最近后台有好几个朋友都在问我同一个问题，说咱们北京城这么大，天天盖楼，到底有多少房子是真真正正能住人的？咱们天天挤地铁，感觉满大街都是人，这常住人口和流动人口到底有多少？
说实话，这个问题问得特别专业，也特别核心。咱们今儿就不聊那些虚头巴脑的宏观政策，纯粹坐下来唠点实在的，用最新、最硬核的数据，把这层窗户纸给捅破了。
一、北京到底养活着多少人？数字可能跟你想的不一样
首先咱得搞清楚，在这片土地上讨生活的人有多少。
根据最新的《北京统计年鉴2025》数据显示，到了2024年底，咱们北京的常住人口是2183.2万人。这个数字比上一年又稍微少了那么一丢丢，减少了大概2.6万人。说来也怪，这已经是北京连续好几年人口微量下降了，主要还是在有意识地控制人口，守着那个2300万的红线不动摇。
在这2183.2万人里头，可以分成两拨人：
。这部分人是稳稳当当的，每年还在小幅增长。
没户口的“追梦人”：也就是常住外来人口，现在是819.3万人。
划重点啊朋友们，这819万人才是楼市里最活跃的变量！他们没有户口，但在这个城市工作、生活、租房、买房，是真正的租房主力军和潜在的购房群体。而且你会发现，跟十年前比，这一波人其实减少了40多万。这说明啥？说明北京在疏解人口的路上，确实一直在走，而且走得挺稳。
二、这2183万人，真的都有房住吗？
好，人有了，咱们得说说房子。
这个问题其实挺难回答的，因为官方从来没有公布过一个确切的数字叫“北京住宅总套数”。但咱们可以像剥洋葱一样，一层一层剥开来算。
第一层：看大数——施工面积里藏着秘密
咱们先看存量。截至2025年底，北京所有的房屋（注意，是所有房子，包括商场、写字楼、厂房）施工面积是10307.8万平方米。但这里面跟我们住宅相关的，也就是住宅施工面积，大概是5149.6万平方米。
这5000多万平方米是什么概念？就是正在盖的、还没交房的“准现房”和“期房”。
第二层：看增量——每年能有多少新房子？
再看每年新出炉的房子。2025年一整年，北京新建商品房卖掉了1041万平方米。这里面纯住宅是多少呢？是724万平方米。
咱们按一套房子平均90平米算（当然现在新房越做越大，但咱们取个保守数），724万平方米大概相当于8万套新房。这8万套，就是2025年全北京楼市交出的一份答卷。
这8万套新房，要面对的是什么样的需求呢？咱们反过来看：
买房需求 = 结婚的刚需 + 换房的改善 + 外地来的新北京人
这里面最可怕的就是那819万的外来常住人口。哪怕只有十分之一的人今年有实力买房，那也是80万的需求。8万 vs 80万，这账一算，你就明白为啥核心区的好房子永远不愁卖了。
第三层：看老底子——那些老房子才是大头
当然，咱们不能只看新房。北京这座城市攒了这么多年，底子厚着呢。
虽然官方没给总数，但我们可以根据人均住房面积倒推。假设北京常住人口2183万人，按照国际上大城市的人均住房面积（咱们保守点，算35平米），那总的居住面积需求大概在7.64亿平方米左右。
这意味着，市面上流通的那些老破小、老公房、经适房，加上这些年盖的商品房，共同构成了这7亿多平方米的存量池子。
三、流动人口去哪儿了？
还有个大家特别关心的问题：那些没算在常住人口里的、真正的短期流动人口有多少？
这个数据波动非常大。比如节假日旅游旺季，或者春运期间，这个数字可能瞬间飙升到300万甚至更多。但在平时，除了那819万没户口但长住的，还有一部分是“钟摆式”跨省通勤的（比如燕郊每天往北京跑的），这部分人虽然住河北，但占用的也是北京的就业和公共资源。
所以，真正在北京这片土地上找地方睡觉的人，保守估计在2200万到2300万之间。
四、结论：房子够住吗？够！但好房子永远不够！
聊到最后，咱们得收个尾。
如果单看数量，北京的房子其实是够住的。那为啥大家还总觉得买房难呢？
因为房子的分布和人的需求错配了。
你看，四环里都是老房子，面积小、户型老，但位置好。五环外都是大新房，漂亮气派，但上班远。而那819万外来人口，绝大多数都涌向了朝阳、海淀、丰台这些产业聚集区的租房市场，直接把租金给抬了起来。
未来的北京楼市，已经不是一个“缺不缺房子”的问题，而是一个“想不想住得好”的问题。随着人口进入平稳期（甚至微跌），那种闭着眼买房都涨的时代彻底过去了。未来的机会，藏在核心区的改善盘和产业新城周边的品质盘里。
最后留个作业：你觉得北京哪个区的房子，未来最有可能因为人口流动而变得稀缺？咱们评论区见！
（注：文中数据主要参考北京市统计局及《北京人口发展研究报告（2025）》等公开资料，实际居住情况请以个人感受为准。）