南通市区二手房与新房成交量“剪刀差”正持续扩大。
据南通市房地产市场监测分析中心数据显示，2025年南通市区（不含通州区、海门区）新房累计成交备案5009套，同期二手房累计成交备案16782套。
二手房成交量约为新房的3.35倍。
将时间维度拉长会发现，南通市区二手房成交量压过新房，早在四年前就埋下了草蛇灰线，且愈演愈烈。
二手房成交量远远压过新房，这意味着，同板块内同类产品的定价权，正逐渐由二手房东掌握。
当前改善型客群已成为市场主力，次新豪宅的成交表现与价格走势尤为引人关注。本篇我们梳理了南通市区主流次新豪宅25年成交数据，总结以下看点——
• 成交均价第一梯队（超2.5万/㎡）——崇川金茂府（2.9万/㎡）、万科方圆（2.75万/㎡）、绿城晓风印月（2.66万/㎡）
• 同比普遍下跌——与各项目24年成交均价对比，统计样本中仅万科方圆实现约3%微涨，其余项目均下跌，其中万科揽境跌幅最大，超35%
• 全面破发但幅度悬殊——与各项目首开均价对比，统计样本无一例外全部破发，但破发幅度差距较大，介于5%至50%之间。
• 较为抗跌项目（破发幅度＜20%）——中海铂樾府（5%）、万科方圆（14%）、华润静安府（17%）、绿城晓风印月（18%）、仁恒公园世纪（20%）等
• 深度回调项目（破发幅度＞40%）——金鹰世界尚府（49%）、祥生云境（46%）、紫琅天成（43%）、华润悦府（43%）、中海翠湖溪岸（42%）等
• 市场热度分布——统计样本中，25年累计成交套数与看房人数前三名均为远创东樾、仁恒公园世纪、万科揽境，可见创新区二手房关注度之高
仁恒公园世纪
仁恒公园世纪25年共成交了21套二手房，成交均价2.3万/㎡，同比下跌12.1%。
成交房源均为小高层，季度均价呈逐季下行态势——一季度2.52万/㎡，二季度2.42万/㎡，三季度未有成交，四季度2.15万/㎡
目前小区共有122套房源挂牌，最新挂牌均价3.02万/㎡，挂牌价与成交价相差超7000元/㎡，反映出部分业主仍持有较强价格预期，买卖双方心态存在明显博弈。
万科方圆
万科方圆25年仅录得3套成交，成交均价2.75万/㎡，同比上涨3.1%。
3套房源均为上半年成交，详情如下——
2月，建面159㎡中楼层，成交价2.42万/㎡
3月，建面231㎡高楼层，成交价2.9万/㎡
6月，建面159㎡中楼层，成交价2.87万/㎡
万科方圆虽为统计样本中唯一同比正增长，但最近一笔成交距今已超半年，其价格优势能否在后续成交中得以维持，仍需市场进一步验证。
万科揽境
万科揽境25年成交21套，成交量暴涨950%，但成交均价仅1.76万/㎡，大跌35.3%，呈现出典型的“以价换量”特征。
目前小区共有43套房源挂牌，最新挂牌均价2.26万/㎡，与最新成交均价存在约5000元/㎡落差，表明卖方的价格预期仍在向市场实际承受力艰难调整。
祥生云境
祥生云境25年首次录得二手房成交，成交均价1.67万/㎡。
该项目20年首开，均价约3.1万/㎡，属于当时南通房价第一梯队。但因开发商陷入流动性危机，项目建设与交付品质屡受质疑，导致二手房价显著承压。
目前小区共有51套房源挂牌，最新挂牌均价2.04万/㎡，较开盘价跌幅已近35%，业主资产缩水已无法避免。
金鹰世界尚府
金鹰世界尚府同样25年首次录得二手房成交，成交均价1.44万/㎡。
该项目20年首开，当时均价超2.8万/㎡，以此估算这套建面118㎡高层楼，买入价或超330万，而今卖出价仅约170万，账面亏损超160万。
目前小区共有39套房源挂牌，最新挂牌均价2.25万/㎡，早期购房者已面临实质性亏损。
此外，该项目新房销售近乎停滞。根据我们统计，其24年仅备案5套，25年仅备案6套，未备案仍超740套。二手房的深度破发，不仅加剧业主的资产压力，也将进一步压缩新房定价空间，倒逼开发商重新评估价格策略。后续进展我们持续关注。
数据说明
*统计时间：2026年1月22日
*数据来源：南通市房地产市场监测分析中心、南通贝壳
*破发幅度以（2025年二手房成交均价-新房首开均价）/新房首开均价估算，仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」