自2021年以来，房地产行业持续调整，但豪宅市场却走出了独立行情。不过，豪宅市场「K型分化」的趋势也越发明显。
因为，和旺盛的高端置业需求相比，供给端的进化速度明显不够快，尤其是别墅领域，因为各种原因，已经很多年没有大的创新。
所以，宁波华润置地·知屿雲璟的出现，才会如此惊艳。这一华润置地集团内首创的宋式低密作品，突破了市面上造别墅的常规做法，引领了全新的墅居生活方式，令人耳目一新，说是全国创领也毫不为过。为别墅领域的创新，提供了极佳的样本。
01
规划，让每一寸土地都释放价值
带来纯粹的墅居体验和极致景观
最近几年，随着「好房子」越发深入人心，豪宅也纷纷给出了自己的解题新方式，但这其实并未触及豪宅的核心。
如果说建筑设计和精装品质是豪宅的「血肉」，那么土地规划就是决定其未来发展高度的「基因」。这项工作的复杂性在于，它需要在项目启动的最初阶段，就综合考量并解决一系列核心问题：
1.如何对待稀缺资源？是简单地「插满」楼栋，还是通过精妙的布局，让江景、城市天际线等不可再生的资源成为大多数住户的日常？
2.如何重构空间关系？能否通过设计重构社区？
3.何为真正的奢侈？是追求销售面积最大化，还是敢于「做减法」，提升整个社区的生活品质和资产价值？
4.如何保障长期价值？怎样的社区结构（如纯粹户型配比和均好布局）能促进稳定、高质的圈层形成，确保物业的长期保值增值潜力？
这些在规划阶段做出的战略性决策，一旦确定，几乎无法在后期更改，并会深刻影响项目未来几十年的面貌和价值。
毫不夸张地说，项目规划是一场关于价值创造的顶层设计，它决定了豪宅的起点和上限。
顶级的土地规划，最终是为了营造一种独特且不可复制的生活体验。它让建筑不再是孤立的存在，而是与自然、城市景观和社区生活和谐共生的有机体，是决定一个豪宅项目能否从「好房子」蜕变为「传世资产」的基石。
对这一核心命题，华润 置地 ·知屿雲璟思考得十分透彻，给出的答案也简洁明了：不只是修好房子，而是给用户一套依托于城市资源的「硬核资产」。
一、100%别墅，难题给自己纯粹给业主
华润 置地 ·知屿雲璟项目的土地十分稀缺：
地处鄞州中心中央生活区，全维配套环伺，兼顾低密静谧与城市繁华；
坐拥甬新河、小洋江双河岸，搭配滨水公园，生态资源得天独厚；
容积率只有1.2且限高36m，是宁波鄞州中心区近十年罕见低密指标。
所以，土拍时引发了激烈争夺，成为2025年宁波下应的「地王」，成交楼面价25514元/㎡，打破下应板块楼面价纪录。
这一方面注定了项目的高端基因；另一方面，从降低财务风险的角度，「薄利多销」+「高价精品」覆盖客群更广泛走量 更快 ，最保险。
可这样一来，圈层的纯粹性将大打折扣，这种社群裂痕最终会侵蚀物业长期保值增值的潜力。
华润 置地 ·知屿雲璟毅然选择了做难而正确的事——38157㎡的土地，仅规划了145席纯墅，其中叠拼82席，建筑面积约216-308㎡；合院/联排63席，建筑面积约296-560㎡。
这个决定，把纯粹的墅居体验留给了未来的业主，但华润置地则要面对更小的客户基数，花更多的心思打磨产品。
二、寻找最优布局，将景观资源最大化
解决纯粹的问题只是第一步，如果户型配比不合理，仍很难成为好作品。
华润 置地 ·知屿雲璟的整个地块东宽西窄，东面和南面都临水。临水的别墅自然有良 好景观，可仅仅如此显然不够。
为了将景观资源最大化，华润置地·知屿雲璟的设计方案经过多轮调整：
初始方案，只有6层叠墅和3层别墅两种产品。这一方案可让大多数户型看到江景，还有助于效率提升和成本控制，但缺点是内部空间比较呆板，而且看江户数没有达到最大化。
所以，华润置地对方案进行了优化，其中一个方案如下图所示，该方案是8层、4层叠墅和3层别墅的组合。产品类型丰富度增加，视野和看江户数提升，内部结构也比初始方案更优。但该方案右侧南北楼间距极限，对后续产品户型构成限制。
△优化方案稿一
