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（来源：易居研究院）
本文摘自《易居研究2026迎新专刊：十五五：大力实施城市更新》，系统梳理外滩·BC项目的项目概况、做法经验、更新成效等，深入剖析项目在推进过程中形成的宝贵经验，客观审视其在经验推广过程中存在的局限性，最终提炼可复制、可借鉴的实践启示。旨在通过全面呈现这一标杆项目的完整实践历程，为上海乃至全国各地同类历史建筑的保护与更新提供参考，助力城市在传承历史文脉的同时，激活空间活力、提升功能品质，实现历史记忆与时代活力的共生共荣，让老建筑在新时代焕发新光彩，为打造世界级金融文化中央活动区、推动城市高质量发展注入持久动力。
摘要
黄浦区外滩·BC（160街坊保护性综合改造项目，原老市府大楼）是上海市外滩第二立面更新的标志性工程，位于外滩历史文化风貌区和外滩金融集聚带核心区域。项目以始建于1914年的原工部局大楼为核心，该建筑曾是新中国的上海市人民政府大楼，1989年被列为市第一批优秀历史建筑和文物保护单位，具有极其重要的历史地位和象征意义。项目通过保护性综合改造，致力于打造历史风貌保护与城市更新相结合的典范街区。
项目创新构建了三级联动推进机制，通过精细化保护修缮技术和系统性文化挖掘，实现了历史建筑的活化利用。在业态创新方面，项目突破传统模式，引入精品会展功能，成功承办了一系列国际高端会议和品牌活动。项目荣获"华建集团优秀项目奖"特等奖，创新技术被认定为"国际领先水平"，节省工期超12个月、节约造价约4600万元。
从经验推广角度考量，项目在资金平衡、政策支持、专业人才和市场环境等方面存在特殊性，为不同条件下的项目实践提供了丰富的参考维度，也为各地探索适合自身特点的历史建筑保护与更新路径提供了重要启示。
项目概况
外滩·BC是上海市外滩第二立面城市更新的标志性工程。项目位于外滩历史文化风貌区和外滩金融集聚带核心区域，四至范围为江西中路以西、福州路以北、河南中路以东、汉口路以南，总占地1.55万平方米，总建筑面积6.7万平方米，其中地上建筑面积4.2万平方米，地下建筑面积2.5万平方米。
项目核心建筑原工部局大楼始建于1914年，1922年竣工，是上海近代建筑的重要代表。1949年上海解放后，该建筑成为上海市人民政府办公场所，见证了新中国上海城市发展的重大历史时刻。1989年，该建筑被列为上海市第一批优秀历史建筑和文物保护单位。随着上海城市更新进入新阶段，外滩区域从"第一立面"向"第二立面"延伸更新成为提升城市功能的关键举措，本项目应运而生。
项目实施历时多年，2015年初正式启动，历经居民征收、产权归集、保护改造等关键阶段。2015年底完成居民征收签约，2018年6月完成单位征收签约，2019年完成产权归集和土地获取工作，2020年9月全面开工，2023年底实现工程总体完工。整个实施过程体现了历史建筑更新项目的复杂性和系统性特征，为上海城市更新工作积累了宝贵经验。
二
做法经验
本项目在实施过程中形成了一套系统性的更新策略，通过机制创新、技术突破、文化传承和业态升级等多维度举措，为历史建筑保护与更新提供了完整的解决方案。
1.创新实施机制
项目建立了"三级联动"推进机制，确保各项工作有序推进。为实施项目保护性综合改造，使之“重现风貌、重塑功能”，根据市委、市政府的总体部署，2014年4月黄浦区政府和地产集团签订了合作协议，并构建了市、区联席会议，改造指挥部和合资公司三级联动的工作推进机制。市、区联席会议主要负责项目改造过程中重大事项的决策和协调，项目改造指挥部主要负责项目改造过程中具体工作的协调和推进。合资公司（实施主体）上海外滩老建筑投资发展有限公司（以下简称“老建筑公司”）由外滩投资集团和地产集团下属世博土控公司按50%：50%的股权比例于2014年5月投资组建，作为实施主体，负责项目改造的具体工作推进。
在产权归集方面，项目探索出了一条创新路径。针对直管公房，采用"征收+租赁"的方式实现统一管理；针对"系统产"，通过市机管局和地产集团的资产置换方式完成归集；在土地获取方面，采用存量补地价的方式完善用地手续。这些创新做法有效解决了历史建筑更新中常见的产权复杂问题，为项目的顺利推进奠定了坚实基础。
2.精细化保护修缮
