这年头，普通住宅跌，还能靠刚需托底；但豪宅跌，就是自由落体。
近日，江山云起一套建面约178m²房源上架阿里法拍，让人惊掉了下巴。该房源起拍价272万元，起拍单价约15231元/m²，将于3月3日开拍。
图源阿里法拍
要知道，这个小区当年的地价都高约2.8万元/㎡，交付才一年多，昔日的“地王”，如今房价跌得被按在地上摩擦，什么情况？
江山云起可以说是一个充满故事的豪宅小区。
2020年6月，该地块出让时吸引16家房企激烈角逐，最终德信以封顶价竞得，约2.8万元/㎡的楼面地价成为“地王”，项目由德信、融创合作开发（后融创退出）。
2021年1月该项目首开，含装修均价约41860元/㎡，装修标准1000元/㎡，一度刷新了当时的高层均价，仍快速售罄。于2024年年中交付，不仅延迟数月交付，实际交付品质低于前期宣传，最后以开发商向街道共管账户转账2000万元，专项用于园林景观等板块的整改提升收尾。
小区实景图
江山云起（备案名：云起苑）位于鹿城区滨江街道江滨路与杨府山路交叉口西南侧，北侧是时代滨江上品南侧，东北侧是华润九悦、滨江万象城。
图源百度地图
本次拍卖房源12幢802室面积约178.58m²，起拍价272万元，起拍单价约15231元/m²。位于小区东北侧，房源楼层不高，采光可能会受影响。不过该房源起拍价较低，估计会引发抢房大战。
楼栋示意图
另外，该标的物可能涉及二次或多次过户，过户时间可能较长。并需缴物业管理费9000.36元、车位管理费1080元、公摊水电费1607.22元，共欠缴费用11681.58元。
目前房源内部还是交付时的样子，厨房和外卫是精装修，其他房间是毛坯状态。
房屋现状图/来源阿里法拍
明明是豪宅，可价格却止不住地下跌。
在房管网上，该房源的毛坯备案价约669万元，毛坯备案单价约37465元/m²，再加上1000元/m²精装修，含装修单价约38465元/m²，含装修总价约685万元，折算下来，这套法拍房相当于打了4折。
图源温州房管网
二手房方面，根据温州豪宅统计，该小区去年1-11月累计成交10套房源，主要以建面约143㎡房源成交为主，并且都是中低楼层房源，成交单价约2.3万元/㎡。
图源温州豪宅
在贝壳二手房平台上，该小区有96套二手房挂牌出售，对豪宅来说挂牌量不低，但近90天成交的3套的房源仍以建面约143㎡为主。可见，该小区冲进了不少投资客。
而与本次拍卖房源面积相近的房源基本没有成交，仅有挂牌价，我们不妨参考一下。建面约178㎡左右的高楼层房源挂牌单价在3.9万元/㎡上下，而低楼层房源挂牌单价在2.6万元/㎡上下面。
图源贝壳
综合来看，本次拍卖的178㎡房源起拍价明显低于市场报价。这种低价引流的策略，倒是很符合法拍房的风格。