能不能进一步优化？可以！但需要调整产品类型。比如下面这个，8层、7层、4层叠墅+3层别墅的组合。该方案最大化利用了北面面宽，通过抬高上叠高度优化上叠景观视野，从而增加瞰江户数。
为了增大西北面组团的视野，最终的方案（如下图）还将上述方案里的7层叠墅，优化为了6层叠墅。
△最终方案的楼幢分布图
这种「北高南低」，错落有致的布局，加上内部空间的调整（下文详细展开），带来了诸多改善——
一、避免了「一览无余」的单调和对视，既为高层住户提供开阔视野，也保障了低层住户的居住私密。
二、让更多户型享受到社区景观，以及小洋江（南边）和甬新河（东边）的风景，景观资源实现了最大化。
三、北高南低利于南向开敞，引导夏季东南风顺畅地贯穿社区，形成「弄堂风」，提升通风效果；同时，引入更多阳光。
而且，在中国传统风水理念中，「北高南低」的格局被誉为「晋土」或「背山面水」的理想格局，象征着居住者的稳定与发展，加上双水环绕的格局，更容易获得市场的文化认同……
02
7大创 领 标准，重新定义了墅居
构建了一套全新的悦己生活体系
当下，墅居创新正处于一个关键的「分化期」——出于去化和安全的考虑，大多数开发商在创新方面也仍偏保守，而破局者正在重新定义全新标准，探索未来的生活方式。
华润 置地 ·知屿雲璟之所以让人眼前一亮，在于其从整体规划到落地，都实现了一系列突破。
通过7大创 领 标准，其不仅完成了墅居的理念革新和价值重构，三专业合一还使其从形态、意境和神韵都充满了宋韵，从而将宋代生活方式的内核落位到了项目中。
一、形制转译：传承中创新，让宋式美学滋养日常生活
知屿雲璟是整个华润置地集团内首个宋韵低密项目，也是宁波主城以及宁波在售的唯一中式低密。
△示范区实景图
要做好中式项目，其实很不容易——哪怕是最容易的形制。因为，形 制 本身就是一个时代气质的外显，要想复刻好，既要有传承又要符合当代的审美和功能需求，还要有创新。
建筑形制上，华润置地·知屿雲璟复刻了宋代《营造法式》中的歇山顶和硬山顶，其中，歇山顶是宋代至高规制，屋顶檐口层层出挑且飞檐连廊，端庄大气。这是传承，呼应了在地深厚的宋风底蕴。
同时，屋顶还铺设了精致轻盈的鱼鳞瓦，悬鱼、博风板等宋风美学符号也一一复刻、转译、创新，通过去形留意，纤巧飞檐既还原宋式轮廓，又符合现代的审美……
△示意图
石材+铝板+大面积玻璃幕墙的组合，还赋予了空间前所未有的通透与灵动，满足通风采光等功能性需求。让东方美学的理念、文化自信和自豪感真正滋养生活日常。
整个建筑轮廓兼具古典风骨与现代简约，既有传承又有创新，重新定义了宁波现代宋意建筑群落标准。
<< △建筑细节实景图（左右滑动查看） >>
二、意境营造：繁华中静谧，实现了大隐隐于市的居住
意境，是形态之上的第二层。宋风的意境强调与自然的和谐共生，隐匿于繁华中的精神桃源和追求内心的宁静。
华润 置地 ·知屿雲璟借鉴宋画《四景山水图》的移步异景理念，并效法宁波「天一阁」三进院落格局，选用灵动的轴线递进式排布，独创了「一带一轴一环九巷」立体园林：
△示意图
中轴以「壶中天地」造山水叠境，九巷植入四时主题，既亲近自然又不失静谧，还刷新了礼序。
<< △示范区园林实景图（左右滑动查看 ） >>
「一带」是红线外的滨水景观带，由华润置地代建，通过内外一体化设计规划，不仅消弭了园林景观与自然景观的割裂，亲近了自然，而且进一步扩大了景观面。
△示意图
这一点，同样体现在「一轴」中。
整个项目摒弃了常规呆板的兵营式阵列，效法宁波「天一阁」三进院落格局，选用灵动的轴线递进式排布。
传统纵向展开的归家礼序空间（如下图❶），往往与城市绿化带景观割裂，社区内的园林景观也被切碎。
华润置地·知屿雲璟通过水平错动，项目北侧退让一定的前序景观广场，让出了景观空间（❷），不仅柔化了边界，还与绿化带景观连接在一起，形成新的礼仪轴线（❸），下沉庭院和水平错动造成的垂直错落还让景观更加立体（❹），最后，再采用大屋檐整合入口形象，构成完整的轴线。
△示意图
