2026年1月20日晚间，永辉超市发布业绩预告：2025年归母净利润预计亏损21.4亿元，同比扩大45.6%；扣非归母净利润预计亏损29.4亿元，较上年同期的24.1亿元亏损进一步扩大。
至此，永辉超市已经连续5年巨亏，累计亏损额超过百亿。
1月26日，北京鸿坤广场发文称：该广场内的永辉超市门店已经拖欠房租、水电费等各项费用快一年了。
难道亏得连房租都交不起了吗？
永辉超市对此予以否认，称：物业方“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司”存在债务纠纷，应法院要求暂停支付房租以保障债权人利益。
物业方作为房地产开发商，确实存在不少债务纠纷。
目前，该公司被执行总金额超17亿元，已被列为“失信被执行人”，其法定代表人张某龙本月刚被限制高消费。
此外，2025年11月，该公司被北京市大兴区税务局公告欠税共超9000万元，包括增值税、城市维护建设税、房产税和城镇土地使用税。
不过，在通常情况下，法院会要求租户将租金汇入法院专管账户，而不是暂停支付。否则，应该及时支付的租金被租户挪用他处收不回来，怎么办？
业主方在声明中特地强调了胖改：自2025年3月28日永辉超市鸿坤广场店改造完毕以来，永辉方面未缴纳任何房租、物业费、水电费、广告位使用费及其他费用。
所谓“胖改”，就是以学习借鉴胖东来模式为核心的门店升级改造项目，也称“调改”。
本次涉事的鸿坤广场店为永辉超市在北京市的第三家学习胖东来的调改门店。
2024年6月19日，永辉全国首家胖东来模式调改店——郑州信万广场店开业。
2025年是永辉超市全面胖改的第一个完整年度，业绩如何？
2021~2023年，亏损额分别为39.44亿、27.63亿、13.29亿，是逐年下降的。
2023年亏损最少，当时还没胖改。
2024年年中开始胖改，为期半多年，亏损14.65亿；2025年全面胖改，覆盖全年，亏损21.4亿。
从数据来看，本年已经逐年下降的亏损额在胖改后反而增加了。
胖改到底怎么改？根据公开资料，主要有四项：
1、商品重构：各门店平均淘汰近70%的低效商品，引入高潜力新品和胖东来自有品牌（DL系列）商品。
2、服务升级：调改门店提供免费茶饮、宠物寄存柜、免费测量血压等便民服务。
3、环境优化：增设顾客休息区、母婴室、便民服务站，服务站配备洗手台、微波炉、直饮水机等设施。
4、员工激励：一线员工综合薪资显著提升，部分门店涨幅达80%，满一年即可享受10天带薪年假等。
以上都需要投入，是要花钱的！
因此，永辉超市在公告中称：业绩亏损主要原因是2025年公司进行了重大的经营战略调整。
调改的成本主要包含相关的资产报废损失、一次性开办费投入、停业装修营业收入损失等，2025年超过12亿。
其中，资产报废及一次性投入合计约9.1亿元；门店因停业装修产生的毛利损失约3亿。
超市是个微利行业，这些成本将来能否通过增量利润消化？
胖东来成功的原因绝不是流于表面的商品质量、服务态度，员工待遇，这些是结果而不是原因。
关键在于深耕利基市场（细分市场）而获得的局部优势。
胖东来门店主要集中在许昌，这就降低了物流成本和管理成本，在当地一家独大。
反观很多大型超市集团，在全国范围内开店，成本高居不下，在每个城市都不能形成垄断优势。
有了局部垄断优势的胖东来，在当地就是甲方。
因为自带流量，购物中心求你去承租，租金肯定会让步；甚至还能拿到很便宜的地皮自建购物中心。
此外，发售的购物卡也成了硬通货，提供了长期稳定的免息资金。
以上优势，其他超市是学不来的，除非推倒重来！