来源：大伟看楼市
近日，国家统计局发布1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，这份开年首份核心楼市数据引发市场高度关注。数据显示，70城房价整体呈现“跌幅收窄、局部回升”的态势，新建商品住宅与二手住宅价格环比跌幅均较上月有所收窄，一线核心城市率先显现企稳迹象。随着传统楼市旺季“金三银四”临近，市场对3月“小阳春”的预期持续升温，但这份乐观背后，仍藏着诸多不确定因素。究竟这份数据释放了哪些关键信号？3月楼市小阳春能否如期而至？本文结合数据细节、政策导向与市场现状，展开全面解析。
首先，拆解1月70城房价核心数据，看清市场“筑底企稳”的真实态势。从整体数据来看，1月70城新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，跌幅较上月收窄0.1个百分点；二手住宅价格环比下降0.4%，跌幅较上月收窄0.2个百分点，这是连续两个月出现跌幅收窄的积极信号，意味着楼市调整力度正在减弱，市场下行压力得到一定缓解。分城市层级来看，结构性分化特征依旧明显，这也是当前楼市最核心的特点。
一线城市表现尤为亮眼，成为市场企稳的“风向标”。数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比由降转升，其中北京新建商品住宅2月报价48618元/平，环比微涨0.16%，海淀、石景山等区域甚至出现小幅上涨，西城、东城等核心区域跌幅收窄；上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，深圳二手住宅价格更是结束连续19个月下跌，首次转涨0.1%。二手住宅方面，一线城市整体跌幅收窄至0.1%，北京二手房虽仍有小幅波动，全城报价46394元/平，环比下跌0.37%，但朝阳、海淀等核心区域跌幅已控制在0.3%左右，远低于昌平、通州等远郊区域，核心板块的抗跌性凸显。
二线城市呈现“止跌回暖”的初步迹象，多数城市跌幅收窄。1月二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比跌幅均较上月收窄0.2个百分点，其中杭州、成都、武汉等热点二线城市，得益于产业支撑与人口流入，新房带看量和认购率同步提升，部分核心板块房价已出现企稳回升的迹象。值得注意的是，二线城市内部分化也在加剧，部分缺乏产业支撑、人口流出的城市，房价仍处于小幅下行通道，并未出现明显的回暖信号。
三线城市依旧承压，但下行节奏有所放缓。1月三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.5%，跌幅较上月均收窄0.1个百分点，虽然整体仍在下跌，但跌幅收窄的趋势表明，政策红利的传导正在逐步下沉，部分三线城市通过出台购房补贴、优化信贷政策等举措，一定程度上缓解了市场下行压力。但从长期来看，三线城市面临库存高企、需求不足等问题，短期内难以实现真正的回暖，仍需经历漫长的去库存周期。
1月房价跌幅收窄，并非偶然，而是政策发力、市场调整与季节性因素共同作用的结果。自2025年底以来，中央及地方层面密集出台稳楼市举措，形成了“政策组合拳”，为市场回暖注入了强劲动力。在信贷层面，央行、金融监管总局联合下调首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例至15%和25%，创历史最低水平，同时下调房贷利率，部分城市首套房贷利率低至“2字头”，有效降低了购房门槛与月供压力；在税收层面，财政部、税务总局宣布对个人销售住房增值税免征年限由5年调整为2年，显著降低了住房交易成本，激发了部分刚需和改善性需求的释放。
地方层面的政策支持更是精准发力、多点开花。1月份全国各地共出台约50条楼市政策，北京、上海等一线城市优化限购限售政策，放宽刚需和改善型住房需求限制；杭州、西安、长沙等二线城市全面取消限购，加大购房补贴力度；三四线城市则通过发放购房优惠券、优化公积金贷款政策等方式，刺激住房需求。这些政策的密集落地，有效修复了市场信心，推动了房价跌幅收窄，同时也为3月“小阳春”的到来奠定了政策基础。
