2025年的房地产市场，在分化与调整中呈现和过往不同的行情：二手房成为市场主力，核心城市与远郊区县、核心城区与远郊区域走势分化加剧，房价“跌穿底部”的态势与市场筑底的信号并存。在政策端持续发力，限购优化、房票安置等举措不断落地之下，需求端则呈现刚需入场、改善观望的复杂格局。
站在2026年的全新起点，楼市将走向何方？是延续底部徘徊，还是迎来稳步升温？刚需一族可以出手了吗？改善家庭是否迎来资产升级窗口期？一线城市及重点二线城市豪宅市场又将呈现怎样的独立行情？
南都湾财社记者采访了十位房地产行业的权威专家进行解读，从全国市场格局到广深等核心城市走势，从政策导向到置业建议，全面剖析房地产市场核心逻辑与未来趋势，为读者厘清市场迷雾。
看广州
广东中原地产项目总经理黄韬
预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势
对比2024年，2025年广州一手住宅的成交量下降。当中与经济环境有关，大部分购房者面临收入下降，导致购买力也下降；也与国有房企对一手住宅市场的“躺平”有关，国企在2025年可能觉得“卖得多亏得多”，没有动力降价，促销意愿也比较弱；也有的业主卖掉二手房之后，不再像以往那样马上买入新房，因此也导致了一手成交大量减少。
2025年二手住宅成交比2024年好，相对比较火爆，当中是刚需忍不住出手了，也有卖一买一的置换需求，不过到12月份成交量又减少了。我认为二手住宅市场已经真正的到底了，目前正处于胶着的状态，有的业主觉得售价太低宁愿不卖了，也有的觉得既然不换新房就不卖了。
2026年广州还有会房地产政策台出，降低税费，购房入户等政策都有可能。但目前的房地产市场不是一个政策就能改变的，而是需要很多政策的累积效应，还有市场的活力，当中最根本的原因就是分化。为什么保利面粉厂地块仍然有市场？正因为地段好、产品优、价合理。
2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票功不可没，预计房票政策在2026年仍会加速推进，此前房票资金到位慢，现在资金到位快了，所以成交量也在加速。
广州房地产市场仍在底部徘徊，预计2026年仍然守住底部，楼市穿越周期还需要更多的时间，目前还没有穿越完，我认为2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势。
前几年预测很乐观，实际感受很悲观，现在做好了最坏打算，未来一定感受较乐观。有了过去两三年的影响，楼市最困难的时候都能熬过来，感觉2026年楼市不会再更差了。我国国运肯定是好的，就是房地产市场还在结构调整当中，过程是比较难的，大家要做好心理准备。
广州中地行投资咨询有限公司董事长徐建平
2026年是改善家庭升级资产的好时机
2025年，市场分裂成核心区和外围区两条“平行赛道”：一条是天河、海珠等核心区的“品质赛道”，一些楼盘靠稀缺地段和高品质、新规产品等卖得很火爆；另一条是外围板块的“刚需赛道”，主要靠价格让利抢客，比如黄埔云埔、番禺、南沙等不少旧规刚需盘，去化压力比较大，只能以价换量。
目前主要是买方市场：很多购房者还处在“等更优时机”的观望状态中，一些比较极端的成交个案会在心理预期上影响客户，导致客户观望情绪更浓。二手房议价空间普遍在10%-15%，成交周期比2024年拉长了近1个月，相应的也直接影响到了一手市场客户的决策周期。此外，很多改善客要“卖一买一”，但手里的外围房源要么卖不上价，要么卖不掉，而核心区优质一手房源价格坚挺，客户一买一卖的成本差拉变大，导致成交周期拉长。
当前广州楼市已进入“分化回暖”的新阶段，正在经历“去泡沫、归本质”过程，回归“长期主义”，聚焦核心价值，才是稳妥的选择。
预计2026 年广州会在原有政策上“创造需求”：比如公积金政策仍有优化空间；强化对高科技人才、多子女家庭等群体的住房补贴、税费减免或公积金支持；加大房票的使用范围、加快收购存量商品房做安置房；用优质产品激发改善需求等等。
