来源：观点地产网
编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
观点网 “赛点”指在比赛中决定胜负的关键时刻。
尤其是在网球比赛中，赢得这个点就能直接赢得整局或整场比赛。例如在决胜盘的最后阶段，选手需要赢得最后的赛点才能获得胜利。这个时刻往往充满了不确定性，但眼光和实力在其中起着重要作用。
在商业地产世界也一样，对于商业地产商而言，2025年市场正处在一个复杂而微妙的调整期，因此也是一个决定未来走势的“赛点”。
站在十字路口，各个参赛者屏息以待，是下坠还是反弹，取决于企业能否在这一关键年份打出制胜表现。
于是，我们看到恒隆地产（下称“恒隆”）闻风而动。
恒隆过去给外界的感觉是“以不变应万变”，但2025年却一改常态。
年内，该公司通过轻资产合作、租赁等模式，在一线及强二线核心城市连续签下4个扩展项目，以巩固市场地位。
在上海，恒隆与九百集团合作，签下南京西路1038号（原梅龙镇广场） 20年营运租赁；在无锡，签下毗邻无锡恒隆广场的商业项目（原新世界百货）长期租约；在杭州，签下杭州恒隆广场一街之隔，杭州百货大楼南、北座的20年租赁协议；在昆明，跟当地政府合作运营尚义街项目，涉足过去在内地甚少尝试的街区业态。
因何而动
恒隆因何而动？一系列动作背后，从过去相对稳健的风格转向积极外拓，事实上是公司战略主动升级与外部市场环境变化的双重驱动。
首先，外部市场环境发生了变化，恒隆高端商场最为依仗的奢侈品消费开始出现回暖迹象。
从各大奢侈品牌近期业绩看，爱马仕2025年Q3营收同比增长9.6%至39亿欧元，增速创近三个季度新高；受Miu Miu畅旺销情影响，PRADA集团同期总营收40.7亿欧元，同比增长9%，连续19个季度实现正增长。
历峰集团2026财年上半年（截至2025年9月30日）营收同比增长5%至106亿欧元，其中二季度增长14%，远高于市场预期。
开云集团Q3营收跌幅也大幅收窄至5%；近年位于低谷期的LVMH集团，2025年Q3营收终止季度两连跌，同比增长1%至182亿欧元。
在最新发布的全年业绩中，该公司全年总营收比上年下降5%至808亿欧元，在有机基础上为-1%。但Q4总营收延续了Q3回升趋势，在有机基础同比增长1%至227亿欧元。Q4同期中国所在的亚洲市场也实现了有机营收同比增长1%，好于市场预期。
市场在回暖，但各大奢侈品牌对于未来依然需要谨慎，依旧报团取暖。最明显的一点是，继续保持执行“关小店、开大店”策略，以保证店效和客户粘性。
基于此理由，奢侈品牌仍会选择将门店开在核心城市内最标杆、最具代表性的商业项目里。
另一方面，商业地产行业的增量时代已无可争议地落幕了，商业项目的发展模式发生了截然不同的变化。
现任恒隆集团及恒隆地产行政总裁兼执行董事卢韦柏在不久前接受采访时就曾表示，当前商业地产面临的局面与过去有根本不同，传统“买地、建设、运营”粗放式增长模式已经结束。
“当前开发商想要买地的成本极高、难度更大，核心原因之一是拆迁费用过于昂贵。十年前甚至二十年前，拆迁成本则相对可控。”卢韦柏称，恒隆也是在那时进行了比较大力度的拓展。
当前，各地政府也有意将发展思路更多转向城市更新与存量改造，存量焕新已成为商业地产商生存与进化的核心战场。
恒隆通过轻资产合作、租赁等模式拓展项目，是应对市场环境的最好方式。
公司战略层面，陈文博全面接班后，恒隆战略似乎更趋主动。尤其是2025年中期业绩发布会上的表态，已从此前多次强调“保本保命”转向“稳中求进”。
值得关注的是，不久前的2025年12月18日，恒隆宣布卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，董事会正在甄选继任人。
早于2020年9月，陈文博升任恒隆集团和恒隆地产副董事长时，卢韦柏就被视为与陈文博组成了交接班后稳定的核心管理层力量。
此外，前任掌舵人陈启宗也曾提到，卢韦柏和陈文博两人“应可确保公司管理层的连续性”。因此，卢韦柏在此时突然退休，后续总裁人选值得关注。
除此之外，恒隆拓展项目模式的改变，也在于该公司需要进行阶段性“休养生息”。
“过去十几年，公司一直处于持续开发状态，2027年后有望放缓新项目投入，实现收入增长、支出控制的良性循环。因此，这个阶段对公司来说是一个较好的发展时期。”卢韦柏在采访中如是表示。
