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一、案情介绍
周文斌与吴丽华系夫妻。周文斌是郑秀兰与周建国（2018年去世）之子，另有一弟周文涛、一妹周文娟。
1998年，周建国作为甲单位职工，获得一套公有住房购买资格。因夫妻二人已在别处居住，且儿子周文斌刚结婚、在外租房，全家口头商议：由周文斌夫妇出资，以周建国名义购买一号房屋。
同年12月，周建国与甲单位签订《公有住房出售协议》，购房款4.4万余元及维修基金1500余元，由周文斌夫妇支付。房屋交付后，周文斌一家装修入住，并持续居住至今。
2012年，房屋登记在周建国名下。此后，周建国曾表示“房子是你们的”，但因嫌过户手续费高，一直未办理变更。2018年周建国去世后，周文斌多次请母亲郑秀兰配合公证确认产权，郑秀兰虽口头承认“房子是你们出钱买的”，却始终拒绝签字过户。
2020年，周文斌、吴丽华起诉，请求：
判令郑秀兰、周文涛、周文娟协助将一号房屋过户至其名下；
诉讼费由被告承担。
被告辩称：
不存在借名买房合意，仅有部分出资，可能是借款或家庭共同生活支出；
房屋登记在周建国名下，属于其遗产，应由三子女法定继承；
周文斌长期居住，是因与父母同住，不能反推产权归属。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回周文斌、吴丽华的全部诉讼请求。
注：法院认为，仅有出资+居住，不足以证明存在借名买房合意，房屋仍属周建国遗产。
三、法院说理要点
法院指出，本案核心在于：是否存在“借名买房”的明确合意。
经查：
一号房屋的购房合同、产权证均登记在周建国名下；
周文斌虽支付了部分款项，但未提供书面协议、聊天记录、公证书等直接证据证明双方存在借名约定；
被告认可周文斌出资约3万元，但主张系家庭内部借款或共同生活支出；
周文斌提交的“家庭会议录音”和“居住缴费凭证”，无法单独证明产权归属；
法院认为：父母与子女同住、子女承担部分费用，符合中国家庭常态，不能据此认定房屋归子女所有。
法院强调：
“借名买房需有明确合意+完整证据链。
仅有出资和居住事实，不足以推翻不动产登记的公示效力，更不能否定房屋作为遗产的法律属性。”
四、律师提示
本案揭示了“家庭内部房产出资”最常见误区：
“出钱=有房”是重大误解：
父母名下房产，即使子女全额出资，若无明确约定，法律上仍属父母财产；
口头承诺风险极高：
“房子是你的”这类话，若无录音、书面确认、第三方见证，难以作为有效证据；
居住≠所有权：
与父母同住并缴水电费，是家庭义务，不能反推产权归属；
单位房特殊性强：
公有住房带身份属性，非本单位人员无法直接取得产权，借名风险极高。
✅ 建议：
若确需借父母名义购房，务必签署书面协议并公证；
保留付款凭证+父母书面确认+村/单位同意证明；
最稳妥方式：父母生前通过赠与或买卖完成过户，避免身后纠纷。
借名买房律师靳双权团队专注处理亲属代持、单位房借名、遗产房产等复杂纠纷，已成功代理多起类似案件。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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