广州北站中旅免税综合体，要退地了？
2021年，其凭借大湾区首个TOD+免税IP的噱头，一度成为市场焦点。
时隔近5年，项目传来让人意外的消息——有粉丝向楼市君爆料：该项目商业部分疑似退地！
到底怎么回事？
楼市君带着小飞机直奔项目现场，扒一扒真实情况！
｜广州楼市发布 摄
壹
“商业疑似退地”并非空穴来风。
据粉丝爆料，广州规自局花都分局于2025年11月曾发布收回收购闲置土地公告（如今官网已查无此公示）。
拟以10.9亿元收回收购序号3的北站东广场地块。
位置为花都区建设北路以西、云山大道以南，使用权人为中旅集团，地块面积4.446公顷。
｜广州规自局花都分局
而广州北站中旅TOD综合体，选址就在花都区广州北站东广场区域（建设北路以西、云山大道以南），整体规划为住宅、商业两大核心板块。
我们将公告信息与项目规划一一比对，更能确认疑似退地的指向性。
｜广州楼市发布 摄
商业部分
两大分地块疑似将退地，暂未施工
广州北站中旅TOD综合体，正位于花都区广州北站东广场区域，建设北路以西、云山大道以南，2021年由中旅集团竞得。
项目规划的商业部分为两个分地块，其中地块一11478方、地块二32982方，两者合计刚好与公告中的4.446公顷相符。
｜广州楼市发布 制图
从位置、面积到使用权人，公告中的闲置地块与项目商业地块完全对得上，疑似退地的指向性极强。
｜图源：粉丝爆料
这两块商业地块紧邻广州北站，2021年卖地时明确规定，开发商必须自持11.8万方的商业15年。
然而楼市君现场实探时发现，该地块施工围挡形同虚设，工地门口无保安值守，径直走进现场后，竟然全程无人阻拦。
航拍可见，这两块商业地均无施工迹象，裸露地面仅部分覆盖防尘布，零散堆放着施工建材，以及一批分散的活动板房。
现场施工人员直言，他们仅在此为住宅施工运输材料等，“这两块商业地没动工。”
｜广州楼市发布 摄
据现场销售透露，目前项目主打站城产居一体化。至于商业地块具体建什么、什么时候开工、何时建成？
对方表示：“肯定是做商业，但具体没通知，目前给不了明确答复。”
｜广州楼市发布 摄
住宅部分
单价约1.6万/平起，整体去化约6成
与商业部分未开工相对应，住宅部分中旅·璞樾天序销售现场也较为冷清。楼市君实探全程仅看到1组客户。
｜广州楼市发布 摄
项目自2024年9月开盘以来，已推售三栋住宅，合计737套，其中已售441套，整体去化近6成。
不过，以2025年9月加推的 4-3栋销售情况来看，去化仅3成左右，当前销售节奏已明显放缓。
｜图源：广州市住建局
好在住宅施工进度还算明朗：5栋44/45层超高层住宅主体大体成型，其中3-2栋已封顶，正在做外墙装修， 预计2026年底交付。
3-1栋、4-3栋预计分别于2027年6月、2027年底交付，另有两栋还未开售，整体 处于中后期建设阶段。
｜广州楼市发布 摄
据销售介绍，住宅全部为精装修交付、实用率达100%，单价约1.6万/平起，其中25楼最贵，往上往下递减，最多差价10来万。
按照现场价格来算，4-3栋29楼86方的三房两卫，折后价约146万，单价约1.68万/平；27楼107方的四房两卫折后价约192万，单价约1.78万/平。
遵循“面积越大越贵”的逻辑，目前仍有中高层房源可选。
｜广州楼市发布 摄
贰
实探现场的景象，让楼市君心里满是疑惑：一个总投资136亿元的超级项目，为何商业部分近5年未动？
带着疑问，楼市君展开了深入调查，终于摸清了这个百亿项目陷入困局的核心原因。
｜广州楼市发布 摄
一方面，政策红线卡死，免税IP彻底泡汤。
广州唯一经国务院批准的市内免税店，最终落址于天河区广州友谊国金店一楼，并于2025年8月开业。
｜广州市内免税店
｜图源：广州广播电视台
而市内免税店是国家特许经营项目，全国至今仅获批27个，每个城市的名额都极其稀缺。
再结合五部委“单城仅设1家市内免税店”的政策限制来看，短时间内广州不再增设市内免税店。
也就是说，即便未来该项目的商业建成，也只能做普通商业。
｜图源：中央人民政府
另一方面，疑似退地+无施工证，配套兑现遥遥无期。
如果说免税梦碎是政策层面的不可抗力，那商业地块疑似退地、4年未拿施工证，就是项目推进中自身层面的问题。
结合仅留空地的现状，不少网友怀疑项目方已调整开发策略，甚至可能放弃商业部分的开发。
｜广州楼市发布 摄
从公开信息观察，这一现象或可从其近年项目布局中找到线索——
中旅在海南封关相关业务，以及广州本地重点文旅项目上的投入动作更为明显。
作为海南离岛免税政策承接主力军，2025年12月海南全岛封关启动后，中旅集团更是持续升级产品与服务体验，抢抓自贸港发展机遇。
｜cdf海口国际免税城
｜图源：中旅集团海南区域总部
而在广州本土，中旅集团与阿那亚合作打造的九龙湖生态度假区项目，总投资达150亿元，已成为重点发力方向。
一南一北两大重点项目的持续投入，大概率让中旅集团对广州北站综合体这样的传统商业项目进行了优先级下调，进而导致商业地块长期停滞。
｜中旅 ·阿那亚 ·九龙湖实拍
这对中旅·璞樾天序业主来说无疑是晴天霹雳。
当初很多人买房，就是冲TOD+商业综合体的规划来的，期待下楼就能逛商场、享一站式生活。
如今商业疑似退地，短则三五年、长则更久，业主都只能依赖周边现有配套，居住便利性大打折扣。
｜项目周边街景
｜广州楼市发布 摄
从2021年的市场焦点，到2026年的商业疑退地、住宅销售冷清，广州北站中旅综合体的5年，悄然从高光滑落。
未来，商业地块是否真的退地？楼市君将持续跟进最新动态，欢迎关注蹲一波后续！
也欢迎大家在评论区聊聊：你觉得这个项目还有转机吗？