图片来源： 中房报图库
石青玲/发自西安
“平稳，预料之中。”谈起2025年西安楼市行情，中国金茂西安区域曲江项目营销负责人曾园这样描述。
来自中指研究院的数据显示，2025年，西安商品住宅成交均价为16632元/平方米，同比下跌3.67%；成交面积732.02万平方米，同比下降11.45%。面对市场调整压力，西安围绕“控增量、优供给、去库存”多措并举，从供需两端协同发力，推动房地产市场逐步止跌回稳。
企业也纷纷转向精耕细作，从产品、服务、营销、品牌等多个维度提升竞争力，力求稳健发展。2025年，金茂成为西安市场中唯一实现业绩逆势增长企业，全年销售额达86.1亿元。
“多方努力之下，西安楼市韧性凸显，成交规模在二线城市中位列第二，仅次于成都。”克而瑞深度咨询·普瑞研究表示。
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“好房子”项目领跑
2025年，一些企业的楼盘在西安走出了独立行情，曾园负责的金茂璞逸曲江就是其中之一。
4月29日，位于西安曲江新区的金茂璞逸东方推出182套房源，均价3万元/平方米起，户型有229平方米、269平方米、336平方米3种。选房当日，共有200多组家庭进行了摇号，269平方米户型全部售罄，整批次仅剩下少量顶底房源，主要集中在229平方米户型，当日销售额为12.6亿元。
此外，招商西安玺、绿城润百合、绿汀芳菲、保亿润园、邦泰观宸曲江、幸福晓棠等项目也取得了亮眼成绩。中指研究院西安分院总经理石蕊表示：“2025年，西安摇号热销项目可以概括为两类：一类是主城区核心地段拥有稀缺资源的高端改善项目，另一类则是核心地段性价比突出的刚需、改善性产品，这些楼盘的热销是价格优势、稀缺价值、品牌实力以及市场环境等共同作用的结果。
“西安楼市产品迭代速度非常快，基本上每三四个月就是一个周期。”曾园表示。
克而瑞深度咨询·普睿豫陕区域副总经理李晓兵也表示：“西安项目已经开启全面内卷，场景不断升级，不仅在产品设计上实现从平面空间到立体空间的进化，且全景舱、双套房等高端配置更是全面下沉刚需刚改产品，推动产品力不断升级。”
产品内卷之下，2025年，西安住宅产品不断升标，如绿汀芳菲89平方米户型做到了露台、飘窗、结构连板等全赠送，如最大使用面积101平方米，实际得房率为113%。此外，高端项目外立面从铝板升级为陶板，且部分企业开始为业主提供定制化服务。
越来越好的产品也激活了2025年的楼市，王欣（化名）就是其中之一。2025年10月，王欣（化名）在白桦林书香购入了人生中一套新房，这套房子只有90平方米。
开盘那天，她犹豫纠结了很久，最终还是交了订金。“家里有房子住，只是为了孩子上学不得不买，另外就是加上赠送实得面积并不小。”她表示。
在曾园的记忆中，也有一位“95后”青年给他留下了深刻印象，之所以对这个客户印象较深，是因为他认为项目“不贵’”。
“我已经很久没有听到这样的评价了。这个客户本来没有购房计划，是陪朋友来看房的，看完之后，他惊觉产品已经进化到超出了他的认知，会所、科技系统等触动了他，所以很快就付款了，他是典型的为产品买单的客户。”他表示。
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供应端“提质缩量”
这背后，一场围绕“控增量、优供给、去库存”的深度变革正在展开。
土地市场的数据直观反映了“控增量”的力度。中指研究院统计显示，2025年，西安房地产开发用地成交建筑面积为947.96万平方米，位列全国第14位，排名较上年下滑12位；土地出让收入553.65亿元，位居全国第十，排名下滑6位。
供地节奏的放缓，在为企业去库存创造窗口的同时，也呈现出鲜明的“提质缩量”特征。“2025年，西安在供给端同步推进‘做减法’与‘调结构’态势，”石蕊表示，“土地开发模式从规模扩张转向对重点区域精耕，并将‘名校+’教育配套深度融入规划，实现结构性优化。”