2026年，预计广州楼市成交量整体温和上涨，核心区先发力。新房市场以核心区为主，比如海珠南泰路、天河东这些主城板块，预计整体成交量会明显回升；外围板块预计还是以去库存为主，涨得慢一些。核心区项目在经过2025年的消化后，步入2026年，不少项目开发商也会有溢价的要求；但外围板块，预计还需要以去库存为主，暂时不会普涨，但也难以出现之前的以价换量的格局。
在置业方面，建议刚需家庭抓住政策窗口期，首选聚焦配套成熟、流通性强的板块，尽可能优先选择现房或已完成保交楼的准现房。2026年是改善家庭升级资产的好时机，建议提前梳理名下房源，合理定价加快变现，避免“卖不掉、买不了”的尴尬；可借助房票政策参与城市更新置换，换取更好的区域、更新的社区、更优质的配套、更稀缺资源的房子。重点看琶洲、天河东、万博这些有产业支撑的板块，长期有增值潜力。顶级豪宅是硬通货，建议高净值买家应聚焦于那些具有绝对稀缺性（如一线江景、核心地标）的资产，进行长期的资本配置。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓
现房占比过半，房地产销售制度改革正当其时
2025年广州一二手住宅的合计网签量预计将达到17万套左右。其中，一手住宅的签约套数约为6.3万套，同比大约减少10%；二手住宅的签约套数约为10.7万套，同比大约减少4%。
广州这一数据与全国情况相差不多。实际上，考虑到去年9月末史诗级利好出台后，四季度曾经有一波脉冲式的高位行情，今年政策以稳为主的广州楼市交出的成绩单尚在预期之中。我认为，过去四年广州一二手住宅合计15万-18万套的签约水平，已经探明了广州市场的底部在哪里，也足以给未来指明方向。
价格方面，过去一年广州的房价还在止跌回稳的进程之中。初步估算，2025年广州一手住宅的成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点；二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点。
或者有人认为这和市场体感有些差异。但是广州一共有11个行政区，过去一年中心城区业主经历的房价调整，外围区域业主在之前两年早已经历。
展望2026年，我们应该用一个更阳光的心态去迎接市场发展的新模式。一是，相比2024年9月份的历史库存高位，目前广州商品住宅的可售货量已经下降了超过200万平方米，而当存量房源中现房占比过半，房地产销售制度的改革完善正当其时。
二是，“缩量提质”的供给侧改革正在取得成效，过去一年广州中心五区的土地供应占比高达51%，更低密度、更高标准建设、更有质价比的好房子，将成为未来广州楼市供应的稳定器。
我们还注意到，作为国内首个探索房票安置机制的一线城市，过去一年广州各区积极探索实践，大力开拓房票在旧村改造以及保交楼中的安置使用场景，发挥了调动需求的关键作用，有望成为接下来搞活楼市的“鲇鱼”。
看湾区
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
楼市全面回升，可能在2027年上半年
2025年，对房地产行业而言，是“有惊无险”的一年。
房企好学生万科是“有惊无险”的代表，在债务压力下坚持了一年。龙头房企保利发展，三季度也报了亏损。地产寒冬仍未结束。
广州在2024年全面放开限购之后，2025年的房地产市场已经达到了阶段性“止跌回稳”的目标。主要表现在三点：一手房和二手房成交活跃，全年广州一手住宅成交面积同比增长将超过11%，二手房成交套数将突破10万套；楼价相对稳定；房屋租金售价比已经逐步进入2%至3%的合理区间。
2025年，城市的中产白领们，普遍有一个感受：理财难。 占中国城市家庭财富比例达到60%-70%的房地产处于价格下行通道中。银行理财产品失去了房地产这个标的物，收益率已经降到近10年来的新低。投资黄金也好，投资股市也好，对于普通老百姓而言，都是半理性的行为。大多数人，只能默默接受家庭财富缩水的结局。
在2026年，广州房地产政策的发力点将围绕全国房地产政策基调：“控增量、去库存、优供给”。2026年是去库存的行动年，同时也是广州房地产往高质量发展转型的关键一年，高品质住宅，好房子的建设，将是政策鼓励的方向。同时，房票已超越简单的补偿凭证，正在演变为一个驱动城市更新、激活房地产市场、赋予市民更多选择权的系统性政策工具。从现实情况分析，广州房票的覆盖面和规模在2026年将创历史新高，并给广州房地产带来新动能。