业主回家，走过前序景观广场是静谧的序章，穿过大屋檐是 「情绪的转换 」，步入小区内的园林心境快速宁静。
所以，「一轴」不仅是归家礼序的物理路径，更是一条精心编排的空间叙事轴线。
同时，将社区水系与外部小洋江景观形成过渡，「引水筑园，内外交融」，不仅实现「以画入园」的沉浸式景观（宋式山水名画造园标准），还形成了甬新河与小洋江双水系+代建滨水绿廊+宋画园林三重静音屏障，与建筑隔音一起形成首个静音墅区标准——不仅解决了购房者其中一个最大的痛点，而且真正实现了大隐隐于市。
△滨水绿廊实景图
家的边界延伸，价值自然也随之放大。未来，居住在这里的事业繁忙的塔尖客群，走出家门就能与自然接触获得小憩，这样「小松弛」的时光是非常宝贵的。
<< △滨水绿廊实景图（左右滑动查看） >>
「一轴」还串联起了各个支巷，通过月洞门、连廊设计形成「院套院」层次，行走其间步步异景，游园的趣味十足。
非对称的园林布景，江南古典韵味十足，还形成了重重递进的五重归家礼序，构成宁波独一份的街巷礼序墅区标准。
这种闹中取静，内外交融的自然、园林景观营造的意境，也浓缩在了合院产品中。
首先，最大达约15.5米的楼间距，既守护隐私，也营造出类独栋的居住体验。
其次，双园格局。
华润置地·知屿雲璟遵循「前庭礼序，后院藏景」的造园理念，打造了南北双园——前庭开阔，可设茶席待客；后院幽深，宜纳天伦之乐。一家之主在前庭迎来送往之时，其他人可以在后院静看云卷云舒。
这两种场景，在不同的地方可能都能做得很好，但合在一块却十分罕见。庭院是合院的灵魂，是连接天地的核心，双园格局带来的价值不是倍增，而是平方关系。
△双园平面示意图（以实际效果为准）
地下室的层高远市面上的其他别墅，且下沉式采光庭院让地下室不再阴暗，提升空间利用率。
每户还通过屋面错位、檐口变化及高定门牌，甚至庭院里的乔木，实现「一户一标识」的个性化定制。
这些突破传统合院别墅的格局，构成了宁波定制级合院标准……
△高定门牌实景图
即便是叠墅产品，也户户有地、独立入户，部分户型还拥有阳光下沉庭院，客厅层高最高约3.55m，带来平层感的墅级体验，重新定义了「叠墅别墅化」标准。
<< △装修美学样板示意（左右滑动查看） >>
特别值得一提的是，华润置地·知屿雲璟的定制是一场由外而内、深度契合塔尖人群精神诉求的生活方式革新。
我们知道，塔尖人士有强烈的个性化与专属感需求，但时间成本极高，这是市场长期未被真正回应的深层痛点。
华润置地·知屿雲璟呼应时代命题开创了宁波定制墅居的先河，除了前面提到的定制，还提供皮肤类（木饰面、客厅背景墙等）、品牌类（厨电、五金卫浴等）、功能类（智能化等）和空间类（中叠楼梯、中叠设备平台外拓等）系列定制服务。更重要的是，这一服务体系并非割裂拼凑，而是通过三大高效闭环，实现从构想到落地的无缝衔接：
1.沉浸式前置体验：客户在购房签约时，就可以通过VR选装系统，在虚拟空间中「走」进未来的家，沉浸式体验个性化设计的最终呈现；
2.模块化透明配置：客户确认之后，可以像定制豪车一样，逐项勾选对应模块；
3.一户一图精准兑现：所有定制内容均纳入标准化工期管理，确保「所见即所得」，真正实现「一户一图」的精细化施工。
若客户选择全系定制服务，业主仅需添置软装家具，即可优雅开启理想生活，大幅降低入住门槛与时间成本。
尤为精妙的是，项目在定制深度上亦呈现差异化策略：合院产品定位为「全域全维高定私宅」，强调极致个性与整体艺术性；叠拼产品则打造「模块化高定叠拼」，兼顾效率与品位。二者共同构筑起华润置地·知屿雲璟在高端人居领域的定制新范式。
这不仅是一次产品力的跃升，更是一场对居住本质的重新定义——让每一处空间都成为居者审美、志趣与生活哲学的具象延伸，真正实现「宅以载道，居以传心」。
三、神韵落位：文化中治愈，让身体和心灵都得到疗愈
南宋刘松年的《四景山水图》生动描绘了文人随四季变化的闲适生活：春日游园、夏日纳凉、秋日品茶、冬日踏雪寻梅。
