一边抛售一边抢破头，2025楼市冰火两重天，富人买豪宅的逻辑普通人看不懂，但有一点千万不要怀疑富豪的投资眼光。
刷新全年纪录！深圳一豪宅楼盘2小时销售超100亿元，单套价格5000万元起，均价25万/㎡，最高单价飙到38万/㎡。
该项目备案均价超24.4万元/㎡，购房人先要动视500万才有选房资格，而这个单价直接打破深圳新房天花板，开盘当天即完成302平单位的整栋售罄，成功刷新深圳过亿套数销售纪录。
单价最高的为两套顶层复式产品，519㎡户型单价36万元/㎡，总价约1.87亿元；658㎡户型单价38万元/㎡，总价高达2.5亿元，据说买下这两套顶复豪宅的是两位神秘的富豪，其中2.5亿元的这个富豪是深圳小侠。
与此形成鲜明对比的普通住宅却一片寒冬，每天都在创新低，有钱人为什么钟情于豪宅，他们不知道楼市的行情吗？
放眼看去，全国多数城市的普通住宅市场却一片萧瑟——二手房挂牌量居高不下，成交周期拉长到三个月以上，不少小区房价同比下跌超10%，房东们要么忍痛降价，要么干脆下架房源改出租。
一边是普通人对买房望而却步，一边是富人们一掷千金抢豪宅，难道有钱人都无视房地产的真实行情吗？其实不是他们看不懂，而是双方的购房逻辑，早已不在同一个维度。
先说说普通购房者的心态，如今的买房人，早已没了过去的热情，更多是“谨慎观望+计算成本”的理性派。对于刚需群体来说，最大的顾虑是“不敢买”。
这两年就业市场波动大，工资不涨反降的情况比比皆是，大家对未来收入预期越来越保守。一套普通住宅动辄几百万，首付掏空六个钱包，后续还要背负二三十年的房贷，一旦遭遇失业，就可能面临断供风险。就像厦门的刚需族吐槽的：“房价跌了25%，工资没涨一分，现在买房不是刚需，是赌命。”
而改善型购房者则卡在“卖不掉旧的，换不起新的”的困境里。原本顺畅的换房链条如今彻底卡住，手里的老破小挂出去大半年没人问津，想换的次新房价格虽有回落，但首付差额依然压力山大。
更关键的是，大家发现房子的“赚钱属性”消失了——过去买房闭眼涨的时代一去不返，现在买普通住宅，不仅可能贬值，还要承担物业费、维修费等长期成本，算下来远不如把钱存银行稳妥。
普通住宅的房东们更是心态分裂。手里握着远郊老破小的房东，大多是“急售却卖不掉”，要么降价几十万“以价换量”，要么眼睁睁看着房子每月缩水几万；而手握核心区次新房的房东，更多选择主动下架房源，上海内环内2000年后的次新房撤牌比例高达87%。他们不是不想卖，而是觉得现在价格跌破心理底线，不如先出租收租——毕竟一线城市租金涨幅超8%，一套70㎡两居室月租能多赚600-800元，等市场回暖再出手更划算。
反观富人们买豪宅的逻辑，根本不是“为了住”，而是把豪宅当成了资产“压舱石”。首先，豪宅的稀缺性决定了它的抗跌属性。一线城市核心地段的低容积率地块本就罕见，能开发豪宅的项目更是少之又少，物以稀为贵的道理在楼市里从未失效。
就像深圳湾、上海陆家嘴的豪宅，占据着城市最好的商业、教育、医疗资源，这种稀缺资源不会因为市场调整而贬值，反而会随着城市发展愈发珍贵。
其次，对富人来说，买豪宅是最省心的资产配置方式。手里握着几千万甚至上亿资金，存银行会面临货币贬值，投资股市、基金又风险太高，而豪宅不仅能抵御通胀，管理成本还低。
试想一下，3000万资金如果买200万一套的普通住宅，要打理15套房子，收租、维修、招租样样费心；但买1500万一套的豪宅，两套就能搞定，省时省力还稳妥。而且豪宅的金融属性更强，市场定价更自由，不像普通住宅受调控限制，增值空间也更可观。
更重要的是，豪宅承载着圈层社交的隐形价值。对高净值人群来说，买豪宅不只是买一套房子，更是买一个高端社交圈。住在这里的邻居非富即贵，无论是生意合作还是资源互换，都可能在日常交往中达成，这种隐性价值是普通住宅无法比拟的。就像深圳那两套上亿顶复的买家，或许看重的不只是房子本身，更是社区背后的圈层资源。
还有一个关键原因：富人和普通人的抗风险能力不在一个级别。富人大多有稳定的现金流和多元化的收入来源，不会因为市场短期波动就急着套现，反而能在市场调整期抄底优质资产。而普通购房者大多是高杠杆买房，一旦房价下跌，就可能面临资产缩水、甚至资不抵债的风险，还有的人怕买了以后房价还会下跌。
说到底，2025年的楼市分化，本质上是“居住需求”和“资产需求”的分道扬镳。现在的刚需群体不少，因为市场每天都在成交，因为他们也知道谁也不知道地点在哪里，他们买的就是家，而不是房子，因为家是经不起等待的。
而一线城市豪宅则成为富人的资产配置选择，凭借稀缺性、抗跌性和金融属性，走出了独立行情。
对刚需来说，什么时候买房看的是自身收入稳定性和居住需求；而富人们抢豪宅的行为，只是在他们的资产篮子里，多了一块稳健的“压舱石”而已，因为银行只认房产证。
未来的楼市，“分化”会成为常态：核心城市的优质豪宅依然抢手，而缺乏产业和人口支撑的城市、偏远地区的普通住宅，可能会面临更长时间的调整。