2025年，中国房地产市场进入新一轮磨底中，新房与二手房、上半年与下半年、一线城市内部呈现出新的分化特征。上游土地市场在缩量中迭代优化，土地出让收入仍在显著收缩。从政策应对来看，住房政策重心继续向民生优先倾斜，同时加快城市更新。展望“十五五”，新模式是在新形势中趟出来的，底层逻辑是向住房内在价值的回归。
一、房地产市场：多轮磨底呈现新分化
2025年，中国房地产市场在多轮磨底中呈现出新的结构性分化特征，既有新房和二手房的分化，也有上半年和下半年的分化，还有一线城市内部的分化。
1.新房市场：上半年与下半年、一线城市内部分化
2025年，新建住宅销售面积73298.63万平方米，同比下降9.2%；新建住宅销售金额73335.32亿元，同比下降13.0%（图1）。上半年和下半年分化明显，上半年市场表现相对平稳；下半年开始，销售面积与金额的单月同比降幅呈现持续扩大趋势，反映出市场下行压力逐月增加。
图1 2025年1-12月新建住宅销售面积与销售额单月值及同比变化情况。注：本图2025年1-2月数据为累计数据。数据来源：国家统计局
一线城市内部，也出现新的分化。从价格表现看，市场整体面临下行压力。2025年12月，一线城市环比平均下降0.3%，同比平均下降1.7%。上海是唯一实现同比正增长的城市，涨幅达4.8%；北京、深圳、广州则出现不同程度的同比下跌。成交方面，各城市表现不一。2025年前11个月，深圳新建住宅成交套数同比增长7%，呈现回暖势头；上海与广州的成交则同比小幅收缩。
中高端改善需求成关键支撑。以北京和上海为例，2025年前11个月，总价在1000万至2000万元区间的新房产品成交表现突出，同比分别大幅增长38%和22%，其成交占比也相应提升。与之形成对比的是，总价2000万元以上的顶端新房产品成交套数在北京和上海均出现同比下滑。
2.二手房市场：高供给弹性与以价换量
二手房分散在成千上万的个人手中，供给弹性天然高于新房。2025年，全国二手房市场呈现“前高后低”走势，一季度整体成交活跃度有所提升，但后续动能走弱。根据中指初步统计数据，2025年，重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平。其中，一季度同比增长25%。二手房已成为重点城市交易主力，新旧房之间的“跷跷板”明显偏向二手房。根据中指初步统计数据，2025年，30城二手住宅成交套数占总成交量的比重为65%左右，较2024年提升约4个百分点。二手房因挂牌量增价跌，持续分流新房客群。与新房市场注重产品力升级不同，二手房的竞争优势主要在于较为灵活的价格。2025年12月，70城二手住宅价格环比下降0.70%，同比下降6.07%（图2）。
从一线城市来看，2025年，北京二手住宅成交17.4万套，同比微降0.8%；上海二手住宅成交22.2万套，为2022年以来最高年度成交量，同比增长4%；深圳二手住宅成交5.6万套，同比增长3.2%。从价格看，年末一线城市房价环比跌幅在0.97%至1.56%之间，同比跌幅均超5%。
图2 2024年12月-2025年12月70大中城市二手住宅价格同环比价格指数算术平均变化趋势。数据来源：wind
二、上游土地市场：总量收缩中迭代优化
2025年，作为房地产上游的土地市场在总量收缩中呈现迭代优化的趋势。全年土地成交建筑面积同比显著下滑，但土地出让金降幅较前几年有所收窄，折射出地块质量的提升。结构上看，不同能级城市分化加剧：一线城市“量缩价涨”，部分二线城市“量平价升”，多数三四线城市“量价双降”。这一分化背后，反映出房企投资策略更趋理性与聚焦，也反映出地方政府主动优化供地结构、推动土地供应从规模扩张向质量提升的转型努力。
1.土地市场总量收缩
2025年以来，全国土地市场呈现“缩量提质”格局。克而瑞统计数据显示，截至2025年12月25日，全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2.7亿平方米，同比下降7%（图3）。城市间表现明显分化。一线城市量缩价涨，前三季度土地成交建筑面积同比下降21%，但成交金额同比增长19%；二线城市方面量平价涨，前三季度土地成交建筑面积同比微增2%，成交金额增长22%；三四线城市方面量价齐跌，前三季度土地成交建筑面积同比下降11%，成交金额同比下降6%。2025年12月，土地市场迎来季节性回升。22个重点城市计划出让125宗含宅土地，起拍总价达1723亿元。北京、上海等一线城市的核心地块溢价率较高，但三四线城市流拍率依然高企。土地市场“缩量提质”趋势明确，核心城市优质地块竞争激烈，但整体供地规模持续收缩。
土地供应结构迭代优化是2025年土地市场的重要变化。核心城市纷纷“上架”优质地块，土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜。北京、广州等城市在2025年土地供应计划中明确这一导向，杭州、成都核心区供应地块占比均在五成左右。同时，多地优化地块规划设计条件，包括放宽阳台、公共空间计容规则，支持建设立体生态住宅等，提升项目品质。
图3 2024年12月至2025年12月全国经营性用地的月度成交情况。注：本图数据包括纯住宅、商住和商办用地。数据来源：克而瑞
2.土地出让收入不到高峰期的一半
财政部数据显示，2025年全国国有土地使用权出让收入为4.1万亿元，不到2021年8.7万亿元的一半（图4）。土地出让收入下降主要受多重因素影响：土地供应整体紧缩，房企在建项目开发及在售项目销售进度趋缓，叠加债务与融资压力，房企普遍以去库存为主，新增拿地面积及金额相应减少。