成交量、售价、租金，是判断楼市触底回升的重要指标，广州楼市底部特征已经出现。楼市全面回升，可能在2027年上半年。建议购房者记住三句话：中心、中心还是中心。要买中心城市、中心区的优质居住物业。最贵的，就是最便宜的。除了关注产品，还要关注服务和管理。
2025年，香港的楼市已经回暖。2026，深圳楼市距离止跌回稳已经不远。在阶段性企稳后，深圳楼市的反弹幅度将超出大多数人的预期。
华南城市研究会常务副会长姚育宾
广深楼市上半年夯底蓄力，下半年稳步升温
2025年，香港房价扭跌为涨，扭转广深市场看空预期。随着人民币升值、美国持续降息，境外资金开始抢购中国资产，与香港同处于大湾区核心城市的广州、深圳，成为国际资本提前布局的重点城市。预计这轮购房热潮将由香港向广深蔓延，形成香港上涨——深圳接棒——广州跟进的区域楼市热度传导链条。
香港楼市通过激活本地住房消费、楼股资金切换、增量资金加持等方式，实现触底反弹。2026年，预计广深将精准发力因城施策，包括房贷领域持续宽松，深化公积金制度改革，房贷贴息，交易税费定向优惠减免等等。对比香港，广深需要依托政策发酵见效、城市产业升级、供求库存去化等综合因素形成全力，从而实现楼市复苏。
2026年是中国十五五规划开局之年，预计广深楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价格企稳，二手房有望回升，较2025年价格有明显好转。总体而言，上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量预计跑出前稳后高走势，上半年利好政策持续加码，下半年随经济复苏和政策发酵，同比、环比都将出现不同程度上涨。总体而言，2026年广深楼市成交量将率先逆势上涨，紧随其后房价逐步回升，量价实现同比转正。当然，不同区域、不同产品表现迥异，主城区、高品质项目涨势较显现，外围郊区、缺乏竞争力项目难以出现普涨、甚至还会有下行风险。外部因素方面，2026年5月后，随着美联储新任主席上任，股市楼市有望掀起全新一轮涨势。广深是中国一线城市，拥有强大吸引力，因此，2026年中会是个重要转折契机。
进入2026年，预计在香港、广深强力带动下，周边其他城市作为大湾区重要的经济腹地，陆续走出下跌低谷，重振楼市信心。对于购房者而言，置业者可以考虑在这关键的转折阶段，加快逢低置业节奏，重点关注人口密集地段，公车、地铁等交通便捷片区；主要选择现房，或者成熟二手房，避开高负债房企期房，确保顺利交付。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉
要打通刚需和改善、二手房和新房循环的堵点
2025年，广州、深圳楼市的亮点之一就是二手房市场实现止跌回稳，其中广州1-11月二手住房交易量为4.2万套，同比与2024年基本持平，深圳二手房交易4.3万套，同比增长11%。在市场预期转弱，价格在二季度以后出现又一轮下滑的情况下，能实现止跌是非常不容易的。二手房占比方面，1-11月广州、深圳二手住房交易占比分别为45%和60%，二手房已经成为市场的主体。
二手房市场稳定了，但我们并未在体感上有明显的感觉，因为这部分群体可能不是我们周边的人。从成交结构看，广州、深圳200万总价以下二手住房占比分别为60%和50%，300万以下占比分别为75%和60%。由于房价下跌明显，购房首付、月供、税费降到历史最低，外来人群能买得起了，他们在珠三角打工多年，希望拥有一个属于自己的家。当租金和月供差不多了，他们便入市了，这是二手房市场稳定的主要原因。
这个变量不像有钱任性的“快变量”购买力，他们是慢变量，但由于基数大、底座厚，持续性强，不仅成为稳定二手房市场，特别是阻止老破小无底线下跌的生力军，还是打通刚需和改善、二手房和新房循环肠梗阻的关键，也是2026年楼市能寻到底、探到底的关键。
看全国