这一转变直接体现在成交结构上。2025年，西安未央、莲湖等主城区成交大幅增长，其中，未央区住宅用地成交87.32万平方米，同比暴涨3749.13%；莲湖区成交87.6万平方米，同比上涨104.44%，成为当年土地市场上的“黑马”。西咸等外围区域土地成交则显著萎缩。
与此同时，地块自身指标也发生积极变化。“2025年，成交土地的主力是30亩以下及30~50亩的‘小而美’地块，且容积率持续走低，主城区地块普遍控制在2.5及以下。”李晓兵分析认为。
这正契合了市场与开发企业的共同需求。“小地块能更快应对市场变化，加快周转，”一位民营房企策划人士坦言，“低容积率则更符合当下改善型需求，利于打造高品质产品。”
与此同时，西安市也印发了《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》（以下简称“指引”），内容涉及住区环境、建筑、给水排水、暖通空调等9个方面，通过发挥设计引领作用，推动“好房子”从理念转化为可落地的设计语言，提升住宅品质。
指引对局部楼板厚度、长悬挑露台荷载等提出要求，鼓励结构设计年限超过50年，并要求选用绿色环保耐久的建材、设备。
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多举措去库存
楼市的另一面是一场去库存之战。
据中指研究院数据显示，截至2025年12月，西安商品住宅可售库存规模攀升至1199万平方米，对应的去化周期同步升至18.8个月，库存消化压力显著加大。
面对这一情况，政策层面也给出了“一区一策”的支持，如西安高新区曾发文：业主凭购房合同和缴费凭证即可落户，落户之后子女教育按当年学区划分统筹安排。
企业层面，降价促销成为房企去库存最直接、也最见效的手段。
“2025年房企‘以价换量’的趋势持续加剧，开盘项目优惠力度不断扩大，相较于2024年普遍5个百分点以内的优惠，2025年优惠点位集中在5%至8%区间；若遇重要营销节点，优惠幅度还会进一步加码。此外，渠道合作成本也同步走高，开盘阶段渠道点位约为3%，进入平销期后则突破5%。”李晓兵表示。
在石蕊看来，需要促销的项目往往位于供应量大或生活配套支撑乏力的区域，客户决策理性，只能通过价格和性价比竞争，“这是市场价值重估和购买力分层的正常表现。”她表示。
相较于单纯降价，部分房企选择以“增配提质”的方式突破去库存瓶颈。
据曾园介绍，2025年，金茂对旗下所有在售项目的会所实行前置运营模式，业主提前通过线上预约，即可享受泳池、健身房、私宴厅等配套服务，“这一举措一方面能让客户在购房前直观体验交付后的生活场景，另一方面也可在交付前提前发现并整改问题，为业主提供更好的服务。”
此外，作为城南千亩大体量项目，2023年便已入市的大悦未来城，同样通过新增便民服务提升项目竞争力。据项目置业顾问透露，社区内已落地“繁星第三课堂”、洗车洗衣、共享驿站等多元服务，其中“繁星第三课堂”与健身房对业主免费开放，目前已正式投入运营；洗车服务暂定价19.9元/次，洗完后可提供送车至车位服务，洗衣服务也支持配送到家，极大提升了居住便利性。
曾园认为，这类增配举措对项目去化形成明显助力。某央企项目负责人也表示：“对于大体量楼盘而言，盲目降价会加剧后续货值的去化压力，通过增配升级提升项目综合性价比，才是兼顾短期去化与长期价值的最优选择。”
去库存，依然是2026年的重要任务。谈及对2026年楼市的看法，曾园表示：“产品会越来越好，大家会琢磨怎么能不被复制，在定价上也会更理性。”
一位央企地产西安区域负责人表示：“市场仍然具有韧性，西安新增人口重回‘北方第一城’，有很多高校年轻人口，同时对周边城市也保持着吸附力。”
在石蕊看来，政策有望持续发力，帮助市场逐步企稳。同时，土地和购买力将进一步向重点片区汇聚，产品竞争也会进入比拼科技、人文与长期价值的“深水区”。