根据国金证券研报数据，截至1月末，22城二手房成交面积的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。多地二手房成交回暖，背后的原因是什么？房价是否有望筑底？
这个问题可以分两部分来看清楚：一是为什么会回暖，二是房价能否视为筑底。
一方面，政策在集中发力，显著降低交易和持有成本，直接刺激二手房流动。
2026年开年，房地产相关政策明显从去杠杆、去泡沫，转向稳市场、稳预期，重点是降低买卖双方的综合成本，鼓励合理自住和改善需求入场。
个人销售住房增值税政策调整后，购房不足两年的税率由5%降至3%，持有两年以上住房对外销售免征增值税。
以一套300万左右的房子为例，持有不满两年出售，增值税从15万元降为9万元，节省约6万元，对想卖旧换新的家庭是非常直接的减负。与此同时，出售自有住房并在一年内重新购买住房的家庭，可以申请退还已缴纳的个人所得税，这等于给换房行为打折，盘活二手房存量。
金融端也在同步降成本。公积金贷款利率降到近几年相对低位，五年以上首套公积金利率大致在2%左右，商业性按揭首付比例也有所下调，整体信贷环境更宽松。
对买房人来说，首付压力变小、总利息支出下降；对卖房人来说，潜在买家的支付能力边际改善，更容易成交。多项政策叠加，构成了一个“低成本交易窗口期”，自然会推高二手房成交量。
另一方面，价格已经经历了一轮较为彻底的主动出清，以价换量阶段正在展开。
根据机构统计，截至1月末，22城二手房成交面积同比降幅从26.8%收窄到13.0%，2026年以来成交面积环比连续正增长，1月末已回升至279万平方米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7%。
全国二手住宅挂牌价格依然在环比下跌，但跌幅从此前明显的下挫，收窄到不足1%左右，呈现出“从跳水变成缓慢下台阶”的走势。
城市数据更能说明问题。上海1月二手房网签约2.28万套，同比大增且连续三个月站在2.2万套上方，创近五年同期新高；北京1月二手住宅网签超过1.5万套，同比增长超过两成，为近几年同期高点；其他像广州、西安等重点城市，二手房成交同比也普遍保持增长，部分城市创下近三年或五年新高。
但与此同时，这些城市二手房均价整体仍在微跌或弱势震荡区间，并没有出现全面快速上涨局面。
这组“量升价弱”的组合，本质上就是以价换量。过去两三年，很多业主被市场反复教育：不降价就卖不掉。到了2025年四季度，不少城市的二手房价格已出现10%–20%的累计回调，学区房、地铁盘、老小区都在不同程度下调报价。
价格跌到刚需和改善真正能咬牙接住的位置后，成交需求被激活，成交量开始放大，但价格仍在底部区域徘徊。
供需结构变化也很关键。北京二手房挂牌量从2025年9月的14万多套下降到2026年1月的12万多套，新政之后日均新增挂牌量回落明显；上海二手住宅挂牌量连续数月下行，中介平台记录的库存连跌多个季度；
全国范围内，重点城市二手房挂牌量也在环比收缩。这意味着前期那种大规模、恐慌式的抛售行为已经退潮，愿意“打骨折甩卖”的业主在变少。
与此相对的是，部分核心区域优质房源议价空间在收窄，之前常见的10%–15%砍价幅度逐步收窄到更有限的范围，甚至个别楼盘开始小幅上调挂牌价。市场从“买方极度占优”慢慢回到相对平衡状态。
当挂牌减少、抛压减轻、议价空间收窄时，价格继续快速下跌的动力自然削弱，这就是所谓“止跌信号”最直接的体现。
最后一股力量来自预期，也就是人心。从舆论和市场参与者的提问来看，过去几年大家问得最多的是“还会跌多少”“还能不能保值”，而最近几个月，更多人在问“现在是不是底”“会不会错过窗口期”。
这种问题本身，就代表着心态从“赶紧离场”向“要不要上车”转变。
在真实生活中，很多家庭的决策与其说是对行情的精确判断，不如说是被现实需求推着往前走：孩子快上学了，需要学区；父母要来同住，需要多一间房；通勤太辛苦，希望靠近工作地。
当价格从高位跌下来，政策降低了税费和利息成本，月供压力可控时，一部分刚需和改善就会集中入场。这种“被生活逼出来”的需求，往往更具韧性，也更能支撑成交量的底部。
那么，在这样的背景下，能不能说房价已经筑底？
需要区分层级来看。全国层面来看，目前出现的是比较典型的“量先稳、价磨底”的状态：多组高频数据表明，重点城市二手房成交面积环比多月为正、同比由负转正；百城二手住宅价格整体依然在小幅下行区间，但跌幅明显在收窄；核心城市挂牌量和库存从高位回落，业主议价空间收窄。
这一系列现象组合在一起，说明全国范围内的二手房市场，已经从之前的快速下跌阶段，进入到缓慢磨底和结构性分化阶段，“止跌信号”是可以确认的。
但这并不等于全国房价已经出现统一的大底，更不意味着要马上进入新一轮普涨周期。
一线和少数强二线城市，人口和产业基本面较好，近两三年价格已经历一轮较深调整，加上这次政策托底和成交恢复，可以认为已经大致落在“价格底部区间”内，未来大概率是在一个相对窄的区间内上下震荡，而不是再度普遍大幅下行。
大量中小城市则不同。人口流出、产业支撑有限、土地早期供应过多，导致库存压力依然显著。
即便短期也出现因为政策或节日错位带来的成交回暖，但从中长期看，价格仍面临下行或长期弱势的压力。在这些地方谈“筑底”，为时尚早，更接近“途中反弹”。
对普通购房者而言，可操作的结论或许是：如果你是刚需或改善，身处一线或有稳定人口流入和产业支撑的强二线城市，有稳定工作和可控杠杆，打算长期自住三年以上，那么现在这轮成交回暖阶段，是一个相对安全的上车窗口期，不必过度纠结“是不是绝对最低点”。
更重要的是挑对城市、板块和产品，控制好自己的负债比例，而不是妄想通过频繁进出赚快钱。
如果你是在大量中小城市，看重的是资产保值增值而非居住本身，就要更谨慎，关注人口流向、产业结构和财税状况，警惕长期供大于求导致房价“缓跌拖长线”的风险。在这些地方，买房更多要从“消费品+必要居住品”的角度综合考量，而不是单纯的投资品。
如果是纯投资、短炒思路，指望复制过去高杠杆、短周期的暴涨故事，那这轮回暖其实和你关系不大。市场已经回归一个更接近普通资产的收益率区间，风险收益比已经完全不同于上一轮大牛市。
所以咱们普通人真正需要关注的，不是会不会再跌几个点，而是你站在什么城市、什么板块，用什么杠杆，做的是过日子的决策，还是赌运气的选择。