项目包含文物保护单位、优秀历史建筑、保留历史建筑、新建建筑等多种类型，具有较高的历史风貌保护与整治要求，现状情况复杂、工艺要求高、施工难度大。为实现更新改造的初心和目标，团队在规划、技术、施工、历史挖掘等方面都进行了探索和创新。
项目采用多维度技术手段，确保历史建筑得到科学保护。在项目启动前，团队就对包括上海城市建设档案馆、英国大英档案馆在内的各类历史图纸档案进行系统梳理，编制了详细的历史研究报告。通过全面的激光扫描技术，建立了完整的建筑信息数据库，为后续的保护修缮工作提供了准确的数据支撑。
在工程施工方面，项目针对不同保护等级的建筑采取了差异化保护策略。对文保单位老市府大楼，采用"一件一策"的保护修缮标准，在严格遵循文物保护要求的前提下进行适度利用；对保护保留历史建筑红楼，创新性地采用了先移位、待完成原址地下工程后再顶升回迁的施工方案，既保护了历史建筑，又为地下空间开发创造了条件。此外，项目还研发了基于AI的图像识别安全风险智能化管控系统，实现了施工过程的数字化监测和预警。
3.文化传承与活化
项目将历史文化挖掘作为重要工作内容，形成了丰富的文化成果。通过制作纪录片《一座楼一座城》，系统展现了建筑的历史变迁和城市记忆；出版专著《从工部局大楼到上海市人民政府大厦》，深入挖掘建筑的历史文化价值；打造"上海的初心在这里启航"宣讲课程，使项目成为红色文化教育的重要载体。
特别值得一提的是，项目依托老市府大楼内原陈毅市长办公室及相邻建筑空间，筹建了"建设人民的城市——陈毅市长办公地旧址主题展"。这个展览不仅成为黄浦区开展主题教育的重要载体，也为公众了解上海城市发展历史提供了重要窗口。通过这些文化挖掘和展示工作，项目成功实现了历史文化的活态传承。
4.精品会展业态创新
项目为应对办公市场下行压力，突破传统业态配比，创新性地将精品会展作为重要发展方向。依托项目独特的建筑禀赋和区位优势，打造高端精品会展平台。在业态规划上，项目采用弹性功能布局，更加注重商业、文化及体验式业态的融合，为精品会展业态的发展提供了有力支撑。
项目自开业以来成功承办了多个具有国际影响力的高端活动，包括"2024环境、社会和企业治理（ESG）全球领导者大会"、卡地亚高级珠宝展、数字金融发展论坛、中英城市更新系列论坛等。这些活动的成功举办，初步验证了"内容策展型"运营模式的有效性，为项目注入了独特的文化叙事能力与国际对话平台价值。
在运营模式上，项目构建了政企联动机制，借助政府部门的资源优势拓展优质客户，同时搭建市场化招商网络，与专业招商机构合作，最大限度引入目标客户资源。这种双管齐下的招商策略，为项目的持续运营提供了保障。
三
更新成效
本项目通过系统性更新改造，在建筑保护、功能提升和文化传播等多个维度取得显著成效，为历史建筑更新领域树立了新的标杆。
1.建筑保护成效
通过系统性的保护修缮，项目范围内的历史建筑得到了有效保护。原工部局大楼等文保建筑在严格遵循文物保护要求的前提下，完成了结构性加固和外观修缮，建筑的历史风貌得到完整保护。项目创新应用的移位保护、AI监测等多项技术，不仅实现了"技术达到国际领先水平"的专家认定，更在实际建设中节省工期超12个月、节约造价约4600万元，创造了历史建筑保护与现代化改造完美结合的典范。
特别值得一提的是，项目凭借卓越的保护修缮质量和创新技术应用，荣获"华建集团优秀项目奖"三项特等奖之一。这一荣誉充分肯定了项目在历史建筑保护领域的技术创新和实践成果，展现了"上海设计"的卓越水平，为全国历史建筑保护更新树立了标杆。
2.功能提升成效
项目通过功能更新，显著提升了区域的城市功能。在业态配置上，项目打破了传统的功能分区模式，采用混合功能布局，使办公、商业、文化等功能相互融合、相互促进。特别是精品会展功能的引入，为区域注入了新的活力，提升了外滩金融集聚带的综合服务能力。
在公共空间营造方面，项目通过庭院空间的改造和提升，创造了约3000平方米的优质公共空间。这个庭院空间不仅服务于项目内部的各项功能，还成为区域重要的公共活动场所，有效改善了区域的空间品质和环境风貌。
3.文化传播成效
项目通过系统性的文化挖掘和展示工作，取得了显著的文化传播成效。形成的"四个一"文化成果（一部纪录片、一本书、一本书稿、一堂宣讲课），成为传播上海城市文化的重要载体。陈毅市长办公地旧址主题展的筹建，使项目成为红色文化教育的重要基地，开馆以来已接待大量参观团体，产生了良好的社会反响。