上海易居房地产研究院副院长严跃进
2026年库存压力将得到有效缓解
中央经济工作会议提及去库存，表明对去库存工作高度重视。2025年，全国100个城市的统计数据显示，库存去化率创新高，这反映出当前去库存形势较为严峻。其主要原因在于销售端数据绝对规模偏低，导致去库存动力不足。
基于此，2026年去库存应有一些积极动向。各地对库存形势的认识将更加清醒，这种认识也是建立在近几年房地产供求关系发生重大变化的基础之上。尽管近两年市场利好政策较多，但企业层面在去库存销售方面仍面临客户不足的问题，尤其是2025年下半年开始。从这一角度看，2026年去库存思路应十分清晰，即积极挖掘新市场需求，寻找去库存的新动力。
去库存本质上也是提振住房消费的内容，购房相关政策必将发挥积极作用。2026年，降低首付、降低房贷利率、降低税费等一系列政策效应将持续释放。虽然可能出台一些新的增量政策，但总体而言，房地产政策已较为宽松，对去库存具有积极意义。
当前去库存还存在一些新利好点。各地调整房价后，泡沫减少，购房性价比提高，有助于去库存，也能更好地释放政策效应。此外，还需持续探索新的市场需求。例如，二手房卖掉后未及时换房的现象背后存在堵点，2026年关于市场循环和相互转化方面，应出台新政策鼓励房屋置换，这对去库存十分关键。
从2025年下半年和明年的总体判断来看，一些优质项目受关注度高，如得房率高、设计有吸引力的房子，这有助于进一步去库存。同时，收购存量商品房用作保障房的政策各地正在积极推进，这一举措将存量商品房与保障房市场需求相结合，为各地库存快速去化提供了良好导向，具有重要意义。
总体而言，过去供大于求的矛盾较为激烈，到2026年将得到有效缓解。若市场预期进一步转好，将加快一些优质项目的去库存节奏。而且，这两年的库存房源很多是在高品质土地上建成的，这对去库存也将起到非常积极的作用。
58安居客研究院院长张波
未来三至五年，北上广深核心城区房价稳中有升概率较大
2025年，全国二手房市场规模持续提升。全国重点 65 城涉宅用地成交规划建面仅 16439.8 万㎡，同比下降 11%，新房供给端持续收缩趋势明确；与之形成鲜明对比的是，全国二手房成交规模预计接近7.5 亿㎡，基本和新房成交规模相当。包括北上广深的核心 24 城，二手房成交占比达 64%，较2024年提升4个百分点，二手房已成为绝对主力需求载体。
不过，市场信心还在复苏中，全国二手房交易周期普遍延长。从安居客线上数据看，全国百城房源平均在架时长从 78 天增至 84 天，一线城市达105天，其中上海在架时长 98.75 天，同比增 15.26%，观望情绪依然偏高。
在2025年底，北京出台新政，其信号意义大于实际效果，预计上海、深圳也将跟进限购政策优化。从需求结构看，上海、深圳非京籍购房群体占比同样较高，预计会优先调整社保年限要求，核心区域的二手房置换需求高，可能对限购的门槛进一步放低，但考虑到城市人口压力，至少上海的政策不会全面放开限购。
房地产“触底”本身有两个重要直观的观测指标，分别是房价和成交量。从成交量来看，上海的二手房成交量月均已经在1.8万套左右，一二手房成交总量已经连续两年保持稳定，市场“触底”信号已非常明显，甚至部分区域和板块的成交量已经开始出现同比明显提升。
但从房价看，安居客线上数据显现，12月北京二手房全城挂牌价格47046 元/㎡，环比下跌 0.77%，16 区中14区价格下滑。一线城市二手房价格下跌的趋势并没有改变，但也有部分区域的房价小幅上涨，而新房受供给结构的影响，并不能完全反映房价的真实变动情况，尤其是上海今年高端盘上市量多，对于房价上拉作用明显。因此，房价层面已经有点“跌穿底部”，但受惯性影响，还难言将快速反弹。
未来3-5年，四大一线城市内部分化将会表现愈加明显。核心城区例如北京五环内、上海外环内、以及广州天河、深圳南山等区域凭借各自的产业优势、配套优势带来更多人口流入，以高端产业、优质教育和医疗资源吸引更多潜在购买力，房价稳中有升的概率较大；而远郊区区域由于产业导入和配套更新变，房价可能长期平稳甚至小幅调整。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶
