正荣地产子公司南京正荣德信房地产开发有限公司目前处于破产预重整阶段。
一、公司基本情况与项目背景
• 主体信息：南京正荣德信房地产开发有限公司成立于2016年1月22日，注册资本14.3亿元，法定代表人为李宝银，是正荣集团旗下专注于房地产开发的企业。
• 核心项目：该公司是河西南正荣中心（城市综合体）的开发主体。项目位于建邺区江东南路与吴侯街交汇处，总建筑面积约30万平方米，规划包括：
◦ 住宅部分（A地块）：案名“滨江紫阙”，已交付，是河西南代表性的改善豪宅，二手房挂牌均价约5万元/㎡。
◦ 商业部分（B地块）：规划1栋200米超高层办公楼、3栋酒店式公寓及约6万平方米商业配套，公寓案名为“正荣中心天寓”。
• 历史进程：项目于2018年开工，2021年5月封顶，原计划2022年三季度开业。但自2021年末起，因正荣集团资金链断裂，项目多次停工、复工。公寓部分于2024年4月交付（较原计划延期21个月），而购物中心和超高层办公楼至今未完工，处于“停摆”状态。
二、司法预重整的核心进展
1. 启动依据：2025年4月14日，江苏省南京市中级人民法院作出(2025)苏01破申20号决定书，决定对南京正荣德信房地产开发有限公司启动预重整。
2. 申请方：交通银行股份有限公司江苏省分行以该公司“不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力”为由申请破产重整。
3. 管理人指定：2025年8月11日，法院指定北京金诚同达律师事务所担任预重整管理人。
4. 预重整期限：预重整期为6个月，旨在通过协商引入战略投资者、制定重整计划，以挽救企业、避免直接破产清算。
5. 债权申报：债权人需在2025年6月30日前申报债权。
6. 投资人招募：2025年7月21日发布重整投资人招募公告，后延期至2025年9月20日，面向全国公开招募战略投资者，以盘活资产。
三、风险状况与关联影响
1. 公司自身风险：
◦ 司法案件：企查查显示，该公司存在209条司法案件，其中身份为被告的案件149条，案件金额6895.4万元。
◦ 被执行信息：已被列为被执行人，被执行金额5485.95万元；近期新增股权冻结，涉及金额7.29亿元。
◦ 经营异常：涉及大量商品房预售合同、装饰工程、建筑工程等合同纠纷。
2. 母公司正荣集团的系统性危机：
◦ 破产审查：2025年3月11日，中城国际（香港）投资管理有限公司向福建省福州市中级人民法院申请对正荣集团有限公司进行破产审查（案号(2025)闽01破申71号），标志着其债务风险进入司法处置阶段。
◦ 实控人涉案：2025年1月20日，正荣地产公告证实，公司实际控制人、创始人欧宗荣因涉嫌违法犯罪已被依法采取强制措施，截至2026年2月已“失联”13个月。
◦ 财务恶化：正荣地产（06158.HK）2025年上半年营收46.45亿元，同比暴跌81.16%；归母净亏损64.63亿元；总负债844.85亿元，净资产-21.20亿元，已资不抵债。
◦ 债务违约：境内9只存续债券全部展期（存量47.14亿元），境外13只中资离岸债（约29.572亿美元）全部违约。
◦ 诉讼激增：2025年1-4月新增14宗金额1.5亿元以上的执行案件；7月新增4起重大被执行案件，涉及金额合计32.22亿元。截至2025年3月，正荣地产控股有限公司被执行总金额超81亿元。
四、项目现状与地方应对
• 工程现状：商场主体结构已完工，外立面初见雏形，但周边环境杂草丛生；200米超高层办公楼只建了一半，建筑框架裸露。
• 政府介入：建邺区已成立专项工作专班，与华侨城欢乐滨江项目一同积极推进后续建设。
• 区域规划：正荣中心是河西南四大商业综合体之一（另三个为金地广场、嘉华国际中心及未出让的4号地块），其复工对完善河西南商圈至关重要。
五、预重整与破产的区别
• 预重整：是破产重整前的司法程序，在法院受理破产申请前，由债权人、债务人、战略投资者协商制定重整计划草案，旨在提高重整效率、挽救企业价值。
• 正式破产：需法院裁定受理破产申请并宣告破产，目前南京正荣德信尚未进入此阶段。
六、未来展望与关键节点
1. 重整成功的关键：取决于2025年9月20日前能否引入有实力的战略投资者，并制定可行的重整计划。
2. 可能路径：
◦ 最佳情景：引入国资或优质房企接盘，完成商业和办公楼续建，盘活资产。
◦ 中等情景：通过债转股、资产剥离等方式实现债务重组，但过程漫长。
◦ 最差情景：预重整失败，转入破产清算，资产被拍卖偿债。
3. 行业警示：正荣集团的危机是闽系房企高杠杆、快周转模式在行业调整期失败的典型案例，其命运为中国房地产风险出清提供了深刻镜鉴。
七、业主维权与法律建议
对于已购房的业主，法律专业人士建议：
1. 及时申报债权：在管理人规定的期限内提交购房合同、付款凭证等材料。
2. 明确权利性质：已支付全部或大部分房款的购房者，在破产程序中享有“超级优先权”，房屋交付请求权优先于建设工程款、抵押权等债权。
3. 关注重整计划：积极参与重整过程，要求将交房条款纳入重整计划。
4. 谨慎应对贷款：若项目烂尾导致合同解除，剩余贷款应由开发商偿还，购房者无需继续还贷（需通过法律程序确认）。
总结：南京正荣德信房地产开发有限公司正通过司法预重整寻求重生，其核心资产河西南正荣中心的命运与重整投资人的引入结果直接相关。尽管母公司正荣集团深陷债务危机、实控人涉案，但地方政府已介入协调，项目仍有一线生机。未来数月将是决定其能否“告别烂尾”的关键时期。