打开新家的大门，憧憬的生活还未开始，却可能先迎来一场“惊吓”。
从红酒杯里的飞蛾，到墙根下的日本虎杖，再到夜半邻居的吵闹……你以为买下了一座梦想家园，但也可能是一场因卖家在部分细节上“撒谎”导致的房产噩梦。
去年，英国一桩著名诉讼案就涉及到了这样的问题。
这起案件涉及一位乔治亚时代的女继承人及其丈夫，他们于2019年以3,250万英镑的价格在伦敦购置了一处豪宅，却随即陷入一场“飞蛾大战”。
他们震惊地发现，豪宅内部飞蛾成灾，虫子不仅盘旋在空中，甚至直接落入他们的酒杯，爬上孩子的牙刷。一位昆虫专家认为，“屋内飞蛾的数量预计达到数百万只”。
这场噩梦最终诉诸法庭。法官裁定，卖家在交易前给出了关于房屋状况的“虚假”答案，未能“如实披露”严重的虫害问题。因此判决交易撤销，卖家必须退还全部购房款（仅扣除约600万英镑作为买家居住期间的使用费），并另行支付高达400万英镑的损害赔偿金。
然而，潜伏在新家中的“不速之客”，远不止飞蛾一种。有人不仅在新房中见过老鼠的踪影，也有人满心欢喜搬入一栋历史保护建筑后，发现等待自己的是数不清的瓢虫。
尽管为预防这些隐藏的“雷区”，英国要求卖家在出售房产时必须填写一份房产信息表（也称为TA6表格），然而，这份关键文件的填写却常被草率对待。
所谓的TA6表格，实际上是一份买家了解房产全貌的“说明书”。其中的内容包含虫害、邻里纠纷、建筑施工、洪水风险等，法律明确规定，卖家必须根据其知晓的情况，提供真实答案。
然而，房东兼房产投资者Bola Ranson坦言：“由于卖家在出售房产时通常会填写大量文件，一些人为了节省时间，可能会在表格上匆匆写下答案。”
而这种“匆匆”背后，往往潜藏着巨大的隐患。律师Stuart Forsdike警告称：“如果问题在交易完成后才暴露，核心关键在于卖家是否知情不报。如果是，则可能构成‘不实陈述’，买家有权索赔，甚至在极端情况下要求撤销合同、退房退款。”
那么，在房产交易中，有哪些可能引发交易纠纷，需要买卖双方重点关注的地方呢？ 其中又有哪些真实案例呢？接下来我们一起来看一看~
1、日本虎杖
TA6表格中有一个专门的问题，询问房产是否受到这种入侵性杂草的影响。日本虎杖具有侵略性的根系，会对建筑物和基础设施造成严重的结构破坏。卖家必须回答“是”、“否”或“不知道”。
入侵植物专家Environet UK的Emily Grant指出：“购房后发现日本虎杖确实令人心惊。但如果能证明它在交易时已存在，起诉卖家成功的几率就很高。”
Grant进一步解释道，若卖家勾选“不知道”，但后来发现有虎杖。举证虽难但仍有胜算——例如，能找到卖家过去试图处理或掩盖它的证据。
然而，如果卖家勾选“否”却东窗事发，这通常就构成了明确的不实陈述。买家可据此起诉，要求卖家承担清除费用、修复费用以及房产因“虎杖污名”贬值带来的损失。Grant估计，大约90%的案件会在庭外和解。
2023年，伦敦西南部Raynes Park的一位买家就成功提起了此类诉讼。
卖家未披露花园棚屋后生长的日本虎杖，并在TA6表上回答了“否”，辩称自己“合理相信”所言属实。
但法官认为，其“不知棚屋后有何物”的陈述，与专家证词（虎杖已成熟，可能高达两米）相悖，抗辩无效。最终，卖家被判赔偿3.2万英镑，并承担双方高达六位数的诉讼费。
2、扰民的邻居
每个人都渴望好邻居，但也有人不幸与糟糕的邻居为伍。在TA6表格中，也有揭露这类隐患的问题，包括：“您是否知道关于此房产或任何相邻房产的纠纷？”以及“是否收到过任何投诉？”。
