最近乐居君在阿里法拍上看到一套“熟口熟面”的房子。
这不就是去年11月以2395万元成交，单价高达12万/㎡，大幅超出市场价约8万元/㎡的保利天悦“天价法拍房”吗？！怎么两个月后，又重新上架了？原来，当时的买家未在规定期限内支付尾款，悔拍了！155万元保证金白白血亏了！网红盘，网红标，让人惊掉下巴的开头与结尾，这究竟又是什么新玩法？
时间回到2025年11月19日，保利天悦这套建面约199㎡的法拍房吸引了3人报名，经历高达93轮竞价后，总价被抬至2395万元，单价12万元/㎡。
而当时，保利天悦正常挂牌的房子总价在1800-2000万元之间。至少溢价3成买一套法拍房，吃瓜网友纷纷表示看不懂，甚至有业内专业人士表示，这价格高得离谱，难说不是“做局”。具体而言，就是业主自己把房子拿出来拍，再找人抬价接盘，左手倒右手。
图源阿里法拍小区卖8万元/㎡，业主抬高房价后按12万元/㎡去银行申请贷款，这么一来就能从银行贷出更多的钱了。想象很美好，但现在这套路已经玩不通了。所以有人猜测，是不是买家贷款没批下来，导致未在规定期限内支付尾款？对此，法拍平台工作人员向相关媒体表示，该处房产因受买人个人资金问题，没有交齐尾款悔拍才再次挂拍，跟房子本身没有关系，这个房子他不要了，他的155万元保证金将不会退还。总结一句：房子拍卖价再高，银行不批贷款，最终也是一个笑话。至于155万元保证金会流去哪？根据拍卖文件，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。当然了，业主左手倒右手也只是业内猜测，如果有大神解读出来具体“玩法”，不妨评论区与我们探讨一下。最后，保利天悦这套法拍房已于2026年1月23日重新上架，2月25日再次拍卖，起拍价不变。到时会不会又搞出“大龙凤”？我们将持续关注。
除了保利天悦，最近还有一套法拍房值得我们关注。就在今天，阿里法拍上架了一套位于荔湾华业里8号的民国侨商独栋洋房别墅。这栋别墅起拍价2300万，房屋主体建面约242.43㎡，一共两层半，带一个建面约299.41㎡的庭院。拍卖规则也很有趣，降价拍卖，每次降10万元，30分钟降一次，有人出价成功即成交。
要知道，市中心别墅向来稀缺，这还是民国时期建的别墅，大有来头，主人是广州著名富商五羊金行老板。资料显示，华业里當年有五座别墅均为名人名居，其中8号是广州著名富商五羊金行老板的别墅，华侨房产。房屋建筑风格出自法国设计名家之手，主打中西结合，既有红墙、琉璃瓦，也有哥德式窗门、罗马柱等，是广州罕见的欧式风格独幢花园别墅老洋房。
图源阿里法拍值得一提的是，除了这栋8号别墅保留原始风貌外，其余4栋别墅有的已推倒重建，有的已建成自建房。为什么它没有推到重建？因为在2011年，它被评为了文物保护单位......这也意味着，竞得人需保留别墅外观，不可大改，只能改造内部空间。
图源阿里法拍周边配套方面，别墅距离地铁5、8号线的西村站仅350米，周边还有美华中学、协和中学等，配套十分丰富。截至发稿前，这套别墅依旧0人报名，已累计降价20万元。民国别墅被拍卖，估计大家都是抱着吃瓜的心态围观，就算是真土豪，也未必下得去手。一来，别墅主体只有两层半，但它周围都是小高层洋房，相当于你在公共空间的一举一动，都会被周边居民看到，私密性很低。
图源阿里法拍二来，买家需承担过户的增值税、土地增值税、契税等一系列税费，这种文物税费不会低；三来，别墅处于荔湾闹市，不适合注重隐私+喜欢清净+看重城市景观的人。如果没人出价，预计明天早上10：30拍卖就会结束，等待时机回炉再造。大家觉得，这套房子会顺利拍出吗？
法拍房这潭水，真是越来越深，花样也越来越多。
一边是有人头脑发热（或者另有所图），把网红盘拍到天上又摔下来，百万保证金说没就没；另一边是真正有故事的“硬货”老别墅，在降价拍卖面前，也是问的多、敢下手的少。
在现在这个节骨眼上，套路都越来越玩不转了。银行不是傻的，税费不会少的，拍下来悔拍的代价更是血淋淋的。
对咱们普通买房人来说，看这些热闹就当买个教训。法拍房有机会，但坑也多。
别光盯着价格刺激，背后的产权、税费、贷款和潜在纠纷，才是真正要做的功课。
下次再看到这种“天价”或者“古董”法拍，咱们吃瓜之余也得多想想：这到底是馅饼，还是陷阱？
想做那个执漏的聪明人，可能首先得保证自己别成了别人的“学费”。