楼市掉头向上！
全国第一个房价上涨的城市，不是北上广深，而是大湾区香港。
早前，香港公布最新数据，2025年全年住宅买卖注册量接近6.3万宗，总金额约5200亿港元，同比增幅分别为18.3%、14.4%。
无论成交量，还是金额均创下自2021年以来新高。
香港楼市教父施永青表示：香港楼市要连涨6年，涨幅85%。
就连一向谨慎的摩根士丹利也预测，今年香港房价还得涨10%以上。
香港楼市出现积极回暖的明确信号，很多朋友仿佛看到了希望：
楼市这把火会不会烧到内地？同在大湾区，广州何时才能跟上呢？
01.
香港楼市爆火
湾区破壁功不可没
香港这番回暖，政策松绑是关键起点。
2024年2月，香港果断取消了实行多年的额外印花税、买家印花税等楼市“辣招”，大幅降低了交易成本与入市门槛。
去年，随着国际利率环境变化，香港银行下调按揭利率至3%以下。对于投资者而言，租金回报率更具吸引力。
不过，往深层来看，香港楼市火爆的本质，是粤港澳大湾区一体化发展进入深水区。
数据显示，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量涉及金额均创历史新高。
香港每卖出4套住宅就有1套被内地买家购入。
不少楼盘内地买家甚至占比超过5成。
资本巨头也在加码香港，2025年，阿里巴巴与京东两大内地科技巨头，接连购入铜锣湾和中环核心写字楼。
美团、小米、京东、小红书也纷纷入驻香港，带来许多高净值人士的居住配置需求。
香港正在享受一轮史无前例的湾区破壁红利。
02.
广州出现小阳春苗头
现在的大湾区是超级都市圈，全运会过后，更是加速了大湾区一体化发展。
香港吃到了红利，按照板块轮动的历史经验，下一个轮到的，会不会是同为湾区核心城市的广州呢？
可能有不少朋友已经敏锐发现，开年以来，广州楼市有板块出现小阳春的苗头。
作为楼市风向标，珠城二手率先开始涨价。
广粤尊府有房源涨价150万，保利心语涨价20万，中海璟晖华庭涨价102万.......
整个板块1月份成交83套二手房，同比上涨90%。
金融城也在蠢蠢欲动，网红盘兰亭盛荟，短短一个月时间卖出20套左右，几乎赶上了去年一年的量；美林湖畔业主临时反价20万。
兰亭盛荟
天河北单月去化涨超3倍；天河公园板块成交环比猛涨60%；广钢新城1月卖出40套，连续半年摸高。
更能反映市场真实状况的二手市场，在刚刚过去的1月，广州卖了8881套二手房，环比涨1%。
从表相看，广州楼市似乎正以加速度复苏
03.
今年将会是广州楼市
微复苏的一年
行情持续发酵，淘房君却认为，不要走极端。
今年广州楼市，将会是微复苏的一年。
何为微复苏？
通俗来说就是，回暖至上，巅峰未满。
首先钱袋子已经打开，金融资产都在回血，但是落到房地产领域，也就是每个月社融家庭部门的新增信贷规模，广州这个数据并没有大幅度增长，这个时候谈巅峰，为时尚早。
其次广州行情启动，一般始于豪宅，续于改善，最终将落于刚需。
汇悦台
目前走到第二步，大规模的改善需求是有的，但受限于经济大环境的影响，并没有大规模刚需需求为支持，要走到第三步，会缺乏抗鼎续航能力。
表现为大家在消费端都调整为防御状态，减少消费和软肋支出，增加储蓄，让大家再贸然背上30年房贷，这些没那么容易了。
最后也是最重要的，广州楼市追求的是稳，一条由供需平衡、价格博弈、经济回暖等多维度决定的平缓曲线。
所以它不会简单复制香港由外部资本推动的U型反弹。
一般而言，量在价先，每个楼市周期都会经历：量价齐跌-量升价跌-量价齐升3个阶段。
广州尚未企稳第二阶段，若想冲刺第三阶段，还要依赖宏观经济进一步回暖，居民收入预期的实质性改善，以及药效更猛的政策组合拳。