图4 2015-2025年土地出让收入及同比变化趋势。数据来源：财政部
三、政策关键词：民生优先与城市更新
中国房地产政策迎来战略转型关键节点，住房政策重心向民生端移动。随着城市化进入中后期，城市更新被提升至国家战略高度。
1.政策定调：止跌回稳与民生优先
止跌回稳是住房政策有效性的基础性条件。2025年4月中共中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”。2025年6月，国务院常务会议进一步要求“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，擘画房地产在“十五五”期间的战略定位，重心从经济引擎转向民生基础。住建部部长倪虹解读文章提出，渐进式地推动项目公司制、融资主办银行制及探索现房销售等基础性制度改革，为新模式打下三个桩子。
2.需求侧：从减息到购房补贴
需求侧减息可降低居民还款负担，助推信心修复。2025年4月政治局会议定调后，公积金与LPR双降：公积金贷款利率普降0.25个百分点，而5年期LPR下调10个基点，推动多地首套房贷利率触及3.0%的历史低点。需要指出的是，央行1月以特别国债补充银行资本金的举措，为需求侧减息提供了较为扎实的基础。
2025年四季度，全国多地推出一系列购房补贴政策。从补贴模式看，各地主要采用三种形式：契税比例补贴、房价比例补贴和固定金额补贴，尤其注重对特定群体的政策倾斜。如，上海市杨浦区聚焦互联网优质内容创作者，对符合条件的首套自住商品房购买者给予一次性最高200万元的补贴。多地政策还打破了住房品类限制，将补贴范围延伸至非住宅类商品房，进一步拓宽政策惠及面。如江苏省常州市对住房困难工薪群体购房资助政策进行加码，将原仅资助购买新房现房的范围，拓展至期房、现房及二手房，补贴力度为购房款的15%，其中新房最高补贴20万元，二手房最高补贴18万元。
3.城市化中后期加快城市更新
城市化进入中后期，每3个中国人中，就有2个生活在城市，城市更新成为关键词。2025年7月15日，时隔十年再次召开的中央城市工作会议明确将城市更新作为战略重点。2025年8月28日，中共中央、国务院发布的《关于推动城市高质量发展的意见》强调，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建，将城中村与危旧房改造纳入城市高质量发展整体框架。2025年底中央经济工作会议提出，“高质量推进城市更新”。
4.现房销售渐进式推进
“预售制度向现房销售转型”作为房地产发展新模式的关键环节，在2025年呈现出“自上而下明确方向、自下而上探索路径”的政策脉络。2025年5月，河南信阳明确规定新出让土地的商品房项目实行现房销售制度，并将预售资金全额监管作为网签备案的前置条件。2025年7月，湖北荆门市对优质地块优先采用现房销售，并明确自2026年1月1日起，新出让土地原则上实行现房销售。2025年11月，湖南岳阳平江县进一步推出了包含分期建设支持、配套费减免、地价优惠等七项激励措施的组合政策，系统性地鼓励企业参与现房销售试点。这些地方的实践共同体现出“新老划断”的渐进式改革策略：对新出让地块设定新规则，而对存量项目仍延续原有模式，有效避免了政策切换对市场造成剧烈冲击。
四、展望与建议：新形势中趟出新模式
形势比人强，新模式实际上是从新形势趟出来的，底层逻辑是向住房的内在价值，即居住与服务回归。“十五五”期间，建议统筹“好房子”迭代与“老房子”焕新，加快、加大存量的房与地的收储进程，探索带定金的现房销售，加大房贷和房租的个税扣除力度。
一是统筹“好房子”与“老房子”，既要加快住房产品迭代，也要助推老房子焕发新活力。“好房子”是房地产发展新模式落地的载体，底层逻辑是通过基础性制度变革推动房地产供给侧要素相对价格的变化，重构各主体的激励与行为，从而实现增量住房产品迭代。尽快明确土地使用权续期等关键政策。房子都会老，统筹“老房子”是有序搭建相关基础性制度不可或缺的一环。不少“老房子”的土地使用权已经快到期，明确预期将有利于“老房子”焕发新活力。不妨借鉴香港“免补地价续期+年地租”模式，避免频繁调整引发市场行为扭曲。也可考虑到期后给予一定年限的免费续租叠加后续年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”这样的组合，通过明确续期政策为“老房子”更新改造赋能。
二是加快、加大存量房与地的收储，为房地产市场注入国家信用。存量房与地的收储，关系到房地产供求关系及其预期，是居民信心修复的重要支撑。收储超预期，居民信心修复也大概率将超预期；反之亦然。这实际上是为房地产市场的复苏注入国家信用的过程，是从新的分化迈向全面复苏的关键一环。
三是探索带定金的现房销售，助推预售制的渐进式变革。从预售制向现房销售主导的转变必然是一个长期过程，建议采取渐进式改革策略，及时根据市场反馈来进行政策优化。定金比例为房价的10%左右，由第三方托管，交房时再办理按揭，既避免购房者过早承担风险，也可以提前利用市场机制平滑现房销售面临的不确定性，还为银行开发贷的发放提供了必要的依据，不少发达国家要求预订比例超过50%才可申请开发贷。
四是加大房贷和房租的个税扣除力度，提振新老市民信心。当前市场核心矛盾在于居民收入预期转弱，加大房贷与房租个税扣除力度，可直接纾解月供支付压力，通过改善居民资产负债表来稳定市场信心。提高重点城市租房扣除额度，降低新市民定居成本，可有效激发城市发展活力。
[作者王美华系国研科技集团国研网助理研究员，王瑞民（通讯作者）系国务院发展研究中心市场经济研究所研究员。本文仅代表作者个人学术观点，与所供职单位无关。]
来源：王美华 王瑞民