2003年，英国就出现了一起“因邻里纠纷导致房产退回”的经典案例。
当时，Barbara和Angus McMeekin夫妇购入房屋后，才发现卖家Long夫妇与邻居存在长期的停车及垃圾倾倒纠纷。
一年后冲突再起，McMeekin夫妇生活深受其扰，他们愤而起诉卖家未在表格中披露此事，称“我们买了一个附带马蜂窝的房子，它毁了我们的生活”。
法院认定Long夫妇构成欺诈性不实陈述，最终双方以67,500英镑庭外和解，相当于原房价的59%。
那么，对于未上升到正式纠纷的日常摩擦，卖家是否需要披露？Stacks Property Search的James Greenwood建议，买家尽职调查至关重要：“一个难缠的邻居足以毁掉新居生活，签约前与附近居民聊聊天，他们往往能指出问题。”
3、凶宅与特殊事件
房屋内是否发生过暴力死亡等事件，会极大影响买家的决策，但TA6表格并无直接相关问题，这也可能会导致不同的判决结果。
2004年，Alan和Susan Sykes夫妇在购入房屋后，才从电视纪录片中惊悉自己买入的新房曾是恐怖谋杀案现场，前房主在此杀害养女并藏尸。尽管如此，Sykes夫妇未能从卖家那里获得赔偿。
法官对这对夫妇表示同情，但告诉他们法律并未规定卖家有义务披露房产的历史，并且卖家在回答“是否有您认为买家可能有权知道的任何信息？”这个问题时说“没有”，并未构成不诚实。
相比之下，2024年的一起案件则有不同的结果。一位买家在购买房产后才发现其后院被用作不法场所。最终，他们提起正式诉讼，并争取到超过12万英镑的赔偿。
这表明，即便某些信息不在表格明确询问范围内，但只要其性质足够严重，且卖家存在隐瞒，买家仍有可能通过法律途径维权。
那么，对于买卖双方，如何来避免上述问题呢？
对于卖家，律师们建议最好遵守“诚实至上，审慎填写”的原则。这意味着卖家需要仔细、完整地回答TA6表格的每一个问题，如有疑问最好寻求专业建议。
Charles Russell Speechlys律师事务所的William Marriott提醒，虽然回避性回答本身不一定构成不实陈述，但“可能导致交易因买方担忧而流产”。
对买家而言，则需要做好尽职调查。业内人士Rupert Reeves分享了这样一处案例：买家完成交易后，才知道车库并不包含在销售内。原来，这处房子原本有个车库，但卖家多年前就把它卖掉了，而买家没有在购买文件中注意到它不属于此次交易。”
业内人士Edward Sainter说：“在大多数情况下，预防是最好的保护。”他建议买家最好亲自查看房产。对于老旧房产，最好委托进行一份全面的检测报告，其中将包括地基、湿度、结构等全方位的调查。
房产圈的结尾提示：
房产交易并不是简单的“一手交钱，一手交货”，涉及的流程、手续众多，一不小心就会踩了大坑。对于卖家，如果自己的房子存在问题，在出售时千万不要抱有侥幸心理，否则在日后可能会引发无穷的纠纷与巨额索赔。
对于买家，我们也衷心建议大家在购买房产时保持警惕，将上文提到的日本虎杖、虫害、邻里纠纷等问题纳入购房时的考察范围。如果觉得研究这些麻烦，大家也可以选择大型开发商的新建项目，新房通常会提供质保，房屋质量也会比较有保障。
ref：
https://www.telegraph.co.uk/money/property/buying-selling/nightmare-neighbours-japanese-knotweed-and-murder-what-happ/
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