作者：纵横论市
估计很多人都没想到，我们的房价从2021年开始快速下跌，相对于高点，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的还跌到只剩首付款了。
有人说，要早知道跌那么多，还不如在高点时全部兑现了租房住，现在再买进不知道有多香。但也有人说了，人无前后眼，当时谁能预测后面的走向呢？
你还真别说，市场上真还有那样的大神，对楼市走向预测非常精准，而且经过自己的一番操作后，让自己的财富长期保持增长。
都知道蝉联多年华人首富的李嘉诚吧。在我们楼市达到阶段顶峰时做出了惊人的预言：
“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临‘需求枯竭’，未来5年房价凶多吉少，面临显著调整压力。”
他那个时候说出这样的话来，很多人都在嘲笑他，毕竟那个时候市场很疯狂，大家都在买进，购房需求那么旺盛，房价怎么可能出现大的调整呢？
李嘉诚不仅那样说，而且以实际行动在卖。先是停止拿地，而且还在高峰期把此前拿的地块陆续进行了转让，收回了大量现金流。并且在内地和香港都开始大肆清仓楼盘，相信还记得期间他数次7折卖房的报道，一夜都进账几十亿上百亿。
有人说他傻，连当时一些内地开发商都讥讽他，说明明可以卖100亿的，他却卖70亿。殊不知，他真要按100亿卖，不知道要卖到什么时候，但他以70亿卖，一夜之间都被抢光了。
到现在，估计没有人觉得李嘉诚的预测不精准、做法不明智。正如文首所言，李嘉诚的预言完完全全已经得到验证：
一是当时大量高杠杆购房者入市，不仅包括刚需，还包括大量的投资者，他们都被套在山顶上，导致未来几年需求都处于枯竭状态。
二是无论是一二线城市，还是三四线城市，亦或是品质房，还是质差房，其价格都迎来了显著的调整，无一幸免。
他的预言之所以正确，这与他一直践行的一个理念分不开。在他看来，房子是用来居住的，由投机来推动的高房价不可持续。
时间来到2026年，市场走到这样一个关口，接下来楼市又有什么趋势呢？在懂行人士看来，若无意外，2026年楼市或将出现3大转变。
第一，房价进入真正筑底阶段。
从目前来看，大部分城市的房价还没到达底部，主要是惯性作用。一方面是因为大家对未来房产价值走弱的预期没有改变，这与我们生育率持续下跌、收入稳定性不足有关。另一方面是开发商手中还有大量的宅地和房源，也就是说还有大量的存货，市场仍旧处于供过于求局面，为了出清债务，他们仍旧只能以低价走量为主。
但是，经历前几年楼市的深度调整，以一线城市为代表的二手房市场逐步活跃，二手房议价空间越来越小，阶段房价下行空间减弱。不过，房价下行空间减少并不意味着房价马上就反转，现阶段仍旧以消化存量为主，市场进入真正筑底阶段。
第二，租房的人越来越多。
虽然说现在的房价比几年前便宜很多，但并不意味着刚需都愿意去买房。根据2025年租房蓝皮书报告显示：
40个重点城市35岁以上的租客占比达到35%，比2021年楼市高峰期还高了4.9个百分点。这就奇怪了，房价跌这么多反而更愿意租房住了，啥情况？
说直白点，他们不是不想要房子，而是因为：
一方面赚钱越来越不容易，购房压力仍然较大；
另一方面他们也活通透了，现在的90后，包括00后，要么是父母有房子，要么是躺平了，不想做房奴，不想给资本打工。这方面有点类似日本，租房比例一直在30%-40%，后期经济越发达，年轻人越爱租房住，这与他们的生活消费观念转变有直接关联。
还有一个原因是，市场处于筑底阶段，租房群体的购房者还想再观望一下，看市场到底如何走，并不着急出手。
第三，老旧小区房源流通性反而增强。
一直以来，很多专家多说“老破小”不行了，要置换掉。但事实却相反，从2025年一线城市二手房成交数据中可以看到，像深圳、上海等大城市，5年内的次新房和20年以上的老旧房成交占比持续攀升。
究其原因，次新房就不说了，大家图的是它的改善品质，20年以上的老房子又为什么这么火爆呢？
一是相对新房，老旧房总价相对较低，特别适合刚需，在楼市低迷期，低总价可让人承担更小风险也更容易承受购入成本；
二是一些老旧房带有学区属性，特别适合有学位需求的家庭。
三是政策利好。国家层面：把老旧小区的改造作为未来房地产发展新模式的重要内容，或改或拆，都可让老房子价值大幅提升。
四是老旧房地段往往都不错，交通、医疗、商业等配套齐全且方便，特别适合老年人养老生活。
不得不说，随着楼市进入筑底阶段，市场的3大转变其实回归居住的本质，房住不炒、住有所居的理念深入人心，很多人也乐于这种良性的转变。