北京北郊这片曾经的农田地带，如今住着几十万人，而提起天通苑，总会聊起房价的起起落落。从最早每平方米2650元，到后来部分区域挂牌价超过四万元，700多栋楼的命运折射出城市居住变迁的真实轨迹。
上世纪九十年代末，北京逐步调整住房政策，福利分房退出后，政府重点推进经济适用住房建设，缓解中低收入家庭的住房压力，同时疏解中心城区人口。
昌平区东小口镇一带被纳入首批规划，土地资源丰富，适合大规模开发。顺天通集团负责项目，从1999年开始推进建设，逐步形成天通苑、天通东苑、西苑、北苑和中苑等区域，合计超过700栋楼，占地约8平方公里，总建筑面积达到600多万平方米。
早期房子主要面向有北京户口、收入证明符合条件的家庭，交付价格定在每平方米2650元，这个水平在当时北京楼市属于较低区间。居民入住后，社区慢慢发展起来。
2007年地铁5号线开通，显著改善了通勤条件，把天通苑纳入城市轨道网络，房价开始出现稳步上涨，从最初的两三千元逐步迈向五六千、七八千元。
2015到2017年间，受北京房地产市场整体行情影响，天通苑房价进入较快上升通道，单价突破一万元，并继续攀升。到2021年前后，部分区域挂牌价格达到较高水平，市场情绪推动了这一波上涨。
如今进入2026年，天通苑房价呈现明显分化态势。
根据近期市场数据，整体参考均价在三万三千元左右，但不同区域差距很大。老区如本一区、本三区等早期建成部分，二手房均价多在两万两千到两万八千元区间，部分成交单价甚至低于两万五千元。
而天通中苑等楼龄较短、户型适配度高的区域，均价保持在三万五千到四万元以上，靠近地铁的次新房挂牌价有时超过四万三千元。
分化背后首先是楼龄差异。中苑建于2007到2009年，建筑品质和设计相对现代，老区则多为上世纪末本世纪初建成，部分存在户型较大、缺乏电梯等问题。
其次，户型结构影响需求。老区大面积房源占比高，而当前刚需家庭更倾向90平方米以下小户型，这导致老房流通难度增加，价格承压。
再就是位置和配套因素。靠近地铁17号线天通苑东站的房源受益于2023年底北段开通，通勤到望京等区域时间缩短，价值得到提升。教育资源分布也不均衡，部分区域临近优质学校，吸引力更强。
产权性质也是重要因素。早期经济适用房在交易中可能需要补缴土地出让金，而物业管理水平和社区维护状况，进一步拉大了区域间差距。2026年1月数据显示，老区部分成交单价低至两万五千元左右，而品质较好的房源保持韧性，单价差距可达一倍以上。
这些年来，“回天计划”从2018年开始实施，投入超过200亿元，用于改善交通、增加学位、扩建医院、改造绿地等。
地铁17号线北段2023年开通，中段等线路在2025年底进一步贯通。社区内科技产业园投入运营，2024年生态休闲公园开放，日常配套更加齐全。
这些举措让天通苑逐步向功能更完整的居住区转变，常住人口接近三十万。
不过，改善效果也在社区内部分布不均。靠近轨道和优质资源的区域受益更多，老旧区域相对缓慢。因此，市场在用价格信号进行筛选，购房者越来越注重楼龄、户型、位置和产权等具体条件，而非单纯社区名头。
对于许多普通家庭来说，天通苑代表了北京住房市场的缩影。
早期购房者用较低成本获得房产，经历过配套不足的阶段，后来见证增值，也面对分化带来的选择。年轻买家则根据实际需求权衡，注重性价比。
天通苑从经济适用房起步，到如今成熟社区，700多栋楼承载了无数家庭的居住记忆。未来，交通和配套继续优化，区域价值有望进一步平衡，但核心仍在于房屋自身条件与家庭实际匹配。