除了政策发力，市场自身的调整与季节性因素也起到了重要作用。经过长时间的房价调整，当前楼市价格已处于相对合理的区间，部分刚需人群开始入场，推动成交量小幅回升，进而带动房价跌幅收窄。此外，1月作为楼市传统淡季，市场交易活跃度本身较低，房价波动相对平缓，随着春节假期结束，市场交易逐步恢复，叠加政策红利的持续释放，市场热度有望逐步提升。
那么，在房价跌幅收窄、政策持续发力的背景下，3月楼市“小阳春”真的会来吗？从目前的市场态势来看，3月楼市出现“结构性小阳春”的可能性较大，但全面回暖的难度依然不小，整体呈现“分化回暖、温和复苏”的格局。
支撑3月“小阳春”出现的利好因素主要有三点。一是政策红利的持续释放，前期出台的降首付、降利率、减税等政策，其效应将在3月集中显现，尤其是刚需和改善型需求，在政策刺激下有望集中入市，推动成交量回升。贝壳研究院数据显示，全国重点50城二手房成交量环比增长约12%，连续三个月回升，这一趋势有望在3月得到延续。二是季节性因素的推动，3月气温回升，叠加春节假期结束，购房者看房、买房的积极性将明显提升，市场交易活跃度会自然上升，形成传统的“小阳春”行情。三是核心城市的引领作用，一线城市和部分强二线城市率先筑底企稳，其市场热度的提升将带动周边城市，形成示范效应，推动整体楼市逐步回暖。
但我们也要清醒地认识到，3月楼市“小阳春”仍面临诸多不确定因素，难以实现全面回暖。首先，居民收入预期尚未完全恢复，部分家庭资产负债表仍在修复，购房决策趋于谨慎，尤其是在经济复苏仍有压力的背景下，刚需人群的入场节奏可能会慢于预期，难以形成大规模的购房热潮。其次，楼市库存压力依然较大，尤其是三四线城市，库存去化周期较长，即使成交量有所回升，也难以快速缓解库存压力，房价上涨缺乏支撑。
再者，市场分化的格局难以改变，一线城市和强二线城市的回暖，难以带动三四线城市同步复苏，部分缺乏产业支撑、人口流出的城市，仍将面临房价下行的压力。以北京为例，虽然核心区域房价企稳，但怀柔、门头沟等远郊区域跌幅仍较大，其中怀柔二手房环比下跌1.20%，门头沟下跌0.71%，这种区域分化在全国范围内普遍存在。最后，房企的流动性压力尚未完全缓解，部分房企仍面临资金紧张的问题，项目交付风险依然存在，这也会影响购房者的信心，制约市场回暖的节奏。
对于购房者而言，面对当前的楼市态势，无需过度乐观，也不必过度悲观，应理性看待市场变化，根据自身需求做出合理决策。对于刚需人群来说，当前信贷政策宽松、房价处于相对合理区间，3月小阳春期间可以多实地看房，对比不同小区的价格、配套、户型，遇到性价比高、符合自身需求的房子可以出手，不必纠结于“抄底”，毕竟自住的房子，住得舒服、月供能承受才是最重要的，当前的政策红利也是刚需入场的较好时机。
对于改善型人群来说，可借助换房退税等政策，优化自身住房配置，优先选择一线城市核心区、强二线核心板块的优质房源，这类房源抗跌性强、流通性好，而远郊大盘、配套不全的房子尽量不要碰，同时优先选择现房或准现房，避免烂尾风险。对于投资客而言，应彻底放弃“炒房暴富”的想法，当前楼市已告别普涨时代，投机空间大幅缩小，核心城市、核心板块的优质房产虽有一定的保值增值空间，但回报率已大幅下降，盲目投资可能会面临亏损风险。
展望未来，楼市“稳字当头”的基调不会改变，“房住不炒”的定位依然清晰。随着政策红利的持续释放、市场信心的逐步修复，楼市将逐步从深度调整阶段向企稳修复过渡，但修复进程将是缓慢且曲折的，不会出现快速反弹的行情。3月楼市大概率会迎来“结构性小阳春”，核心城市、核心板块的成交量和房价将呈现温和回升的态势，但全面回暖仍需时间。
总体而言，1月70城房价跌幅收窄，是楼市企稳修复的重要信号，也为3月小阳春的到来奠定了基础，但市场复苏的基础尚不牢固，仍需政策持续发力、市场逐步调整。对于整个楼市而言，唯有坚持“稳预期、防风险、促良性循环”，支持刚需和改善型合理住房需求，优化住房供给结构，才能推动房地产市场平稳健康发展，实现真正的企稳回暖。而对于购房者来说，理性判断、按需入市，才是应对当前楼市态势的最佳选择。