分化与筑底仍将是全国市场核心特征
政策加力与关键堵点的突破，仍是明年市场企稳最核心的抓手。从10月《“十五五”规划建议》定调“推动房地产高质量发展”，并强调清理住房消费不合理限制性措施，到12月中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，政策方向清晰且一以贯之。
预计短期政策方向包括：一是激活需求。北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等同样具备发力空间。二是优化供给。一方面，住房保障的思路可能更倾向于“补人头”与存量盘活；另一方面，土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”的建设标准也在不断完善，有望通过优质供给激发改善需求。此外，收购存量土地与商品房的政策也有待提速，推动库存下降。
中长期房地产政策预计将按照《“十五五”规划建议》提出的高质量发展目标，加快构建发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地。而随着城市发展进入提质增效为主的阶段，城市更新预计将进入加速期，释放这些住房改造潜力将为房地产市场发展注入新动力，重点关注金融、财税、土地等配套政策落地进展。
从市场趋势来看，2026年分化与筑底仍将是市场核心特征。销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。根据中指测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄。但价格表现预计将继续分化，优质地块的新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力。投资开工方面，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%。供给缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善。
看豪宅
合富辉煌广州公司首席市场分析师胡广东
一二线城市将迎豪宅供应“大年”，将走出一波独立行情
2025年四季度以来，广深等城市的多个豪宅项目均在开盘当日取得耀眼的成交业绩，部分项目开盘业绩更是超100亿（如广州的保利玥玺湾），凸显豪宅产品的抗风险力。据统计，2025年广州一手住宅市场上总价3000万以上的单位成交约350套，同比增长约33%，成交量也创下历史新高。
可以预见，“好房子”战略下，核心区域住宅用地的容积率等指标将会宽松，会有助于促进豪宅产品的升级迭代，进而促进豪宅需求的释放；当未来整体经济形势明显好转、楼市重回上升轨道的时候，具备稀缺优势的豪宅产品显然更有溢价能力。
当前各城市整体去库存压力仍较大，刚需及改善型买家的购买力普遍性下滑的势头预计仍将持续一段时间，市场上很多项目都在一边控总价，一边加配（即提升装修标准）。对很多开发企业而言，从竞争压力、利润空间、品牌效应等方面来看，豪宅市场已是压力相对较小的一条赛道。
从实际情况看，2025年以来一线城市及各二线城市新入市的豪宅项目所呈现出的产品力的提升则更为明显。除了高标准的室内装修配置外，酒店级标准的地下车库、更迎合当前客户群体喜好的会所、质感与实用功能兼顾的架空空间、树种名贵与设计感并重的园林等几乎已经成为众豪宅项目的标配。
而且，很多豪宅项目在产品展示阶段即已充分体现出对客户生活细节的尊重，并且在提前呈现及超预期兑现方面也给出足够的诚意以回馈客户的信任，情绪价值直接拉满。当然，“好服务”这一项是要在各项目交付之后才能得以验证的，从目前各大品牌房企的发展战略来看，相信这一项也将会较以往有所提升。
相信在2026年，一线城市及二线重点城市将迎来豪宅供应“大年”，百花齐放局面下，豪宅市场将走出一波独立行情。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