陈文博在最新业绩会上也表示：“一直以来，我们都是比较传统的开发商模式，买地、建楼、然后出租。这个周期，快的话要六七年，正常情况要七八年；要是进度慢一点，差不多要十年才能收到第一笔租金，从拿地到实现回款的周期很长。”
他指，“V.3”策略的一个核心优势就是大大加快了恒隆地产的回款速度。过去，恒隆以购地自建的重资产模式，在9个城市打造了11个高端商业综合体，成功树立了“恒隆广场”作为高端零售代名词的品牌形象。
2025年以来，寒意已吹向香港房地产行业，这让一贯谨慎的恒隆必须采取行动，转换策略。
“我们现在推行V3战略的城市都已经拥有成熟优质商场，在这些本身就很强的商场基础上再进一步，哪怕只提升1%的业绩，都是很大的数字。”陈文博强调。
2025年9月正式发布的“恒隆V.3”战略体现了这一点--恒隆地产的战略演变，清晰地划分为“V.1”奠基、“V.2”扩张、“V.3”深耕三个阶段。
“V.1”是打基础阶段，指恒隆早期在香港布局以地产为主的多元化业务。
这是恒隆事业的起点。在90年代进军内地前，恒隆通过在香港中环、铜锣湾、九龙湾及旺角等核心区域的战略性布局和开发，建立了多元化的物业组合，积累了雄厚的资本、卓越的开发运营能力和品牌声誉，为后续扩张奠定了基础。
“V.2”是指恒隆在内地重点扩张阶段。聚焦发展大型资本密集型综合商业项目，这一阶段的核心思路是开疆拓土，这是恒隆把握内地经济腾飞机遇的关键阶段。
“V.3”则是聚焦核心的精耕细作。面对市场饱和、竞争加剧及拿地成本高企的新环境，恒隆在V.2成功基础上进行了策略升级，不再寻求进入新城市，而是聚焦于已成功布局的核心城市（如上海、杭州、无锡、昆明），围绕现有项目进行“再投资”，主要采取长期运营租赁等资本效益更高的方式，获取毗邻现有项目的物业进行扩容和升级。
全国出击
促使恒隆作出改变的最直接原因，还是要从企业自身表现上寻找。
2023年-2025年上半年总共2年半时间内，恒隆沪外3个最强商场无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场的增长表现，基本都好于上海两项目。
具体看2025年全年的情况，上海两个最重点项目--上海恒隆广场收入实现了1%增长，上海港汇恒隆广场则增长了2%，且两个项目同期租户销售额增长达到4%和20%。
沪外“三巨头”方面，无锡恒隆广场近年的调整进入收获期，期内在整体租户销售额上升3%的情况下录得收入增长10%；缺少竞争对手的大连恒隆广场2025年推动了持续的租户调整，收入和租户销售额分别增长12%和14%；昆明恒隆广场收入和租户销售额也分别同比上升9%和7%。
这表明，恒隆在沪外的拓展已经取得了阶段性成果，因此也有更高的增长可能。同时，恒隆仅靠上海已不足“御寒”，其必须在上海巩固好护城河，同时趁机加强沪外项目素质。
具体看过去一年有动作的几个城市：
在上海，恒隆面对的是顶级竞争环境，尤其是上海恒隆广场所在的南京西路商圈，对手极多且持续迭代。
就目前而言，南京西路商圈内主要商场分布在3个区域。第一，为以兴业太古汇和张园为中心组成的东段，两个项目均由太古地产参与运营。
其中，上海兴业太古汇从中端转向高端，与LVMH集团合作的“路易号”落地，形成对恒隆的竞争压力。
张园是太古地产在静安区政府和静安置业推动下，参与管理运营的城市更新项目，也是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群，太古地产以商管身份介入设计、招商、运营全链条。
2022年，包含17栋独栋的张园西区即首期实现开业，主打高端品牌快闪店，落位的品牌包括重奢、户外、高化、餐饮、轻餐等，特别是进驻了LV旅行家居空间；项目的后续将于2026年年中开始分阶段开放。
在中段，市场熟知的“梅泰恒”中，恒隆是绝对主角，特别是又拿下了梅龙镇广场。
西段静安寺附近，环绕着静安嘉里中心、久光百货、芮欧百货等项目。其中，久光主打高端百货类定位，以美妆和女装品牌见长。
静安嘉里中心专注“新中产”客群，特别是吸引了很多户外品牌，例如Lululemon、美国休闲运动品牌Vuori、法国山系户外品牌Topologie、昂跑等，中国内地首店都在此落地。
在杭州，对于恒隆来说是处于“决战前夜”，以全新综合体争夺市场话语权。
杭州目前是国内重奢商场竞争数一数二的城市，呈现杭州大厦（杭州大厦购物城）、杭州万象城、湖滨银泰in77三座百亿奢场“三足鼎立”的态势。尤其在武林商圈，杭州大厦几乎是“一家独大”。
