来源：大伟看楼市
马年开年，沉寂近四年的中国房地产市场迎来颠覆性转折，一场声势浩大的全面回暖悄然上演，彻底打破了长期以来的调整僵局。从核心城市土拍市场的热度飙升，到新房、二手房成交量价齐升；从政策红利的集中释放，到市场信心的全面回升，“涨声”已从一线核心城市向强二线、重点三线城市逐步蔓延，全国楼市正式告别“单边下行”周期，迈入结构性复苏的全新阶段。这场被称为“马年大逆转”的行情，绝非偶然的市场波动，而是政策底、市场底、资金底“三底共振”的必然结果。对于纠结已久的刚需置业者、观望不前的改善群体，以及寻求资产保值的投资者而言，当下的楼市格局已清晰明朗——买房红利正进入倒计时，认清趋势、把握机遇，成为马年置业的核心关键。
政策托底力度拉满，成为推动马年楼市逆转的核心引擎。与以往“添油战术”式的调控不同，2026马年作为“十五五”开局之年，楼市政策彻底转向“主动托底、精准发力”，从中央到地方形成全方位、多层次的政策支持体系，力度与诚意远超市场预期。《求是》开年刊发重磅文章，明确提出“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”，为全年楼市政策划定核心原则，彻底扭转了市场对政策的观望情绪。中央经济工作会议同步明确“着力稳定房地产市场”，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标，标志着行业从“增量扩张”全面转向“存量优化”，调控思路从短期救市转向构建房地产发展新模式。
国家层面，多项普惠性政策落地见效，切实降低购房成本、激活市场需求。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，将支持居民换购住房有关个人所得税退税政策延续至2027年年底，新购住房金额不低于现住房转让金额的，可全额退还已缴纳的个人所得税，大幅减轻了居民换房资金压力。同时，个人销售不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，一套总价500万的房子可节省近10万元交易税费，有效带动“卖旧买新”链条活跃。金融层面，流动性持续宽松，房贷利率降至历史低点，住房公积金贷款利率和商贷利率均迎来下调，部分符合条件的商业贷款利率甚至低至2字头，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%区间，大幅降低了购房者的月供压力。此外，央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，助力商办市场去库存，进一步盘活房地产存量资产。
地方层面，政策松绑呈现“全域覆盖、层层递进”的态势，精准对接不同群体购房需求。截至马年1月，全国已有超60个城市出台楼市优化政策，核心城市加速取消限购、限售等不合理限制，北京、上海等一线城市放宽社保年限要求，重点支持多孩家庭、人才购房；多个省份将稳定房地产市场、支持住房消费列为推动马年第一季度经济发展的重要举措，湖南省组织开展“安居芙蓉·畅购好房”促销活动，河南省计划组织住房促销活动200场以上，发放购房补贴、契税补贴；
珠海市推动住房“以旧换新”，对参与居民按换购新房网签价1%给予补贴，单套最高补贴3万元；承德市提高多子女家庭公积金贷款额度，切实减轻多子女家庭购房压力，形成了全国联动、精准发力的政策支持格局。58安居客研究院数据显示，政策作用已初步显现，马年1月份前两周，用户主动发起沟通次数同比大幅增长8.6%，留电用户数同比增长7.1%，市场活跃度显著提升。
市场数据持续向好，印证马年楼市反转态势，全国回暖格局逐步清晰。历经四年深度调整，全国楼市价格泡沫已充分挤压，多数城市房价回归合理区间，继续下跌的空间极为有限，市场筑底完成的信号愈发明确。中指研究院数据显示，马年1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，二手住宅均价跌幅较上月收窄0.12个百分点，止跌回升趋势清晰可见。全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5%，22城二手房成交面积回升至279.0万平方米，为2025年6月以来最高水平。
