文/粤进深 严明会
保利南泰路项目，进展很快。
拿地就开工，4天通过备案……如今仅一个余月，规划图也出来了。
上个月的12月5日，广州海珠区南泰路AH0124032地块出让。
保利和越秀两家，足足抢了3个多小时。
最终经过76轮报价，被保利以总价35亿元拿下，溢价率27.27%。
项目总用地面积6.48万㎡，计算容积率建筑面积14.35万㎡。
01
整个总平图看，亮点不少。
小区共规划九栋住宅，围合式布局，大门设在南边南泰路一侧。
有八栋是32层的塔楼，一栋30层的板楼。
其中，1#、2#、10#塔楼，3梯6户；
3#、5#、7-9#塔楼，2梯5户；
正对中央园林的“楼王”6#，也即小区唯一的板楼，2梯2户。
总平图看，小区的正门开合度很宽，甚是气派。
进来有圆形镂空的风雨连廊，有下沉庭院和景观廊架。
因为整个小区是围合式布局，中间打造了一个蛮大的中央园林。
面积段也已经露出。
主力户型将会是约90-130㎡三四房。
其中，三房产品预计约 90㎡起步，四房产品预计约110㎡起步。
唯一的板楼，产品为约170㎡户型。
面积看，小区主打首置、刚改为主。
这个项目，从拿地起就备受关注。
原因主要有以下两点：
1）容积率3.4，虽然不算太低，但在海珠西片区也足够能打；
并且，是大社区、大园林，非超高层，舒适度友好。
2）配建上，规划约20万㎡商业体量、27班小学，计划引入省一级昌岗中路小学；
还配建约1万㎡双公园绿地，形成内外3园环绕格局。
可以说，学校、商业、公园都在楼下，是目前海珠西少有的“全能型”地块。
要知道，眼下海珠西在售楼盘大大小小十几个，大部分都是小规模“蚊型盘”。
而且城中村、道路环绕，体量小、配套少，很多还是高容积率和超高层，舒适度有限。
而南泰路项目不仅妥妥的大社区，容积率也低，舒适度明显不在一个层面。
所以，这个地块在上架以来，那些苦超高层、老破小久已的海珠西老广们。
简直盼星星盼月亮。成为他们心中的“白月光”。
地块项目的周边，很多都已是上20年楼龄的二手盘。
包括翠城花园、光大花园、保利红棉等。
片区有比较大的置换改善需求。二手房放掉，加点钱就可以上车置换改善。
所以，明白为什么保利和越秀会争个头破血流了吧。
02
根据目前传出来的消息，打造上，南泰路项目似乎也值得期待。
据了解，项目公区设计风格会提取自百年行商花园，打造独一档的岭南南洋首府花园。
社区大堂及会所配置标准，持平保利天奕/保利天曜。
2025年的广州市场，保利天奕和保利天曜，很是出圈。
它们是除了保利玥玺湾以外，网签成交金额最好的两个项目。
足以看出，市场对两个项目的产品确实是认可的。
南泰路项目能否延续市场的期待？
就目前来看，保利南泰路项目整体亮点不少。
但总图出来后，也有一些槽点。
讨论比较多的，项目做了一层五户、一层六户。
作为新规产品，不少人认为，户数还是稍微多了点。
可对比的是，近段时间同样作为容积率约3左右的新盘。
绿城国贸的云樾和鸣，户型配置已经出来了，2梯4户。
荔湾的国贸保利海上印，2梯5户。
保利自身的两个项目，天奕、天曜更不用说。
保利天奕全板楼，保利天曜一层两户至四户。
这样对比之下，保利南泰路项目户数确实多了点。
还有一点，项目地块虽然不算小。
但东西两侧的楼间距也值得关注。
特别是项目西侧，旁边就是19层高的宝泉大厦。
两者的距离，其实还是挺近的。视野、采光及隐私等问题都有待后续的观察。
此外，保利发展最近人事架构也做了调整。
与广州市场较为相关的。原广东保利董事长程璞调任为湖北公司董事长。
要知道，程璞正是保利南泰路项目公司广州市邦杰置业有限公司的董事长、经理。
并且去年保利发展在广州市场的热销项目。
无论是保利玥玺湾、保利天曜还是保利天奕，都是广东保利旗下打造的。
不过，其实去年7月，程璞就卸任了广东保利董事长，调任集团担任总建筑师。
刘实由总经理升任广东保利董事长。
如今挂名南泰路项目公司董事长的程璞再换防。
会否给保利南泰路带来影响？
项目又能否如愿延续保利去年在广州的热销态势？
一切都将很快揭晓，据市场消息，项目最快预计一季度就能面市。