杭州大厦成立于1988年，经历数次规模扩张后，如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五个商业空间组成，商业体量达到27万平方米。截至目前，杭州大厦已成为国内少有的顶奢品牌齐全度较高的商场之一，拥有“品类+独家资源”护城河。
杭州万象城位于钱江新城商圈，定位华润M1重奢项目，商业体量达到27万平方米，于2010年开业。
据了解，杭州万象城没有杭州大厦那般齐全的顶级奢侈品牌供应，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐镇，另外亦独家引进了全省首家Miu Miu。同时，杭州万象城整体设计、品类布局和营运风格等则更多元更年轻化，热门户外品牌、餐饮品牌上更强。
湖滨银泰in77位于湖滨商圈，西湖岸边的优势位置，2011年开业，目前商业体量约23万平方米，且在不断扩容中。
虽然同为高端商业，不过湖滨银泰in77定位更潮流新锐，常年成为杭州购物中心人流最多的项目之一。一方面拥有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。
对于恒隆而言，在通过新租约拓展之前，杭州恒隆广场所在地块并不算太友好。难以想象一个重奢商场没有沿主干道的外立面展示，但新合作补齐了这一点。
在无锡，恒隆广场几乎没有竞争对手，目前主要巩固市场地位。
无锡恒隆广场是无锡唯一齐聚Hermès， DIOR， Louis Vuitton， Cartier， Gucci等超30个重奢品牌的商场，构筑了极高的竞争壁垒。同城的无锡万象城，亦非重奢定位。
在昆明，恒隆广场也没有直接竞争对手，昆明SKP遥遥无期，金俊广场后劲不足，传统商圈“昆明老街+顺城购物中心+昆百大”组团走的是大众路线，昆明万象城则是M2定位。
未来，恒隆在昆明要实现的是绝对统治下的精细化运营。
出击之后
2025年频频出击之后，恒隆地产分别解决了什么问题？
在上海拿下梅龙镇广场20年营运租赁后，上海恒隆广场商业体量随之扩大了44%，商业面积增至约12万平方米，弥补了项目的体量短板。
在此之前，上海恒隆广场建筑面积为5.37万平方米，在南京西路商圈内属于中下游。
无锡恒隆广场则是拿下毗邻商业项目（原新世界百货）长期租约，零售面积一举扩大了38%，将引入超80个新品牌，进一步巩固区域优势。
昆明恒隆广场由于压力最小，拿下的尚义街项目是一个街区项目，对整体业态是重要补充。
除此之外，恒隆还在推进无锡恒隆广场二期建设，项目总建筑面积15.1万平方米，包括无锡“恒隆府”提供可供出售的573个单位，还会引进希尔顿格芮酒店。
至于上海恒隆广场三期的扩建，目前确定2026年完成，预计提供开放式公共空间3850平方米，同时新增商业建筑面积3080平方米。
杭州是恒隆接下来的最重要一步棋。
面对杭州大厦的竞争，恒隆拿下杭州百货大楼南、北座20年租赁协议，使得待开业的杭州恒隆广场零售面积增加40%。最重要的是，项目临街展示面大幅增加至200米。
一系列动作背后，站在2025年末、2026年初这个节点，恒隆最新一个项目--杭州恒隆广场商场预计会在4月开幕，表明恒隆此前数十年持续增长的资本开支已阶段性结束。
由于多年支撑项目建设，恒隆地产近年负债情况有轻微上升，但与同行相比已是较低水平。
回顾2025年，部分过去被认为十分稳健的港资企业出现债务危机，可见市场寒意已吹向香港地产行业。
这种变化一方面使得恒隆能够抓住时机，采取行动扩张业务；另一方面，也令一贯谨慎的恒隆需要采取措施压降债务水平，以保证“小心驶得万年船”。
一个对比是，截至2025年6月30日，恒隆的净负债比率为33.5%。净债项增至港币479亿元，主要由于2025年上半年港币16亿元的资本支出增加。
而到2025年末，恒隆地产净负债比率已下降为32.7%，由于平均借贷利率下降，全年总财务费用同比下降8%至19.38亿港元，净债项也降低到472.5亿港元，表明恒隆地产债务情况已跨过逆转点。
如上所述，在大环境相对没有那么好的情况下，恒隆目前已暂缓继续采用重资产模式扩张。
因此，对于恒隆来说，在核心城市商业格局清晰的背景下，以较轻投入巩固自身市场地位，是较优的战略选择，也是恒隆跨过“赛末点”，赢得未来发展空间的重要一步。
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