文/言叔
今天下午，一则消息在地产圈传开。
据多家房企人士透露，现在他们公司已经不用每月向监管部门上报"三条红线"指标了。
这个消息一出，港股和A股的房地产股立马迎来了明显反弹，港股地产板块直接涨了2.2%。
懂楼市的人都清楚，这一轮房地产行业深度调整，主要就和两个因素有关：一个是"三条红线"政策，另一个就是行业调整。
01
关于三条红线的政策，可以追溯到2020年。
2020年8月，监管部门为了控制房企的有息债务规模，试点推出了"三条红线"融资新规。
到了2021年，这个政策扩大到了几十家房企，监管要求这些企业每月都要上报相关指标。
所谓"三条红线"，简单说就是：
一是剔除预收款后的资产负债率不能超70%；二是净负债率不能超100%；三是现金短债比不能低于1。
监管会根据房企踩线数量分四档，决定其有息债务年增速上限：
全不踩线（绿档）可涨15%，踩1条（黄档）可涨10%，踩2条（橙档）可涨5%，全踩线（红档）不能新增有息债务。
这个政策一出台，立马在地产圈掀起了滔天巨浪。
要知道，在过去二十年的房地产黄金时代，房企们早就习惯了"高杠杆、高周转、高负债"的三高模式。
现在突然要给这三高踩刹车，那不是要了老命吗？
政策实施后，各大房企开始了艰难的去杠杆之路。
以碧桂园为例，截至2022年年底，其总借贷余额下降至2713.1亿元，同比下降14.7%；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%；净负债率进一步降至40%。
但降杠杆的过程是痛苦的。2022年，房地产行业经历了断崖式的调整，商品房销售面积累计同比下跌22.3%，这是历史上从没有过的跌幅。
更有意思的是，根据抖音上的数据，房地产三道红线4年来，全口径千亿房企数从43个降至11个，权益千亿房企数从26个降为7个。
这阵势，简直就是在给房地产行业"大清洗"！
02
那么，为什么现在监管部门突然松绑了呢？
据21世纪经济报道记者调查发现，"三道红线"早在2023年6月以后已经不再强制要求报送。
一位房企财务部门人士表示，"三道红线"自从2020年年中开始实施至2023年年中之后，就不再上报了。
这其实也符合监管部门要求房企在既定时间内降负债的目标。
事实上，在2020年之后，虽然房企仍然在土地市场上保持扩张，但是由于金融机构的态度转向，许多房企也自觉降杠杆，提前达成了"三道红线"的要求。
当然，也不是所有房企都能享受这个待遇。
一些已经出险的房企，还是要定期给总部所在城市的专班组汇报资产负债率这类财务数据。
这就好比你虽然不用再交作业了，但如果你表现太差，老师还是会特别关注你的。
更有意思的是，政策风向似乎正在发生微妙变化。
2024年，房地产融资模式出现了重大转折，政府决定将"三道红线"转变为"房地产白名单"。这个新的政策将通过评估企业的信用等级，确定哪些企业可以得到优先的融资支持。
这就像是从"一刀切"的严格管控，变成了"因材施教"的精准扶持。毕竟，"三道红线"过于严格，可能导致一些优质的企业无法获得足够的融资；同时，这些政策也没有考虑到不同地区和不同企业的实际情况。
03
"三条红线"的松绑对房地产市场意味着什么？
从短期来看，这无疑是一个重大利好。
房企们终于可以从繁重的月报工作中解脱出来，把更多精力放在业务发展上。股市的反应也说明了这一点，地产股的上涨反映了市场对政策松绑的期待。
但从长期来看，房地产行业的黄金时代可能真的已经过去了。正如有人说的，"房地产注定要告别过去高增长时代的，但没想到来得有点太快了"。
现在的房地产市场，正在经历一场深刻的变革。
从"三道红线"到"白名单"，从高杠杆到稳健经营，从规模扩张到质量提升，这个行业正在寻找新的平衡点。
说得夸张一点，"三条红线"的松绑，标志着中国房地产市场进入了一个新的阶段。
这个曾经支撑了中国经济二十多年的行业，正在经历一场前所未有的转型。
就像有人说的，"房地产从'三道红线'到'白名单'的转变，体现了政府对于房地产市场监管的不断深化和优化。
这不仅是对中国房地产市场的重大变革，也是对全球房地产市场的一次重要启示。"
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。