这些场景并非奢侈享受，而是对「四般闲事」（ 焚 香、点茶、挂画、插花）的实践，将日常仪式化，赋予平凡时刻以诗意。
华润置地·知屿雲璟也将这些神韵落位到了和光水院——一座约1200㎡涵盖恒温泳池、艺术廊厅和会客空间等多重功能的高规格会所。
会所植入宋代「点茶、焚香、挂画、插花」四雅生活，与《四景山水图》遥相呼应。
△会所实景图
跟其他恒温泳池不一样，除了泳道，它还有按摩泡池——一个冷水一个热水。这在宁波还是首个。
△会所恒温泳池实景图
大尺度的落地窗与下沉庭院无缝连接，将窗外的山石、松影与飞瀑引入室内。自然与文化，古典与现代，在这里交织，形成高浓度的疗愈氛围。未来业主忙完一天的工作，在按摩泡池深度放松，流连在艺术走廊……身体与心灵都将得到疗愈。
这样的东方疗愈社区标准在宁波也是首个。由此，这个空间超越了传统会所的社交或健身功能，升华为一个高浓度的东方疗愈场域，它不再仅仅是建筑的附属，而是整个社区的精神属地。
△透过泳池落地窗看下沉庭院实景图
由此，其将宋的气、形、质一一落位，互为关照、融为一体，让居所实现从物质到精 神 的跨越，并上升为一种新的审美趣味和生活哲学。
03
全尺度革命， 构建全新生活秩序
满足了既要又要还要的复杂需求
华润 置地 ·知屿 雲璟的顶层规划以及7大创 领 标准，打破了传统别墅项目的诸多惯性操盘手法。而建面约420㎡的合院产品又是基于7大创领的集大成之作，满足了塔尖客户既要又要还要的生活需求。
但凡现场看过都能感知到，这款产品的空间尺度完全是根据塔尖客户的生活场景推演而来。
一、垂直空间革命：构建多代共居的时空自治体系
空间专业化是豪宅价值的核心特征之一：不仅保障了隐私，也让不同空间的使用体验更高效、更具仪式感。
传统三层别墅仍不免陷入「垂直混杂」的困境——起居、休憩、私密活动被粗暴堆叠于有限高度内，导致代际干扰频发、功能边界模糊。
华润置地·知屿雲璟 建面约 420㎡合院产品，突破性地以「3+1」层高体系为支点，重构了垂直维度上的生活秩序。
△ 「3+1」合院剖面图
多出来的这个「1」，并非简单叠加的阁楼，而是被精准定义为高私密性的工作、休憩复合域。
想象一位企业主深夜归家后，无需穿越家人睡眠区即可经电梯抵达顶层书房，在静谧中处理重要会议；
又或是一位青年艺术家在此设立个人画室，晨光透过北向高窗均匀洒落，创作不受楼下生活噪音干扰。
△二层户型图
这只是生活中很小的两个场景，类似的场景还有很多，有些场景可能相对低频，但唯有将这些场景都兼容掉，才是真正的「不将就」。就像工程中的安全冗余，正是其配置提升了系统安全性与可靠性。
这种垂直自治的设计，使每一楼层成为独立的生活单元，既保障个体生活的完整性又维系家庭情感的在场性。
而且，该体系还具备强大的生命周期适应性：
新婚夫妇可将三层设为主卧套房，二层作为未来儿童房预留；当父母年迈同住，一层可改造为无障碍康养单元，配备独立卫浴与庭院入口；而顶层始终作为弹性空间，承载远程办公、冥想瑜伽或私人藏书等功能。真正实现了一层一天地，一层一代人，还能兼容从低频到高频的诸多场景。
△四层户型图
这种基于时间维度的家庭社会学映射，使建筑不再是静态容器，而是能随家庭结构动态演进而自我调适的生命体。其价值不仅在于物理分隔，更在于通过空间赋权，实现代际之间的尊重与共生。
二、负向地面：地下空间的光环境革命与功能平权
这种突破传统尺度的做法，不止体现在整体的垂直高度上，还体现在建面约420㎡合院产品的方方面面。
很多人喜欢别墅，除了院子，还在于其有地下室。但传统别墅的地下室常常阴暗潮湿，在实际使用中，除了停车，就是堆放杂物。
华润 置地 ·知屿雲璟建面约420㎡合院产品，以双层下沉庭院为媒介发动了一场地下空间的「去边缘化」革命——
项目地下室通过约7.2米的地下总层高（宁波罕见）与下沉庭院的布局，将充沛的自然光与气流源源不断引入地 底深 处。
△地下会客区实景图