通过这些文化传播工作，项目不仅提升了自身的文化内涵，也增强了公众对上海历史文化的认知和理解，为城市文化软实力提升作出了积极贡献。项目所展现的"锐意创新、海纳百川"的上海精神，通过一个个具体的设计实践，让"上海设计"不断走向世界，向国际社会讲述着生动的中国故事、上海故事。
四
项目局限性
从城市更新经验推广的角度考量，外滩·BC项目虽然在理念与实践上具有引领性，但也因其特殊性而在推广过程中面临诸多现实挑战。进一步聚焦外滩老市府大楼这类具有深厚历史底蕴与复杂现实条件的更新项目，其局限性主要体现在以下几个方面：
1. 政府主导模式与市场积极性不足的挑战
本项目由黄浦区属国企外滩投资和市属国企地产集团共同进行更新改造，本质上还是政府主导的更新项目，其优势在于能够高效协调资源、确保保护优先的原则得以贯彻。然而，这种模式也带来了显著局限性：市场参与主体的积极性可能相对有限。对于追求投资回报的社会资本和商业运营方而言，政府主导项目往往在决策机制、经营灵活性、利润分配等方面存在较多约束。历史建筑严格的保护要求本身已压缩了商业价值空间，这将进一步削弱对优质市场运营方的吸引力，可能导致项目在后期面临招商难、业态活力不足等风险。
2. 区位特殊性与空间承载的局限性
尽管外滩区域具备显著的区位优势，但老市府大楼地处城市核心敏感地段，周边交通组织复杂、空间资源紧张，对施工运输、人流疏散、功能布局等形成刚性约束。同时，作为历史保护建筑，其结构承载能力、空间尺度与现代商业或办公需求之间存在矛盾，改造中需在保护与提升使用效率之间反复权衡，这在一定程度上限制了其功能适配性与空间价值释放。
3. 资金平衡模式的高门槛与回报不确定性
项目总投资规模较大，且依赖银团贷款等融资渠道，对其他项目而言难以复制。更重要的是，历史建筑更新中因保护要求导致的改造成本高、周期长，而功能又受限于文保规定，难以像新建项目那样通过高强度开发实现快速资金回笼。在类似其他项目更新时，市场租金或销售预期难以覆盖如此高的投入，使得该类项目在缺乏财政补贴或特殊政策支持时，普遍面临资金平衡难题。
4. 市场定位与运营环境的适配挑战
外滩区域的高端商业与办公氛围虽为项目提供了客群基础，但老市府大楼因其文保属性，在业态选择、品牌引入、空间改造等方面受到严格限制，难以完全按市场化逻辑运作。若定位只聚焦高端金融产业或过度依赖高端消费，可能在招商与持续运营中遭遇挑战。在其他项目推广时，消费力与品牌资源不足的问题将更加突出，如何实现“保护前提下的盈利”成为普遍挑战。
5. 专业能力与复合型人才的供给不足
老市府大楼类项目要求团队兼具文保修复、建筑设计、商业策划、融资运营等多领域能力，而当前市场上能够统筹如此复杂流程的复合型机构与人才仍属稀缺。在推广过程中，一些项目普遍面临专业力量不足、经验缺乏的问题，容易陷入“重改造、轻运营”或“重保护、轻效益”的困境，影响项目的全生命周期价值实现。
五
小结
外滩·BC项目作为上海外滩第二立面更新的重要实践，通过系统性的创新探索，在历史建筑保护与更新领域取得了显著成效，形成了可资借鉴的实践经验。项目创新构建的三级联动推进机制，有效破解了历史建筑更新中常见的体制机制障碍，为复杂产权条件下的更新改造提供了组织保障。在技术层面，项目通过精细化保护修缮和数字化技术应用，建立了科学完整的历史建筑保护技术体系，其创新成果达到国际领先水平。
项目在业态创新方面的突破尤为值得关注。面对办公市场下行压力，项目创新引入精品会展功能，通过"内容策展型"运营模式，成功实现了历史建筑功能活化与市场需求的有效对接。这种业态创新不仅为项目注入持续发展动力，也为历史建筑的可持续利用开辟了新路径。此外，项目在文化传承方面的系统工作，实现了历史文脉的活态传承，提升了项目的文化内涵和社会价值。
外滩·BC项目的更新实践虽具示范意义，但其更新高度依赖于特定区位条件、资金实力、政策环境与专业能力。尤其需要注意的是，其政府主导模式在确保项目方向与品质的同时，也可能在一定程度上弱化了市场机制的活力与效率。在借鉴其经验时，必须正视自身在资源禀赋、制度环境、市场基础等方面的差距，从方法论层面汲取其系统思维与创新路径，因地制宜探索符合本地实际的历史建筑再生模式。