碧桂园2025年销售额相比2024年确实出现了断崖式暴跌。
一、销售额同比暴跌约30%：具体数据对比
2025年全年销售额：归属股东权益的合同销售金额为330亿元。
2024年全年销售额：归属股东权益的合同销售金额为472亿元。
同比降幅：从472亿元降至330亿元，减少142亿元，同比下降约30.08%。
各阶段销售表现均大幅下滑：
• 2025年1-9月：权益合同销售金额250.6亿元，同比下降31%。
• 2025年上半年（1-6月）：权益合同销售金额167.5亿元，同比下降35.4%。
• 2025年1月单月：销售额22.6亿元，同比下降58.83%。
行业排名大幅下滑：2025年1-8月以274.6亿元销售额位列全国百强房企第19位，从巅峰时期的行业第一跌至中游位置。
二、销售额暴跌的深层原因分析
1. 行业环境系统性恶化
• 房地产行业深度调整：2025年上半年全国商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%，政策效应衰减后6月销售跌幅扩大至12.6%。
• 三四线城市重仓困境：碧桂园77%项目分布在广东省以外，主要集中在三四线城市。这些地区面临人口流出、库存压力大的双重打击，三线及以下城市贡献了行业70%的销售面积降幅。
• 市场集中度提升：TOP10房企市场占有率达到49.6%，较2024年提升2.0个百分点，头部央国企主导格局确立，民营房企生存空间被挤压。
2. 价格战加剧但效果有限
• 销售均价大幅下跌：2025年前8个月销售均价从去年同期的0.97万元/㎡降至0.83万元/㎡，每平米降价1400元。
• 降价走量策略失效：在弱三线城市，楼盘不靠大折扣根本卖不动，但降价并未带来销售回暖，反而加剧了购房者的观望情绪。
3. 流动性危机制约销售能力
• 现金流枯竭：截至2025年6月底，现金短债比仅18.5%，受限制现金占比高达92.8%（129.5亿元/139.5亿元），可自由支配现金极度短缺。
• 债务违约压力：总负债8854.1亿元，其中1861.84亿元已违约或交叉违约。截至2025年12月31日，合并范围内较前次统计时点违约债务净新增5.45亿元。
4. 诉讼与资产冻结风险
• 涉及344宗未决诉讼：标的额464亿元，资产冻结风险高。
• 新增被执行信息：截至2026年1月23日，较前次查询日新增32条被执行信息，涉及新增执行标的金额合计32.49亿元。
三、财务数据全面恶化
1. 巨额亏损持续扩大
• 2025年上半年：净亏损196.5亿元，归母净亏损190.8亿元，亏损同比扩大81.4%。
• 亏损原因：房地产开发项目结算规模下降、毛利率处于低位（仅1.7%），以及资产减值增加。
2. 资产负债状况承压
• 总资产9093亿元，仍高于总负债8854亿元，净资产约239亿元。
• 合同负债2220亿元：属于已预售但未确认收入的房款，需通过交付房屋来结转收入。
3. 营收大幅下滑
• 2025年上半年总收入：725.7亿元，同比减少约28.9%。
四、债务重组取得关键进展
1. 境外债务重组基本完成
• 债权人支持率：持有77%公开票据的债权人已签署重组支持协议。
• 重组方案：通过“债转股+展期+现金回购”组合，预计可削减有息债务约840亿元（对应117亿美元）。
• 融资成本大幅降低：从6%降至1%-2.5%，债务期限最长延至11年。
• 重组生效：重组生效日期已于2025年12月30日落实，涉及规模约177亿美元的境外债务重组方案正式生效。
2. 境内债务处理
• 8笔债券重组通过：134.17亿元境内债券重组方案获通过。
• 清盘聆讯延期：香港法院将清盘聆讯延期至2026年1月。
3. 监管层关注
• 银行风险审查：中国金融监管部门近期要求主要商业银行对碧桂园集团的贷款风险进行全面审查，涉及债务规模达1.4万亿元人民币。
五、公司应对措施与自救努力
1. 资产处置回笼资金
• 累计回笼资金超650亿元：自2022年以来通过出售各类资产筹集资金。
• 近期重大处置：
◦ 出售蓝箭航天约11.063%股份，回款13.05亿元（2025年4月）
◦ 出售长鑫科技约1.56%股权，回款20亿元（2024年12月）
◦ 出售万达商管1.79%股权，回款30.69亿元（2024年9月）
2. 保交付成果显著
• 2025年交付近17万套：在第三方榜单上持续位居行业榜首。
• 近三年累计交付超170万套：占全国百强房企交付总量的12.3%。
3. 组织架构调整
• 控股集团与地产集团总部合并：职能部门从13个精简为6个。
• 员工大幅精简：从10万人裁至1.8万人。
4. 战略转型尝试
• “一体两翼”战略：以房地产开发为核心，科技建造和代管代建为两翼。
• 轻资产模式探索：代建业务签约412万㎡，但新签量暴跌至行业第11位。
六、未来挑战与生存前景
1. 销售目标与现实矛盾
• 全年目标难达成：公司曾预计全年权益销售额在300亿元至400亿元之间，实际完成330亿元，处于预期下限。
• 下半年销售压力：若按400亿元上限目标，下半年需月均销售53亿元，但9月单月仅25.8亿元。
2. 现金流缺口巨大
• 短期债务1374亿元，而现金及等价物仅63.6亿元，存在巨大缺口。
• 受限制现金占比高：92.8%的现金受到限制，可自由支配资金极度有限。
3. 行业分化加剧下的生存困境
• 政策支持有限：政策明确“三不碰”（不兜底房企、不松绑限购、不重启棚改），碧桂园重仓的三四线城市难以受益。
• 市场回暖分化：2025年房地产呈现“核心城市回暖、三四线承压”的明显区域分化，一二线城市销售额占比高达87.8%，三四线城市不足15%。
4. 转型之路漫长且艰难
• 科技建造投入不足：建筑机器人实际应用占比仅0.4%，机器人部门从6000人裁至100人。
• 代建业务竞争力弱：新签量暴跌至行业第11位，轻资产转型成效有限。
5. 债务重组后的新挑战
• 重组收益确认：待完成境外债务重组，可确认大额重组收益，预计最多可以增加净资产约人民币700亿元。
• 持续经营能力：公司表示将具备足够的财务资源以维持自2024年12月31日起至少12个月的持续经营。
七、结论：生存窗口收窄下的艰难转型
碧桂园2025年销售额同比2024年暴跌约30%，这一数字背后是多重因素交织的复杂图景：
根本矛盾：现金流枯竭与债务刚性兑付的不可调和。
短期生存关键：债务重组的最终落地和银行债权人的支持程度。
长期复苏前提：销售市场的实质性回暖，特别是三四线城市需求的修复。
转型挑战：从高杠杆、快周转模式向轻资产、精细化运营的艰难转变。
尽管债务重组取得决定性进展，保交付工作持续推进，但碧桂园面临的生存压力依然巨大。在房地产行业新常态下，企业能否真正“翻身”不仅取决于自身努力，更受制于宏观环境、政策导向和市场信心的多重变量。目前来看，碧桂园的生存窗口正在快速收窄，2026年将是决定其命运的关键一年。