曾经的地产一哥万科，现在像啥？网友笑称“住进ICU的重症患者”——全靠大股东深圳地铁天天“输血”才吊着命。2026年1月8日郁亮刚到龄退休，把烂摊子甩给深铁？这259亿真能救回万科？还是深铁自己也得栽进去？
郁亮2017年接王石掌舵万科，其实早早就喊过行业风险，但实际操作里的决策反而让危机更重。现在万科资金像漏了的水管，常规办法根本止不住，只能靠深铁一次次输血续命。
2025年9月，深铁刚给万科放了第九轮借款，额度不超过20.64亿——巧了，刚好够万科9月要还的20.64亿境内债本息。年内累计借了259.41亿，这笔钱就像强心针，先把眼前的债赌上再说。
但问题是，万科的窟窿到底有多大？2025年中期数据摆这儿：有息负债3642.6亿，其中一年内要还的就有1533.7亿。可万科账上的现金才693.48亿，缺口超800亿！靠自己赚钱填？根本不可能。
看经营端更惨。2025上半年全国新房销售降了4%和6.2%，万科呢？开发业务销售金额691.1亿，同比跌了45.7%——是保利、中海、华润这些同行降幅的三倍多！现在万科月销才110多亿，还是靠大幅降价换的量，当年的金字招牌现在没人信了。
赚钱能力也拉胯。房地产开发毛利率才8.7%，比保利的13.85%、华润的16.8%低一大截。想当年2013年行业最火的时候，万科毛利率可是32.14%，现在这点利润连利息都不够付。
更要命的是，万科快没房可卖了！2024年拿地才56亿，是2023年463.2亿的十分之一。2025年拿地肯定更少，土地储备断了，未来几年销售只会越来越差，越亏越没房卖，恶性循环。
深铁这么一次次输血，可不是当冤大头。作为深圳国资，万科是房企上市第一股，要是不管，行业信心得崩，国资信用也得受损。但深铁不是白给，每笔借款都有严格担保——万科得拿优质资产抵质押，抵质押率50%到70%。
比如万物云的部分股权、杭州万科置谷项目全部股权、嘉兴项目公司股权，还有自持的办公楼和长租公寓。这些都是万科手里还能打的资产，就算万科真不行了，深铁能先把这些资产拿走，损失能降到最低。
有人担心深铁会不会被拖垮？目前看还不会。深铁的钱不是全靠自有——2024年底深铁货币资金才209亿，根本不够259亿的借款。它的钱主要来自银行授信和深圳国资委支持，2025年3月末授信总额6099.5亿，未用的还有4627.07亿，这点钱对它来说不算啥。
2025年最后三个月，万科还有5笔境内债要还，本金总共118亿——大概率还是深铁兜底。现在万科和深铁的策略就是“拖”，等地产市场回暖、销售好点、存货能涨价。
但“拖”有个底线：万科的优质资产什么时候抵押完？要是没资产抵了，深铁、国资、银行还会救吗？这是悬在市场头上的大问号。
顺便说句，深圳国资不是第一次碰这事儿。深圳人才安居是恒大第二大股东，恒大退市后亏惨了；深圳特区建发投的华南城，现在都清盘了。国资救场，本质上是用深圳人的利益担风险啊。
万科的命早就不是自己的了，是观察国资监管和行业转型的窗口。“大而不倒”到底能不能成？这场救援最后会怎么选？没人知道答案。
参考资料：中国证券报《万科获深铁第九轮输血 年内累计超259亿》；经济观察报《万科危局：深铁输血背后的国资逻辑》