步入地下一层，约7.2米挑高的会客区豁然开朗：天光从下沉庭院倾泻而下，在墙面上投射出随时间流转的光影韵律；下沉庭院种植的苔藓和花草与一层庭院中摇曳的花叶，形成内外交融的景象。
周末午后，主人可以于此举办小型艺术沙龙，宾客围坐于定制水磨石长桌旁，品鉴威士忌的同时，目光还可穿透下沉庭院的天窗，与庭院中的绿意对话；亦或是在健身区挥汗如雨后，步入相邻的恒温酒窖，取一瓶勃艮第配以现烤牛排——所有功能均在全明环境中高效运转。
这样的地下室，已经不再是「地下室」，而是一个负向地面层（Negative Ground Floor）的景观化社交场域。
<< 地下室场景图（左右滑动查看） >>
车库亦非封闭通道，而是通过下沉庭院通风设计，形成了流畅的空气对流系统，不少产品地下室的3个车位还是全明专属车位，使归家动线成为一场穿越光影的仪式：车库不再只是一个承载停车需求的单一功能空间，还是一个拥有品质感的延伸空间。
这种光环境重构不仅提升了使用舒适度，更赋予地下空间与地上同等的尊严与价值，实现了功能模块的真正平权。
三、框架自由：大平层逻辑的垂直叠加与空间专业化
地下室尚且如此，地上部分就更有过之而无不及了——每一层的层高，都高于市面上的其他产品。
比如，首层层高达到约3.8米，客厅的面宽达到约10.2米，这种夸张的尺度通常只有在大平层产品中才能见到。
△客厅大面宽实景图
因为，华润 置地 ·知屿雲璟建面约420㎡合院产品的每一层，就是大平层。这也是其带给行业的一个新惊喜。
在结构策略上，建面约420㎡合院产品摒弃了传统剪力墙体系，全面采用高规整度框架结构，户型方正率超过99.9%。
这不仅消除了无效交通面积（如狭长走廊、异形转角），更赋予每一楼层以「大平层式」的空间组织自由度：
用户可依据生活场景需求，灵活进行墙体拆改、楼板局部剔除（实现挑空）或功能模块重组。
比如，可打通二层局部楼板，形成挑空家庭厅，让空间变得更立体，从而增强亲子互动（如下图所示）。
△挑空家庭厅示意图（非实际交付效果）
超大面宽与层高，加上高规整度框架结构，还进一步强化了空间的横向延展性与垂直通透性。
也就是说，它不仅在垂直方向上，实现了功能的分层和专业，而且在水平方向上也能实现功能模块的专业化。
这种大平层式的空间效率与专业分区，被垂直叠加后并未牺牲私密性，反而因楼层隔离而获得更强的功能纯粹性。每一层都如同一个「微型大平层」，拥有完整的起居、服务与景观界面，却又共享同一片土地与天空。
此结构逻辑的本质，是将高端大平层所追求的空间集约化、功能专业化与视觉连续性，成功移植至合院产品中，创造出一种新型混合居住类型。
它既保有别墅的天地独享与庭院精神，又吸纳了平层的高效布局与现代美学，满足了塔尖客群对「既要又要还要」的复杂需求。
所以，华润 置地 ·知屿雲璟建面约420㎡合院并非对传统形制的简单复刻，而是一次基于当代生活洞察的空间实验。
它通过垂直自治的代际分层、地下空间的光环境平权、以及框架结构驱动的空间自由，构建了一套兼具理性建构与人文关怀的居住新范式。
特别值得一提的是，框架结构还支撑了轴线递进式排布。
04
豪宅，一定要做探索者、引领者
发现没有，这是一个创新连着另一个创新的系统性创新。所以，它做了这么多突破性的创新，却并没有让人觉得突兀，而是：别墅就该这样！它不只是简单的空间升级，还是对未来生活方式的一种探索和实践。
所以，华润 置地 ·知屿雲璟能单月卖出两套超5000万房源（同期全宁波价值最高产品），单月加推2次销售额超10亿；墅类产品全城签约金额、签约套数、签约面积三冠王，一点都不让人意外。
因为，回顾豪宅市场，可以发现，除了地段稀缺，能经受岁月洗礼的豪宅，一定是超前的。做豪宅一定不能做跟随者，而要做探索者、引领者。
除了华润 置地 ·知屿雲璟，今年，华润置地在全国还有其他的很多优质项目，可谓四处开花，就在于华润置地不只是在呼应时代，还在引领时代！
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