文/言叔
1月12日，花旗银行扔出了一颗重磅炸弹：
把2026年香港楼价涨幅预测从3%直接上调到8%！
这一下可不是小打小闹，而是整整翻了一倍多。
花旗的意思很明确：香港楼市要开启持续数年的上行周期，明年价格还要进一步攀升。
01
花旗这次为啥这么有底气？
花旗认为，背后有五大核心因素在撑腰。
首先是土地供应创了14年新低，而且比销售量还少。
这是什么概念？
一言概括，就是香港房子不够卖了！
供需关系一旦失衡，价格自然要往上走。
其次，现有住宅存量预计一年内要缩减1万套。
本来房子就不够，现在还在减少，这不是火上浇油吗？
第三，香港2026年住宅市场可能自2019年来首次转为净吸纳状态。
简单说，就是买房的人比卖房的人多，市场从"卖方市场"彻底转向"买方市场"。
第四，年内约16万人才流入香港，这些人既要租房也要买房，需求一下子就上来了。
最后，2022至2025年租金累计涨了20%，现在租房子比买房子还贵，很多人干脆"转租为买"。
楼市一火，地产股自然也跟着沾光。花旗预计开发商股资产净值（NAV）折让率将从当前52%收窄至40%。
这是什么意思呢？
就是现在地产股被市场低估了，未来有很大的上涨空间。
花旗还特别点名了几家公司：
新鸿基地产、信和置业、恒基地产及长实集团。这些公司因为聚焦住宅开发，被列为优先推荐标的。
02
如何看待花旗的对香港房价的预判。
在说言叔观点之前，言叔想跟大家分享一个现象。
不知大家有没有发现一个非常有意思的现象：
恒指与房价走势高度相关。
这是什么逻辑呢？
其实很简单，股市好了，大家有钱了，自然就会考虑买房。
而且股市上涨往往意味着经济向好，人们对未来有信心，也更愿意投资房产。
还有一个重要因素不能忽视，就是利率下行。
美联储继续减息，香港的按揭利率也在下降。
花旗指出，400呎以下的小型单位租金收益率约3.7%，已经可以抵销按揭利率了。
这意味着什么？
就是买房比租房还划算！
这种情况下，谁还会选择租房呢？
03
其实，香港楼市的热度从去年就开始显现了。
2025年，香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高。
其中12月有8999宗，是近20个月新高。全年楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升一成五，实现了"价量齐升"。
今年香港首个大型新盘"Sierra Sea2A期"未开售就接获逾4.2万个认购申请，超购逾197倍，是香港历来首轮开售认购最多的新盘。
1月10日开售，首批213伙即日沽清。
这种场面，在几年前是想都不敢想的。
在言叔看来，香港楼市能够回暖，政策功不可没。
图源：《行政长官2024年施政报告》
近年来这一系列"组合拳"下来，置业成本大幅降低，激活了购买力，市民和新来港人才买楼意愿随之提升。
04
综合来看，香港楼市已经步入一个基本面更健康、更可持续发展的上行新周期。
政策效应、利率走势与需求增加的共同作用，加上经济向好的大背景，都为楼市提供了有力支撑。
当然，任何投资都有风险，楼市也不例外。
但从目前的情况来看，香港楼市的未来确实值得期待。
至少花旗是这么认为的，而且他们还把预测涨幅从3%上调到了8%，这可不是随便说说的。
看来，香港房价离大幅上涨，可能真得不远了。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。