核心城市率先领跑回暖，成为市场复苏的“风向标”。北京1月二手房网签1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上，海淀等核心板块优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6%；上海二手房交易创5年同期新高，陆家嘴等核心区域成交周期缩短40%，业主惜售情绪凸显，供需关系逐步向卖方倾斜；深圳成交6802套二手房，创近10个月新高，核心板块房价稳步回升。强二线城市成为楼市回暖的中坚力量，杭州、成都、武汉、重庆等产业基础扎实、人口持续导入的城市，新房、二手房成交量环比涨幅连续多月保持在10%以上，优质改善盘、地铁盘成为上涨主力。三四线及以下城市也逐步跟上回暖步伐，随着库存压力缓解、房贷利率优势凸显，预计上半年逐步止跌，下半年实现稳步上涨，彻底终结持续下跌的态势，全域回暖的格局逐步成型。
需要明确的是，马年的楼市回暖，并非以往“大水漫灌”式的暴涨狂欢，而是建立在需求释放、品质升级、政策托底基础上的理性回升，呈现“核心引领、梯次扩散、全域回暖”的鲜明格局，区域分化仍是核心特征。一线核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源与持续的人口净流入，率先领跑回暖，预计全年涨幅将维持在5%~8%，以温和回升为主；杭州、成都等强二线城市，产业基础扎实、人口持续导入，政策优化力度大，改善型需求持续释放，预计全年房价涨幅维持在4%~7%；三四线及以下城市，预计全年涨幅维持在2%~5%，彻底终结持续下跌的态势，但难现大幅上涨。这种分化格局意味着，买房窗口期并非全面开放，而是集中在核心城市及重点板块，这也是马年楼市逆转中最值得警惕的细节。
资金层面的持续宽松，进一步巩固了马年楼市反转态势，为市场回暖注入充足动力。当前广义货币M2规模持续增长，居民储蓄存款突破160万亿，市场“弹药充足”，而央行持续维持流动性宽松，MLF利率稳步下行，为房贷利率持续走低提供支撑。融资端，房企融资“白名单”制度落地，2025年专项债限额达4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，有效缓解了房企现金流压力，近20家房企完成债务重组，行业风险化解取得实质进展。同时，马年1月下旬8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，合计估值321亿元，优质资产证券化进程持续提速，不仅优化了房企资产负债结构，更推动行业企稳复苏。房企拿地、开发的积极性逐步恢复，土地市场热度回升，部分核心城市甚至出现“地价倒挂”现象，预示着未来新房价格存在明确上涨空间。
当下之所以成为马年买房的最后黄金窗口期，核心在于“政策红利最足、价格洼地凸显、风险最低”三重优势叠加。从政策红利来看，当前限购限售全面取消，房贷利率、首付比例降至历史最低，换房退税、购房补贴等红利一次性给足，随着市场回暖，未来政策将逐步回归中性，优惠政策可能逐步退出，房贷利率下调空间也将大幅收窄；从价格层面来看，历经四年调整，当前全国楼市价格已回到2019-2020年水平，处于历史洼地，而普涨行情启动后，未来1-2年价格将稳步回升，此时入市相当于“抄底”，既能以低价购入房源，又能享受后续价格上涨带来的资产增值；从风险角度来看，随着房企债务风险逐步化解，预售资金监管强化、现房销售试点推广，交付担忧大幅缓解，政策明确“房住不炒”，抑制投机炒作，市场将保持理性回升，避免价格大起大落，置业更有保障。
福耀玻璃创始人曹德旺曾多次发声提醒，普通人买房需慎之又慎，这一警示在马年楼市回暖中同样具有重要意义。楼市逆转不代表所有房源都值得入手，区域分化、需求升级的背景下，盲目跟风购房仍可能面临财富缩水的风险。对于刚需购房者而言，核心策略是优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦通勤便利、配套完善的户型，合理运用政策红利降低购房成本，将月供严格控制在家庭月收入的30%以内，避免过度透支现金流；对于改善型群体，可把握“卖旧买新”的政策红利，置换品质更高、配套更优的房源，兼顾居住舒适度与资产保值性；对于投资者，需彻底摒弃“炒房”思维，聚焦核心城市核心板块的优质资产，规避三四线城市非核心房源、远郊盘等流动性较差的房产。
综上，马年楼市大逆转已正式落地，全国回暖态势持续加速，政策、市场、资金三重力量共振，推动行业进入高质量发展的新阶段。这场反转，不是偶然的市场波动，而是行业调整到位后的必然结果；全国涨声，也不是投机炒作的卷土重来，而是市场回归理性后的价值修复。当下的楼市，正处于政策红利的顶峰、价格洼地的末端，买房红利进入倒计时。对于每一位购房者而言，市场趋势已然清晰，唯有摒弃“买涨不买跌”的传统思维，认清趋势、理性判断、精准布局，才能穿越楼市周期，实现居住需求与资产保值的双重目标，错过当下，或将再等一个完整的市场周期。