
内地买家大批涌入
从成交结构来看，这一轮香港楼市的回升，内地买家起到了重要推动作用。
美联物业研究中心结合土地注册处资料分析，以买家姓名的英文拼音识别，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年增长14.1%；涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%。宗数与金额都创下历史新高。
以此计算，香港每卖出4套住宅，就有1套被内地买家购入。
在两个多月的看房过程中，子宁注意到内地买家主要分为两类：一类是近几年通过各类人才引进计划到港的大陆人才；一类是子女在香港读书的内地家长。
2022年，香港推出“高才通计划”，吸纳大量内地人才赴港。截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中约26万名人才携家人抵港。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示：“这产生了巨大的住房需求，无论租赁还是购买。”
与此同时，香港还在接纳更多内地学子。自2024/25学年起，香港政府将八所公立大学的非本地生招生上限从20%提升到40%，为扩大招生规模创造了空间。
一直在观察租房行情的子宁表示，扩招推高了高校周边的租金。她举例说，自己购入的同类户型，如今即便处在淡季，租金也已高于上一年旺季的水平。
当租金越来越高，甚至与买下这套房子的房贷持平时，内地家长更愿意拿出三成首付，直接买下一套房供孩子居住。
子宁记得，去年12月买下这套约25平方米的小房子时，她砍价80万，“当时房价刚刚开始涨，很多房东被套在山顶，只要少亏一点，他就愿意把房子赶快卖掉”。
而房价一旦回暖，市场瞬息万变。如今越来越多人建立起房价上涨的预期，买房时再想砍价就没那么容易。佐佐表示，现在有业主开始抬价，有的几万，有的几十万。
结合诸多因素，佐佐和子宁都认为，香港楼市回升并非短期趋势，未来还会持续。子宁说，如果买的房子涨到800万，她就会考虑卖掉。
和房价下跌的日子相比，她还是更喜欢现在的香港。“楼市下行那几年，股市也特别惨，大家心情比较低落，”她说，“我觉得真的有财富效应，股市变好后，地产也稳住了，慢慢地，情绪也都上来了。”