近日，南京新城万博房地产开发有限公司（新城控股旗下子公司）被申请破产审查。
一、核心事件：破产审查申请
• 申请时间：2026年1月9日，全国企业破产重整案件信息网显示该公司被绿城建筑科技集团有限公司申请破产审查。
• 受理法院：南京市建邺区人民法院。
• 涉及项目：该公司在南京开发了地标综合体——建邺吾悦广场。
二、公司基本情况与法律风险
• 企业状态：企查查显示公司目前仍为“在业”状态，但已被列为被执行人，深陷多起法律诉讼，未履行总金额为1264.36万元。
• 司法案件：公司存在大量司法风险，包括司法案件210条、裁判文书23条、立案信息108条、开庭公告215条。
• 具体纠纷案例：
◦ 2023年，因装饰装修合同纠纷，法院判决南京新城万博房地产开发有限公司向品质生活（北京）科技有限公司给付工程款2,020,822.2元及逾期付款利息。
◦ 2024年，因金融借款合同纠纷，徽商银行南京分行起诉要求对位于建邺吾悦广场5幢5室的不动产行使优先受偿权。
三、对建邺吾悦广场的直接影响分析
1. 运营影响评估
• 有限直接影响：业内人士指出，对于已形成稳定运营体系的建邺吾悦广场，开发商的破产审查对其日常运营的直接影响相对有限。
• 核心价值不变：商业项目的核心价值在于其地理位置、业态组合及运营能力，这些要素并未因开发商的法律问题而改变。
2. 资产抵押情况
• 高比例抵押：建邺吾悦广场或已被抵押用于融资。公开报道显示，为缓解资金压力，新城控股已将其核心商业资产吾悦广场进行大规模抵押。
• 具体数据：据新城控股2025年半年度财报，账面价值约1215亿元的投资性房地产（主要为吾悦广场）中，截至2025年6月末已有约1065亿元处于受限状态，抵押比例高达约88%。
3. 潜在机遇
• 引入新投资者：即便后续进入破产清算程序，对商场来说也可能是一种机遇，有望引入更具实力的投资者或运营方。
• 运营独立性：商业项目的运营通常由专业商管团队负责，与开发主体的法律风险有一定隔离。
四、建邺吾悦广场项目详情
1. 项目概况
• 投资规模：斥资超50亿元打造，体量达36万平方米。
• 业态组合：聚合购物中心、主题商街、高端公寓与康养等全维业态，其中20万㎡商业（含16万㎡购物中心）自持比例高达80%以上。
• 设计特色：2021年开业之初便以国内首创的400米室内水系长廊、7000平方米下沉式演绎广场及层层退台的空中花园等创新设计，迅速跻身南京网红打卡地行列。
2. 运营表现
• 历史业绩：2023年该商场实现销售额14.1亿元，年客流量达1726万人次，稳居建邺区商业综合体销售额第三名。
• 近期状况：随着时间的推移，商场人气有所滑落，招商品牌遭网友吐槽。有消费者反映“感觉这个吾悦很迷，总是招一些‘小众’、没有品牌力的牌子”。
• 实地探访：西祠房产实探发现，其购物中心基本是满租状态，但主题商街出现了多个店铺空置的情况，正在招租。
3. 近期运营活动
• 创新营销：2025年11-12月，建邺吾悦广场举办“疯狂派对-宠物嘉年华”主题活动，将《疯狂动物城2》热门IP与自身“宠物友好”战略深度融合，获得南京电视台民生事业部授予的“宠物友好商场”官方授牌。
• 年终盛典：2025年12月19-21日，举办“非常暖趴”年终盛典，通过冬日亮灯仪式、东方交响管乐团演出、创意市集等活动，强化商场作为城市社交生活目的地的属性。
• 夜经济布局：商场室外街区通过规范化管理，显著促进了日夜经济的深度融合发展，成为拉动区域消费的引擎之一。
五、行业背景与新城控股整体状况
1. 南京房企破产潮
• 多家房企陷入危机：除南京新城万博外，南京瑞景房地产开发有限公司、南京银城房地产开发有限公司、南京卓景置业有限公司、南京佳佑城房地产开发有限公司等多家本土房企均被申请破产审查。
• 行业集中度提升：房地产行业格局愈发呈现强者恒强、弱者退场的形势。克而瑞2025年1-10月中国房地产企业销售榜显示，千亿级房企仅剩7家，相比2021年巅峰时期的43家大幅减少。
2. 新城控股集团现状
• 销售下滑：2025年前10个月，新城控股销售金额164.68亿元，同比减少52.2%；行业排名跌至第41位。
• 商业运营支撑：同期商业运营收入116.96亿元，同比增长10.49%，成为公司重要的现金流来源。
• 债务压力：截至2025年三季度末，新城控股总债务为525亿元，其中一年内到期的非流动负债137.88亿元。
• 融资努力：2026年2月，新城控股在路演中表示，有意对即将到期的4亿美元境外债券进行部分再融资，其余利用境内资金偿还。
六、法律程序与债权人权益
• 破产审查流程：根据《企业破产法》，破产审查是法院受理破产申请前的审查程序，旨在判断债务人是否符合破产条件。
• 债权人申报：如法院正式受理破产申请，将发布债权申报公告，债权人需在规定期限内向管理人申报债权。
• 南京破产审判经验：南京法院在破产审判方面有丰富经验，5年来通过破产审判化解债务4200余亿元，帮助450多家企业焕新重生。
七、总结与展望
南京新城万博房地产开发有限公司的破产审查申请，是当前房地产行业深度调整期的一个缩影。对于其开发的建邺吾悦广场而言，虽然开发主体的法律风险可能带来一定不确定性，但商场本身的运营价值、地理位置和品牌影响力仍然存在。未来可能出现以下几种情况：
1. 平稳过渡：如能找到合适的投资者或运营方接手，商场运营可能不受影响甚至得到提升。
2. 资产重组：通过破产重整程序，优化资产结构，引入战略投资者。
3. 运营调整：商管团队可能根据市场变化调整业态和品牌组合，提升竞争力。
这一事件也反映出，在行业转型期，商业地产的运营能力与资本实力同样重要，专业化、精细化的运营将成为穿越周期的关键。